Le moteur de l'immobilier aux Émirats arabes unis tourne toujours à plein régime, bien qu'il commence à changer de vitesse. En 2025, les transactions sur le marché ont bondi d'environ 23 % sur un an, portées par une hausse de 33 % des ventes sur plan et une progression de 5 % des unités prêtes à l'emploi. Rien qu'à Dubaï, les transactions du premier trimestre 2025 ont atteint 142,7 milliards AED (38,9 milliards $), tandis que la valeur totale du marché immobilier des EAU devrait s'élever à environ 750 à 800 milliards AED sur l'année, illustrant l'ampleur de l'appétit des investisseurs et de la demande structurelle.

Mais alors que ce cycle puissant se prolonge en 2026, la dynamique se nuance, offrant plus d'intérêt aux capitaux avertis. Les prix des appartements à Dubaï devraient reculer de 5 % à 10 % dans les zones où l'offre est abondante, alors que les villas et les biens de prestige devraient rester plus résilients, dans une fourchette de –2 % à +3 %, soutenus par les acheteurs fortunés et les résidents finaux. Les loyers devraient se stabiliser à Dubaï, mais continuer à progresser de 3 % à 6 % à Abou Dhabi, où le taux de vacance reste faible et où les prix des villas ont déjà grimpé d'environ 17 % sur un an. Globalement, les transactions immobilières aux EAU restent élevées et s'orientent progressivement du neuf vers la revente, au fur et à mesure de la livraison des projets.

Au cœur de cette transition se trouve TECOM, une plate-forme fondée non sur la spéculation, mais sur la location commerciale, industrielle et foncière, soutenue par des occupants fidèles et des revenus récurrents. Au travers de dix quartiers d'affaires spécialisés à Dubaï, le groupe anime des écosystèmes dynamiques pour plus de 12 200 clients et plus de 137 000 professionnels. Porté par des extensions continues, telles que les nouvelles phases de l'Innovation Hub et l'arrivée de surfaces de bureaux de catégorie A, ce modèle offre aux investisseurs une exposition à la croissance à long terme des EAU, tout en amortissant potentiellement les secousses d'un marché résidentiel en phase de refroidissement.

Une odyssée de l'occupation

Quelques chiffres pour illustrer la tendance : le chiffre d'affaires a dépassé 2,1 milliards AED, en hausse de 20,2 % sur un an sur les neuf premiers mois de 2025, chaque segment d'activité ayant enregistré une croissance à deux chiffres, porté par un taux de remplissage accru et des prix plus fermes. L'occupation du portefeuille commercial et industriel a progressé de 200 points de base pour atteindre un impressionnant 96 %, tandis que celle des terrains a bondi de 800 points de base, à 98 %, soulignant la demande soutenue pour les actifs premium du groupe.

Cette solidité opérationnelle se reflète aussi dans la rentabilité. L'EBITDA a progressé de 20 % sur un an, pour atteindre environ 1,7 milliard AED, maintenant la marge EBITDA à un niveau élevé de 79 %. Le bénéfice net a dépassé 1,1 milliard AED, en hausse de 18 % sur un an, reflet non seulement de la croissance du chiffre d'affaires, mais aussi de gains d'efficacité et d'une expansion continue. Les actionnaires ont vu le BPA grimper à 0,2 AED, soit une hausse de 15,8 %.

Derrière ces chiffres, une stratégie assumée sur le long terme : le plan d'expansion stratégique du groupe, à hauteur de 4,3 milliards AED, vise à saisir les opportunités alors que Dubaï consolide sa place de destination numéro 1 mondiale pour les projets d'investissement direct étranger Greenfield.

Une tendance haussière

Soutenue par une exécution solide, l'action du groupe a progressé de 3,4 %, portant sa capitalisation boursière à environ 16,8 milliards AED. Dans le même temps, la direction a maintenu le cap sur la rémunération des actionnaires, avec un rendement de dividende d'environ 5 % et l'ambition de le porter à 6,6 % dans les années à venir.

Côté valorisation, le titre semble encore attractif, se négociant sur la base d'un PER 2026 de 10,7x, en deçà de sa moyenne triennale de 12,3x, ce qui laisse entrevoir un potentiel de revalorisation si la performance se maintient.

Ce sentiment est de plus en plus partagé sur le marché : le consensus est clairement haussier, avec l'ensemble des analystes (sept) recommandant l'achat, et un objectif de cours moyen de 4,2 AED, soit un potentiel de hausse de 26,1 % par rapport au niveau actuel, renforçant l'attrait du titre, à la fois comme valeur de rendement et de croissance.

Risques à venir

La performance de TECOM illustre une croissance disciplinée, des locataires de qualité et un pipeline aligné sur la stratégie d'innovation de Dubaï.

Mais même cette stabilité n'est pas à l'abri des risques. Un ralentissement plus marqué de l'immobilier régional, des évolutions de la demande pour les surfaces de bureaux ou industrielles, ou des changements de politique et de financement pourraient tester sa résilience. La concurrence pour attirer des occupiers internationaux et d'éventuels dérapages dans l'exécution de grands projets ajoutent à la complexité. Pour l'heure, TECOM semble bien positionné, mais la suite exigera la même rigueur et la même vision de long terme que celles qui l'ont porté jusqu'ici.