Icade : Rapport Annuel Intégré 2025

RAPPORT ANNUEL INTÉGRÉ 2025

ICRDE

I'

À propos de ce rapport

Pour la huitième année consécutive, Icade publie un rapport annuel intégré réalisé selon les principes de l'International Integrated Reporting Council (IIRC), le cadre de référence international portant sur le reporting intégré.

Destiné à l'ensemble de ses parties prenantes, ce document propose une vision globale et synthétique du Groupe et de ses leviers de performance durable dans un environnement complexe et mouvant. Il rend compte, de façon claire et transparente, de la manière dont Icade est en capacité de créer de la valeur à court, moyen et long termes, au bénéfice de ses clients et partenaires, de ses collaborateurs, des territoires et de la société dans son ensemble. Piloté conjointement par la direction des relations institutionnelles et de la communication et la direction des finances, en collaboration avec la direction RSE et innovation, ce rapport a été conçu avec l'aide de collaborateurs issus des différents métiers business et transversaux, puis relu et validé par le comité exécutif.

Nous avons également adopté une approche d'écoconception pour ce document en sélectionnant des papiers (FSC/PEFC) issus de forêts gérées durablement, ce qui nous permet de réduire son impact environnemental, et en évitant les aplats de couleur, ce qui diminue la quantité d'encre nécessaire. Notre imprimeur bénéficiant du label Imprim'Vert®, l'ensemble de ce rapport est recyclable et désencrable.

Photo de couverture du rapport annuel intégré :

Nous remercions BEC Construction, partenaire d'Icade, pour la photo du chantier de la Plateforme à Marseille.

II

Crédits-photos : Les Drones Lyonnais.

Sommaire

2 Entretien croisé : Des succès opérationnels et une exécution rigoureuse du plan stratégique ReShapE

4 Un opérateur intégré, à la fois foncière et promoteur, pour bâtir dès aujourd'hui la ville de 2050

6 Un renforcement des objectifs de décarbonation à l'horizon de 2030

7 Indicateurs RSE : enjeux prioritaires

8 Une année 2025 sous le signe de l'action

18 Notre modèle d'affaires

20 Notre chaîne de valeur

21 Nos parties prenantes

22 Une grande discipline d'exécution de notre plan stratégique ReShapE

S O M M A I R E

24 Le conseil d'administration

26 Le comité exécutif

28 Risques émergents : comprendre les mutations, renforcer la résilience

30 Relever les défis de la ville de 2050

32 Bâtir la ville de 2050, partout en France

44 Témoignages : la parole aux élus, à nos clients et à nos partenaires

46 Ville de 2050 : des publications pour partager la vision d'Icade et outiller les décideurs

‌ENTRETIEN CROISÉ

DES SUCCÈS OPÉRATIONNELS

et une exécution rigoureuse du plan stratégique ReShapE

Frédéric Thomas

Nicolas Joly

Dans un contexte de marché difficile, l'année 2025 a été marquée par de beaux succès et de nombreuses avancées dans la mise en œuvre du plan stratégique. Frédéric Thomas, président du conseil d'administration d'Icade, et Nicolas Joly, directeur général, reviennent sur les principaux temps forts et se projettent sur 2026 et 2027.

D E S S U C C È S O P É R A T I O N N E L S E T U N E E X É C U T I O N R I G O U R E U S E

D U P L A N S T R A T É G I Q U E R E S H A P E

Frédéric Thomas : La mise en œuvre du plan stratégique ReShapE. C'est notre objectif prioritaire, et l'ensemble du conseil d'administration est mobilisé aux côtés de l'équipe dirigeante pour le mener à bien. Je veux donc souligner la discipline d'exécution de ce plan en 2025 : un programme de cessions bien engagé et exécuté avec rigueur ; le franchissement d'une nouvelle étape pour la cession des activités de santé, dans un calendrier maîtrisé pour protéger la valeur ; une activité locative dynamique ; des marges restaurées sur les nouveaux programmes du pôle Promotion ; des efforts continus de réduction des coûts fixes ; enfin, de bons fondamentaux financiers, avec un bilan solide et une liquidité élevée.

« Je veux souligner la discipline d'exécution du plan stratégique ReShapE en 2025. »

- Frédéric Thomas -

Nicolas Joly : 100 %, comme le taux d'occupation de certains de nos immeubles emblématiques ! Pulse, ancien siège du Comité d'organisation des Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024, est désormais occupé par le Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis ; Eqho est entièrement commercialisé après le renouvellement du bail de KPMG et la signature d'un nouveau bail avec la Préfecture des Hauts-de-Seine ; Edenn a été livré à la fin de 2025 à Schneider Electric. Un chiffre qui illustre notre volonté de maintenir un taux d'occupation financier élevé, qui atteint 86,8 % à la fin de 2025 (+ 2,1 points par rapport à 2024) et environ 90 % pour nos actifs stratégiques (91,3 % pour les bureaux well-positioned et 89,7 % pour les locaux d'activité).

« Notre volonté est de maintenir un taux d'occupation financier élevé. »

• Nicolas Joly -

  QUELLE PLACE POUR LES ENGAGEMENTS RSE DE L'ENTREPRISE DANS UN ENVIRONNEMENT DE MARCHÉ COMPLEXE ?
  
  

  F. T. : Icade est historiquement très engagée dans la lutte contre le changement climatique, avec une réduction significative de ses émissions de gaz à effet de serre entre 2019 et 2025, conformément aux objectifs qui avaient été fixés. Dans le contexte actuel, nous avons fait le choix de ne pas seulement maintenir cette ambition, mais de la renforcer. C'est pourquoi nous avons actualisé notre trajectoire bas carbone en conformité avec le nouveau standard immobilier de la SBTi (« Buildings Sector Science-Based Target-Setting Criteria »), avec des objectifs encore plus ambitieux et le maintien de l'ambition Net-Zero en 2050. Nous nous engageons également à ne pas installer de nouveaux systèmes de chauffage fossile à partir de 2030.

  « Nous avons fait le choix de renforcer nos engagements environnementaux, avec des objectifs encore plus ambitieux. »

• Frédéric Thomas -

N.J. : Nous sommes confiants dans le fait que le programme de diversification que nous menons actuellement créera de la valeur à long terme pour l'entreprise. Le développement des résidences étudiantes est déjà bien engagé, avec notamment deux projets emblématiques « vitrines » du savoir-faire d'Icade, à Levallois-Perret (92) et Ivry-sur-Seine (94), qui sont financés par la Foncière et développés par la Promotion, avec un modèle intégré. De même, nous accélérons sur les data centers, avec déjà cinq structures en exploitation, un data center à livrer au troisième trimestre 2026 et un data center hyperscale à livrer en 2031, pour lequel nous visons une approche partenariale optimisant la rentabilité. Enfin, nous avons lancé une démarche structurante pour être au rendez-vous de notre ambition : bâtir dès aujourd'hui la ville de 2050 et répondre aux attentes des élus locaux, de nos clients et de nos partenaires. Pour cela nous modifions profondément nos pratiques et nos offres et renouvelons notre organisation et nos compétences.

« Le programme de diversification que nous menons actuellement créera de la valeur à long terme pour l'entreprise. »

- Nicolas Joly -

F. T. : Icade poursuit un pilotage financier rigoureux, reposant en 2026 sur un plan de réduction des coûts ambitieux (avec un objectif de 15 millions d'euros d'économies en année pleine). Par ailleurs, le Groupe maintient une gestion prudente de sa position de liquidité et vise une maîtrise de son résultat financier (avec un coût moyen de la dette cible autour de 2 % à la fin de 2026). Cette approche permet d'assurer un juste équilibre entre investissements sélectifs et robustesse du bilan.

N. J. : L'année 2026 devrait représenter un point bas pour le cash-flow net courant des activités stratégiques. L'activité de la Foncière demeure soumise à des pressions sur les loyers, dans un marché compétitif et polarisé. La priorité reste le maintien d'un taux d'occupation élevé. À cet égard, la qualité du portefeuille well-positioned d'Icade, implanté au cœur de secteurs bien desservis, constitue un facteur de différenciation clé. Pour 2026, nous anticipons néanmoins une baisse des revenus de la Foncière, intégrant notamment le départ de locataires, la diminution progressive de l'impact de l'indexation, ainsi que la cristallisation graduelle de la réversion négative. L'activité de Promotion, quant à elle, évolue dans un environnement de marché et politique toujours incertain, avec des volumes historiquement bas. Dans ce contexte, le portefeuille continue toutefois de se renforcer de manière sélective, à travers le lancement de projets à marges restaurées, illustrant la discipline appliquée à la sélection des nouvelles opérations. Nous restons pleinement mobilisés pour poursuivre l'exécution de notre plan stratégique.

‌Un opérateur intégré, à la fois foncière et promoteur, POUR BÂTIR DÈS AUJOURD'HUI LA VILLE DE 2050

Icade est un acteur immobilier qui œuvre pour rendre la ville plus agréable à vivre pour chacun. À la fois foncière et promoteur, Icade accompagne partout en France les clients, élus et partenaires qui veulent bâtir dès aujourd'hui la ville de demain. Une ville plus respectueuse de la nature, davantage en harmonie avec nos façons de vivre, de travailler et de nous déplacer. Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, Icade a pour actionnaires de référence le groupe Caisse des Dépôts et le groupe Crédit Agricole Assurances.

Deux métiers complémentaires : Foncière et Promoteur

Foncière Promoteur

Un actionnariat historique et de long terme

(au 31/12/2025)

Icade, acteur majeur de l'immobilier de bureaux et de

Icade Promotion est un acteur national de référence

Groupe Crédit Agricole

18,85 %

Caisse

locaux d'activités en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales, s'engage également sur d'autres classes d'actifs, telles que les résidences étudiantes ou les data centers.

engagé dans la construction bas carbone et la réhabilitation. Grâce à son maillage de directions régionales, Icade Promotion développe des opérations

Assurances 39,20 %

des Dépôts

de logements sur tout le territoire.

Grâce à ses deux métiers, Icade peut combiner sa vision de long terme, inhérente à son activité de foncière, et sa

Flottant

41,95 % (1)

connaissance des besoins des utilisateurs, en mettant à profit l'expertise d'Icade Promotion pour la construction et la transformation de la ville.

(1) Dont 0,54 % d'auto-détention et 0,55 % pour le fonds commun de placement Icade (FCPE).

Une performance marquée par des succès opérationnels dans un environnement contraint et une exécution maîtrisée de ReShapE

Icade affiche des performances opérationnelles robustes, incluant les plus importantes transactions locatives sur ses marchés principaux et un volume résilient dans la promotion, sur la base de marges en progression. Le Groupe a sécurisé environ

850 millions d'euros de cessions avec une prime sur l'ANR, contribuant à la solidité du bilan.

CASH-FLOW NET COURANT ACTIF NET RÉÉVALUÉ NTA (1)

Groupe

271,5 M€

par action

3,57 €

Groupe

4,1 Md€

par action

53,3 €

VALORISATION DU PORTEFEUILLE

(à 100 % et en QP CE)

6,1 Md€

DISTRIBUTION

Par action (2)

1,92 €

1. ANR NTA : Net Tangible Assets.

2. Sous réserve d'approbation lors de l'Assemblée Générale.

U N O P É R A T E U R I N T É G R É , À L A F O I S F O N C I È R E E T P R O M O T E U R , P O U R B Â T I R D È S A U J O U R D ' H U I L A V I L L E D E 2 0 5 0

Carte du patrimoine de la Foncière d'Icade et des implantations d'Icade Promotion

En région : 146 698 m2 En Île-de-France : 1 610 198 m2

Implantations : 19 Implantations : 2

Répartition du patrimoine de la Foncière

1 007

COLLABORATEURS

(effectif inscrit au 31/12/2025)

Réserves foncières

0,1 Md€/2 %

Autres

0,2 Md€/3 %

Activités

0,8 Md€/13 %

Bureaux

5 Md€/82 %

‌Un renforcement des objectifs de DÉCARBONATION à l'horizon de 2030

Icade confirme son ambition d'être un acteur leader en matière de lutte contre le changement climatique et actualise sa trajectoire de réduction des émissions carbone, en ligne avec le nouveau standard immobilier de la SBTi (Buildings Sector Science-Based Target-Setting Criteria). Ses objectifs d'ici à 2030 sont désormais conformes à une trajectoire + 1,5 °C sur les trois scopes.

LES NOUVEAUX ENGAGEMENTS (1) BAS CARBONE D'ICADE CONFORMES AU NOUVEAU STANDARD IMMOBILIER DE LA SBTi SE TRADUISENT PAR :

Des objectifs plus ambitieux pour ses deux métiers et le corporate à l'horizon 2030 :

⏺ Foncière : réduction de l'intensité carbone de 61 % entre 2019 et 2030 (en kgCO2éq/m²/an) vs. 60 % précédemment ;

⏺ Promotion : réduction de l'intensité carbone de 48 % entre 2019 et 2030 (en kgCO2éq/m²) vs. 41 % précédemment ;

⏺ Corporate : réduction de l'intensité carbone par salarié de 46 % entre 2019 et 2030 (en kgCO2éq/salarié) vs. 30 % (en tCO2éq) précédemment.

Le maintien de l'ambition Net-Zero en 2050, se traduisant par une réduction de plus de 90 % des émissions de gaz à effet de serre d'Icade (en valeur absolue) entre 2019 et 2050, et par la compensation des émissions résiduelles.

Un engagement de ne pas installer de nouveaux systèmes de chauffage fossile à partir de 2030.

Progression d'Icade en 2025 dans les classements extra-financiers

GRESB : Icade confirme son positionnement parmi les meilleurs acteurs du classement en obtenant la note de

Sustainalytics positionne Icade 9e (vs. 14e en 2024) parmi 408 sociétés d'investissement immobilier cotées, en matière de risques ESG.

Au moins 25 %

de la rémunération variable des membres du comex liée à

des objectifs RSE à partir de 2025

Au moins 20 %

de la rémunération variable

des collaborateurs liée à des objectifs RSE à partir de 2025

Approbation en assemblée générale de deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité

Depuis 2022, Icade soumet à ses actionnaires des résolutions Say on Climate and Biodiversity, et a été la première entreprise française à faire le choix de distinguer ces deux résolutions depuis 2024. Lors de l'assemblée générale du 13 mai 2025, ces résolutions portant sur les résultats du Groupe en matière de transition climatique et de préservation de la biodiversité en 2024 ont été très largement approuvées, respectivement à 99,3 % et à 99,4 %. Elles seront à nouveau soumises au vote des actionnaires lors de l'assemblée générale de 2026.

1. Ces engagements ne couvrent pas les data centers, qui sont traités de manière spécifique dans le plan de transition climatique.

U N R E N F O R C E M E N T D E S O B J E C T I F S D E D É C A R B O N A T I O N À L ' H O R I Z O N D E 2 0 3 0

‌INDICATEURS RSE :

CLIMAT : TRAJECTOIRE 1,5 °C ET ADAPTATION

Pôle Foncière

57 %

de réduction

de l'intensité carbone

entre 2019 et 2025 (vs.

46 % entre 2019 et 2024 pro forma)

Pôle Promotion

36 %

de réduction

de l'intensité carbone

entre 2019 et 2025 (vs.

34 % entre 2019 et 2024 pro forma)

Corporate

14 %

de réduction de l'intensité carbone entre 2019 et 2025 (vs. 16 %

entre 2019 et 2024 pro forma)

80 %

de financements durables en 2025

(vs. 70 % en 2024)

BIODIVERSITÉ ET PROTECTION DES SOLS

Pôle Foncière

77 %

de bâtiments hors parcs intégrant des solutions de soutien à la nature en 2025 (vs. 55 % en 2024)

ANCRAGE LOCAL ET INCLUSION

Pôle Foncière

23

actions à impact social menées en 2025

(vs. 33 en 2024)

DÉVELOPPEMENT DES COMPÉTENCES

Pôle Promotion

52 %

de nouvelles constructions renaturées : évolution positive du CBSh (1) entre l'avant et l'après-projet en 2025 (vs. 43 % en 2024)

Pôle Promotion

65 %

des logements réservés en 2025 sont abordables et inclusifs(2), soit + 35 points par rapport à l'objectif de 30 % (vs. 61 % en 2024)

59 %

des postes ont été pourvus en interne en moyenne entre 2023 et 2025 (vs. 53 % entre 2023 et

2024)

90 %

des managers ont suivi des formations au management en 2025 (vs. 30 % en 2024)

70 %

des salariés permanents ont suivi une formation RSE en moyenne entre 2023 et 2025 (vs. 76 %

entre 2023 et 2024)

1. CBSh : Coefficient de Biotope Surfacique harmonisé. Pour en savoir plus sur le CBSh : consultez notre rapport biodiversité (mars 2023).

2. Les logements abordables sont notamment les logements sociaux, intermédiaires, en accession sociale et modérée ou en bail réel solidaire (BRS) ; les logements inclusifs sont notamment les habitats seniors ou adaptés aux personnes en situation de handicap.

‌Une année 2025

sous le signe DE L'ACTION

Une activité locative

PARTICULIÈREMENT DYNAMIQUE

Dans un marché locatif en retrait, Icade a signé ou renouvelé 103 baux représentant plus de 200 000 m², en réalisant la plus grosse transaction sur chacun de ses trois principaux marchés : La Défense avec la Préfecture des Hauts-de-Seine et KPMG, la première couronne Nord avec le Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis et la deuxième couronne avec Sopra Steria. Icade s'est également distinguée sur d'autres grandes transactions. Ainsi, Club Mediterranée, partenaire historique d'Icade depuis 1995, a renouvelé son bail de 12 500 m² au Pont de Flandre (Paris 19e). Heineken a prolongé sa présence sur 7 000 m² dans l'immeuble H2O (Rueil-Malmaison) pour 6 ans fermes, tandis que Ricoh France a reconduit un bail concernant 6 000 m² de bureaux et locaux d'activité à Rungis pour 5,5 ans.

Installation

DU CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE LA SEINE-SAINT-DENIS À PULSE ET JUMP,

SUR LE PARC ICADE

DES PORTES DE PARIS (93)

Icade et le Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis ont signé des baux pour une surface totale de 33 000 m², incluant l'intégralité de l'immeuble Pulse (29 000 m²) ainsi que 4 000 m² de l'immeuble Jump, pour une durée de 12 ans. Choisis notamment pour leurs performances énergétiques et environnementales qui anticipent les dispositions du décret tertiaire, ces actifs, certifiés HQE® construction Excellent, témoignent de l'engagement d'Icade à bâtir dès aujourd'hui la ville de demain. Les 2 700 agents des services centraux du Département ont commencé à rejoindre leurs nouveaux sites de travail à partir de novembre 2025.

La tour Eqho

À LA DÉFENSE ENTIÈREMENT COMMERCIALISÉE

Icade a finalisé la commercialisation de la tour Eqho grâce au renouvellement du bail de KPMG, deux ans avant son échéance, sur une surface de 41 000 m² pour une durée ferme supplémentaire de 4 ans, et la signature d'un bail avec la Préfecture des Hauts-de-Seine, qui permettra l'occupation de 15 000 m² pour une durée minimale de 4 ans à partir d'octobre 2026. Deux signatures majeures qui illustrent l'attractivité de cet immeuble et confirment la solide activité locative du territoire de La Défense.

Location PAR SOPRA STERIA DU QUITO SUR LE PARC ICADE PARIS ORLY-RUNGIS (94)

Le groupe Sopra Steria, à travers sa filiale CS Group, s'est engagé en 2025 sur la location de 11 000 m² dans l'immeuble Quito. Les espaces de bureaux du Quito seront en partie transformés en plateformes informatiques, adaptées au besoin du client. Cette signature, qui fait suite à celle déjà réalisée en 2024 pour les équipes régionales de Sopra Steria pour 24 000 m² sur le projet Centreda à Toulouse, met en lumière la capacité d'Icade à développer une relation de confiance sur le long terme avec ses locataires.

Cession

DES ACTIVITÉS

DE SANTÉ EN ITALIE À BNP PARIBAS REIM

Icade a cédé à BNP Paribas REIM sa participation dans un portefeuille diversifié de 23 actifs, dont 18 maisons de retraite médicalisées, situés dans le nord et le centre de l'Italie. Cette transaction majeure, d'un montant de 173 millions d'euros, conformément à la valeur des actifs dans l'ANR d'Icade au 30 juin 2025, illustre la qualité et l'attractivité de ce portefeuille italien et a permis le remboursement quasi intégral du prêt d'actionnaires entre Icade et IHE Healthcare Europe. La cession de ce portefeuille, qui représentait 15 % de l'exposition totale du Groupe au secteur de l'immobilier de santé, marque une étape importante dans le désengagement d'Icade de ses activités dans la santé et offre au Groupe de nouvelles marges de manœuvre pour déployer son plan stratégique ReShapE à l'horizon de 2028.

Cession DU PARC D'ACTIVITÉS DU MAUVIN À AUBERVILLIERS (93)

Icade a cédé à Sogaris le parc d'activités du Mauvin, situé à Aubervilliers, pour un montant de 69 millions d'euros. Ce parc, historiquement dédié à la logistique et à l'activité industrielle, regroupe 11 actifs pour une surface totale d'environ 21 000 m². Il affiche un taux d'occupation de 100 % après deux transactions locatives majeures réalisées en 2025 : Alice & Bob et Raboni. Cette transaction illustre la capacité du Groupe à créer de la valeur sur son portefeuille d'actifs et à cristalliser cette valeur dans des bonnes conditions de marché. Au total, la Foncière a cédé plus de 239 millions d'euros d'actifs en 2025 au-dessus de l'ANR dont deux immeubles à Marseille, deux portefeuilles d'hôtels B&B, le débouclage d'un PPP lié au CHRU de Nancy, ou encore un immeuble de bureaux situé avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine.

ICADE SIGNE

une promesse de vente

DE L'IMMEUBLE MARIGNAN SUR LES CHAMPS-ÉLYSÉES POUR 402 MILLIONS D'EUROS

Icade a signé avec Black Swan Real Estate Capital, agissant pour le compte de Bain Capital et Revcap, une promesse de vente en vue de la cession de l'immeuble Marignan, pour un montant de 402 millions d'euros, sur la base d'un prix d'environ 33 000 euros/m², tous usages confondus. Le prix de cession représente une prime de plus de 20 % par rapport à l'ANR du 31 décembre 2024.

Livraison

D'EDENN À NANTERRE (92)

Icade a livré à Schneider Electric l'immeuble Edenn, son nouveau siège social à Nanterre, au pied de la nouvelle gare de Nanterre-La Folie (RER E). Schneider Electric occupera l'intégralité des espaces de bureaux, soit plus de

29 000 m², après la signature des

3 400 m² restants en décembre 2025. Cette prise à bail s'effectue pour une durée ferme de 9,5 ans, au loyer prime de la zone péri-Défense. Cet immeuble mixte et bioclimatique, à la structure innovante bois-béton-métal incarne la vision d'Icade pour une ville plus durable, alliant performance énergétique et qualité des espaces de travail.

Livraison

D'AUDESSA, IMMEUBLE EXEMPLAIRE À LYON (69)

L'immeuble Audessa a été livré en mai 2025 à Union Investment. Cette opération de réhabilitation-extension de 13 000 m², au cœur du quartier de la Part-Dieu à Lyon, a été effectuée en co-promotion avec Sogeprom. Audessa accueille à présent 13 000 m² de surface de plancher, dont 12 100 m² dédiés à des espaces de bureaux et 900 m² à des commerces. Le choix de la réhabilitation/extension a permis de limiter les émissions de CO₂ par rapport à une démolition/reconstruction, et de réintroduire 1 700 m² d'espaces extérieurs végétalisés, dont 600 m² de pleine terre. Cette réalisation s'inscrit dans la volonté d'Icade et de ses partenaires de rebâtir la ville sur elle-même de manière plus sobre.

Premières pierres

Icade a lancé les travaux d'une cinquantaine de projets en 2025, dont notamment Viaterra à Lyon, une réalisation emblématique d'Icade Promotion, qui répond à la fois à la demande de construction bas carbone et aux enjeux du bureau de demain. Par ailleurs, dans le quartier d'Orgemont à Epinay-sur-Seine, les travaux de démolition ont commencé pour laisser place à 1 300 nouveaux logements construits par Icade Promotion et 250 par Action Logement à l'horizon de 2040. Enfin, à Saint-Denis, l'opération Time (voir ci-contre), à travers laquelle Icade fait évoluer son parc d'affaires avec un projet résidentiel de 106 logements, dont 32 logements en bail réel solidaire (BRS), illustre la capacité de l'entreprise à transformer ses fonciers attractifs pour répondre aux besoins du territoire.

ICADE S'ENGAGE CONCRÈTEMENT DANS

la transformation

DES ZONES COMMERCIALES D'ENTRÉE DE VILLE

Icade a concrétisé l'acquisition de onze sites auprès de Casino pour les requalifier en quartiers mixtes, comprenant des logements, des zones dédiées à l'artisanat et à l'industrie et des espaces renaturés, tout en conservant leur vocation commerciale. Cette démarche s'inscrit pleinement dans le déploiement du plan stratégique ReShapE d'Icade, avec la volonté affirmée de bâtir dès aujourd'hui une ville plus mixte et plus durable. Selon le baromètre des zones commerciales d'entrée de ville, publié en 2025 par Icade et la SCET, les 3 800 entrées de ville commerciales disséminées sur l'ensemble du territoire national représentent une réserve foncière de

80 000 hectares, qui pourraient accueillir jusqu'à 1,6 million de nouveaux logements.

Inauguration

DU NOUVEAU SITE DE L'EFREI

ICADE ACCÉLÈRE SA DIVERSIFICATION DANS LES

résidences

pour étudiants

Icade a signé en juillet 2025 un partenariat avec Nomad Campus (anciennement Cardinal Campus) pour opérer en marque blanche pour le compte d'Icade un portefeuille de résidences pour étudiants à constituer. La Foncière s'est positionnée comme investisseur d'une résidence étudiante à Ivry-sur-Seine (194 logements sur environ 3 600 m²), développée en co-promotion par Icade et le groupe Philia, ainsi que sur une résidence étudiante à Levallois-Perret, développée par Icade Promotion. Plusieurs autres projets de résidences étudiantes ont d'ores et déjà été identifiés en Île-de-France avec le pôle Promotion, représentant environ 750 lits supplémentaires d'ici à 2028.

Icade a inauguré New Republic, le nouveau site de l'Efrei (Grande École d'ingénieurs généralistes et d'experts du numérique de l'Université Paris Panthéon-Assas) à Villejuif (94). Le bâtiment intègre 29 salles de classe conçues pour répondre aux nouveaux usages pédagogiques. Il propose également de nombreux espaces de travail et des salles de réunion spécifiquement pensées pour accompagner l'apprentissage. Enfin, la construction a été pensée pour améliorer l'efficacité énergétique et favoriser l'auto-consommation : des panneaux solaires présents sur le toit ainsi qu'en ombrières permettent de produire plus de 20 % de la consommation annuelle du bâtiment.

UN PROJET DE

réhabilitation

AMBITIEUX

À TOULOUSE (31)

Icade Promotion, le groupe Novaxia et Imring ont démarré les travaux du programme « Le Parc », à Toulouse. Ce projet prévoit de recycler une ancienne polyclinique datant de 1955 et inoccupée depuis 2020. Le bâtiment sera réhabilité en une résidence mixte à destination des seniors, des étudiants et des familles. Cette opération conservera également la vocation médicale du lieu, avec l'implantation de cabinets de consultation.

Inauguration DE VILLA STORIA, NOUVEAU QUARTIER MIXTE À CRÉCY-LA-CHAPELLE (77)

Villa Storia est un ensemble qui permet aux différentes générations de se côtoyer, tout en proposant du logement pour tous : 26 logements familiaux en accession, 16 logements sociaux, et 10 maisons individuelles en locatif intermédiaire. Le nouvel ensemble accueille aussi deux logements de coliving senior portés par Domani, acteur pionnier de l'habitat partagé pour personnes âgées en perte d'autonomie. Agréée entreprise solidaire d'utilité sociale (ESUE), Domani est une jeune pousse issue d'Urban Odyssey, le start-up studio d'Icade.

LES PREMIERS HABITANTS PRENNENT POSSESSION DU

Village des

Athlètes

Icade a démarré la livraison des premiers logements du Village des Athlètes à l'été 2025, avec l'arrivée des habitants de la résidence étudiante. Cette livraison s'est poursuivie progressivement jusqu'au début de l'année 2026. Le clap de fin d'une aventure extraordinaire de plusieurs années pour Icade, aux côtés de ses partenaires CDC Habitat et la Banque des Territoires.

ICADE LANCE LA PREMIÈRE OPÉRATION

bas carbone « PÉÏ » DE L'ÎLE DE

LA RÉUNION (974)

Icade, la Société d'Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR), cliente de l'opération, et Vanessa Miranville, maire de La Possession, ont posé ensemble la première pierre de l'opération Bois d'Arnette. Constitué de 46 logements, ce projet marque une première pour l'île : c'est la toute première opération de promotion construite en béton bas carbone « péï », c'est-à-dire produit localement, par la société Cementis. En soutenant la production de béton bas carbone sur l'île de la Réunion, Icade participe ainsi à la création et à la structuration d'une filière plus soutenable pour le secteur.

ICADE ET EMERIGE SIGNENT

l'acquisition

DU LOT PRINCIPAL DE LA ZAC DE CARNOLÈS À ROQUEBRUNE-CAP-MARTIN (06)

LE GROUPEMENT ICADE-APSYS, lauréat DE LA CONSULTATION DES CLAUSONNES DE VALBONNE (06)

La Communauté d'Agglomération Sophia Antipolis (CASA) et la Ville de Valbonne ont désigné le groupement Icade-Apsys comme lauréat de la consultation pour la cession de terrains à bâtir sur le secteur des Clausonnes de Valbonne aux portes de Sophia Antipolis. Véritable atout pour le territoire, ce campus accueillera sur 21 000 m² des locaux d'enseignement, des espaces de coliving et un immeuble tertiaire, le tout associé à un niveau de services élevé, opéré par la société d'exploitation Nexhos.

Sur une ancienne base aérienne face à la Méditerranée, Icade et Emerige, désignés lauréats du projet en 2022, ont signé l'acquisition du terrain permettant le lancement des travaux de la construction d'un nouveau quartier mixte baptisé Cœur de Carnolès, à Roquebrune-Cap-Martin. Le futur quartier accueillera 363 logements pour tous, ainsi que des bureaux, commerces, et équipements publics. Situé entre Monaco et Menton, Cœur de Carnolès répondra également à des exigences élevées en matière de respect de l'environnement et d'insertion dans le territoire.

Réorganisation DE LA FONCIÈRE : MIEUX RÉPONDRE AUX ENJEUX DU MARCHÉ ET AUX ATTENTES DE SES CLIENTS

Depuis début 2025, l'organisation de la Foncière évolue. Cette transformation structurelle a pour objectifs de renforcer l'impact opérationnel et incarner concrètement les ambitions du plan stratégique ReShapE. Elle se concrétise par :

⏺ la création d'une Direction commerciale et expérience client comprenant trois pôles : commercialisation locative, marketing opérationnel et grands comptes, offre de services ;

⏺ un asset management à 360°. Les Asset managers deviennent des chefs d'orchestre, garants de la performance financière globale de chaque actif ;

⏺ une Direction du développement (ex-Direction MOA) qui prend désormais en charge l'ensemble du cycle de vie d'un projet, de la faisabilité à la livraison ;

⏺ une transversalité renforcée : les liens sont intensifiés au sein de la Foncière, avec Icade Promotion et avec les fonctions supports ;

⏺ une relation client réaffirmée : le lien humain, la réactivité et la qualité d'accompagnement du client sont au cœur du modèle.

La nouvelle organisation comprend un plan d'accompagnement des équipes (formation, retours d'expérience, etc.) et la création de postes, signe d'un investissement durable dans la performance collective.

Intégration de l'IA

DANS LES PROCESSUS OPÉRATIONNELS D'ICADE

Icade s'engage pleinement dans l'adoption de l'intelligence artificielle dans ses activités opérationnelles, et a recruté en 2025 un Chief data & IA officer pour structurer la feuille de route data & IA du groupe. Icade a ainsi déployé la solution d'IA bureautique Delos à l'ensemble de ses collaborateurs, dont la majorité a été formée à ce nouvel outil. Des cas d'usage opérationnels ont également été identifiés et commencent dès aujourd'hui à être mis en œuvre.

UN INDICE DE

satisfaction

ET DE FIDÉLITÉ DES CLIENTS DE LA FONCIÈRE EN FORTE HAUSSE EN 2025

Le Net Promoter Score (NPS) de la Foncière a progressé de 15 points en un an, passant de zéro en 2024 à quinze en 2025. Cette progression de la satisfaction des clients d'Icade s'appuie sur plusieurs indicateurs positifs :

⏺ une recommandation en hausse ;

⏺ une satisfaction globale renforcée ;

⏺ un Company Effort Score en progression.

La qualité relationnelle reste le principal facteur de satisfaction. Les clients de la Foncière valorisent avant tout la capacité d'écoute et la réactivité des équipes face à leurs attentes. Ces résultats valident l'approche d'Icade centrée sur l'expérience client et la conforte dans son engagement : continuer à placer nos clients au cœur de toutes nos actions.

‌Notre modèle

NOS RESSOURCES

(au 31/12/2025)

⏺ ANR NTA par action : 53,3 € (vs. 60,1 € au 31/12/2024)

⏺ 4,3 Md€ de dette financière brute (vs. 4,7 Md€ au 31/12/2024)

⏺ 2,6 Md€ de liquidité (nette de la couverture des Neu CP) couvrant les échéances de dette jusqu'en 2030

(stable par rapport au 31/12/2024)

⏺ 109 M€ de réserves foncières (vs. 116 M€ au 31/12/2024)

⏺ Pipeline lancé de 89 384 m2 (vs. 86 095 m² au 31/12/2024)

⏺ Backlog total de la Promotion : 1,7 Md€

(stable par rapport au 31/12/2024)

⏺ Couverture dense du territoire grâce à nos 21 implantations régionales

⏺ 1 007 collaborateurs (1) (vs. 1 022 au 31/12/2024)

⏺ 60 alternants (1) (vs. 50 au 31/12/2024)

⏺ 95/100 à l'index égalité femmes/hommes

(vs. 91/100 en 2024)

⏺ 57 % des constructions de logements et 71 %

des bureaux de la Foncière couverts par une certification environnementale (vs. 32 % pour les logements et 69 % pour les bureaux au 31/12/2024)

⏺ Offres immobilières : Urbain des Bois, AfterWork by Icade, VilleEnVue.

⏺ Investissements environnementaux (Capex) : 15,9 M€

(vs. 22,5 M€ en 2024)

⏺ Participation à des initiatives de place : Soli Logis, AGiLE, réhabilitation d'habitat dégradé en zone QPV, ByCycle, Booster des ENR&R, Bat'Adapt Acceleration Program, etc.

⏺ Participation à des partenariats académiques :

Institut de la transition foncière avec

l'université Gustave Eiffel, chaire ECORCE avec l'École supérieure du bois

⏺ Partenariats avec des fournisseurs : Saint-Gobain,

Schneider Electric, STO, FEHR, Zenmodular, Xella, Piveteau

(1) effectif inscrit au 31/12/2025

Les grands enjeux

Dérèglement climatique Biodiversité Transformation des usages Logement pour tous Évolution des compétences

Les informations présentées ici correspondent aux informations à publier sur le modèle d'affaires de l'entreprise dans le cadre de son reporting de durabilité (ESRS 2 SBM-1 - paragraphe 42). Les principaux risques et opportunités de durabilité identifiés (ESRS 2 SBM-3) sont précisés dans le Rapport de durabilité (chapitre 3 du Document d'enregistrement universel).

LA VALEUR QUE NOUS CRÉONS

(au 31/12/2025)

Valeur financière

⏺ Valorisation du portefeuille : 6,1 Md€ (à 100 % et en QP CE) (vs. 6,4 Md€ au 31/12/2024)

⏺ Cash-flow net courant Groupe : 271,5 M€ (vs. 301,8 M€ au 31/12/2024)

⏺ Distribution 2025 : 1,92 € par action payé en 2026 (1)

(vs. distribution 2024 : 4,31 €)

Valeur économique

Nos atouts

Opérateur intégré

Expertises des enjeux urbains et RSE

Ancrage local

Actionnariat historique et de long terme

Innovation

⏺ Portefeuille de locataires solides et diversifiés avec 85 % des loyers IFRS annualisés provenant de locataires du secteur public et de moyennes et grandes entreprises (vs. 83 % au 31/12/2024)

⏺ 217 000 m² de baux renouvelés ou signés

(vs. 133 000 m² en 2024)

⏺ Chiffre d'affaires économique du Pôle Promotion :

1,1 Md€ (vs. 1,2 Md€ au 31/12/2024)

Valeur humaine et intellectuelle

⏺ 59 % de postes pourvus en interne en moyenne entre 2023 et 2025 (vs. 53 % en moyenne entre 2023 et 2024)

⏺ 98 % des salariés ont reçu une formation

(vs. 100 % au 31/12/2024)

⏺ Objectif RSE pour 99 % des salariés

(vs. 81 % des salariés au 31/12/2024)

⏺ 19 start-ups accompagnées, 12 projets pilotes en phase d'expérimentation, 9 déploiements opérationnels des innovations dans le business Icade (vs. 23 start-ups accompagnées, 12 expérimentations, 12 déploiements au 31/12/2024)

Valeur environnementale

⏺ Réduction des émissions de CO₂ de 52 % entre 2019 et 2025 (vs. 48 % entre 2019 et 2024 pro forma)

⏺ 52 % des opérations de promotion renaturées

(vs. 43 % en 2024)

⏺ 267 000 m² d'écosystèmes fragiles restaurés et entretenus grâce à la contribution d'Icade depuis 2016 (vs. 236 000 m² au 31/12/2024)

Valeur sociétale et partenariale

⏺ 98 % des actifs de la Foncière et 79 % des nouvelles constructions sont situés à moins de 400 mètres d'un réseau de transport en commun (vs. 98 % des actifs et 92 % des nouvelles constructions au 31/12/2024)

⏺ 65 % de logements abordables et inclusifs réservés, soit + 35 points par rapport à l'objectif de 30 %

(vs. 61 % en 2024 et + 31 points)

⏺ 75 % des achats du pôle Promotion réalisés auprès de fournisseurs locaux (stable par rapport à 2024))

⏺ 1 400 heures de bénévolat réalisées par les collaborateurs (stable par rapport à 2024)

(1) Sous réserve d'approbation lors de l'Assemblée Générale.

‌Notre chaîne DE VALEUR

Un modèle d'opérateur immobilier intégré, avec deux métiers : Foncière et Promoteur

IDENTIFIER

⏺ Fonciers nus

⏺ Matériaux

VALORISER ET AMÉNAGER

DES QUARTIERS ET DES BÂTIMENTS

BÂTIR LA VILLE DE 2050

⏺ Plus mixte

⏺ Friches

⏺ Entrées de ville

⏺ Bâtiments obsolètes

⏺ Ressources naturelles

⏺ Équipements

⏺ Fournisseurs

⏺ Qualité de vie

⏺ Mobilités

⏺ Mixité sociale

⏺ Diversité des usages

⏺ Renaturation

⏺ Flexibilité

⏺ Connectivité

⏺ Services

⏺ Performance énergétique et carbone

⏺ Plus durable

⏺ Plus innovante

INNOVER

⏺ Matériaux bas carbone

⏺ Modes constructifs

⏺ Usages

⏺ Outils digitaux et intelligence artificielle

⏺ Programmation

⏺ Montages juridiques

⏺ Incubation de start-ups

Les informations présentées ici correspondent aux informations à publier concernant la chaîne de valeur de l'entreprise dans le cadre de son reporting de durabilité (ESRS 2 SBM-1 - paragraphe 42).

OPÉRER DE FAÇON INTÉGRÉE SUR TOUTE LA CHAÎNE DE VALEUR

⏺ Développement

⏺ Maîtrise d'ouvrage

⏺ Asset management

⏺ Reconversion

⏺ Investissement

‌Nos parties PRENANTES

CO-PROMOTEURS

ARCHITECTES, URBANISTES, PAYSAGISTES

FOURNISSEURS

START-UP STUDIO

URBAN ODYSSEY DISTRIBUTEURS

ET INTERMÉDIAIRES

CLIENTS

COLLABORATEURS

Foncière Promotion

ACTEURS INSTITUTIONNELS ET COLLECTIVITÉS TERRITORIALES

ACTIONNAIRES

UNIVERSITÉS ET ÉCOLES

INVESTISSEURS, BANQUES

GRAND PUBLIC

MÉDIAS ET RÉSEAUX SOCIAUX

ASSOCIATIONS

‌Une grande discipline d'exécution de notre plan stratégique ReShapE

Icade a poursuivi, en 2025, l'adaptation de son portefeuille, en démontrant

la résilience de ses actifs well-positioned et en réduisant son exposition aux actifs to-be-repositioned. Les projets annoncés de diversification ont continué de se déployer, en particulier dans les résidences étudiantes et les data centers, en privilégiant la création de valeur. Enfin, Icade maintient une discipline financière stricte et une attention constante à la solidité de son bilan.

Poursuivre l'adaptation du portefeuille de bureaux à l'évolution de la demande

2 Accélérer la diversification du portefeuille d'actifs

5

data centers en exploitation

1

data center à livrer au T3 2026

1

data center hyperscale

à livrer en 2031

U N E G R A N D E D I S C I P L I N E D ' E X É C U T I O N D E N O T R E P L A N

S T R A T É G I Q U E R E S H A P E

3

Bâtir la ville de 2050, plus mixte, plus innovante et plus durable

4 Maintenir une structure financière solide

Le conseil d'administration détermine les orientations stratégiques d'Icade et veille à leur mise en œuvre. Sa composition comprend un tiers d'administrateurs indépendants, conformément au code de gouvernement d'entreprise des sociétés cotées Afep-Medef. Quatre comités spécialisés l'épaulent dans ses missions.

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Frédéric Thomas,

président du conseil d'administration

La Caisse des Dépôts représentée par Isabelle Bui,

directrice du pilotage des participations stratégiques, Direction de la gestion des participations stratégiques (Caisse des Dépôts)

Dorothée Clouzot,

directrice du département immobilier de la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts)

Nathalie Delbreuve,

administratrice indépendante

Bruno Derville,

administrateur indépendant

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Audrey Girard,

directrice de la gestion des participations stratégiques de la Caisse des Dépôts

Florence Habib-Deloncle,

responsable du département des investissements immobiliers de Crédit Agricole Assurances

Kosta Kastrinidis,

directeur adjoint de la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts)

Christophe Laurent,

directeur adjoint des finances et de

la politique durable (Caisse des Dépôts)

Olivier Lecomte,

administrateur indépendant

Marianne Louradour,

présidente de CDC Biodiversité (Caisse des Dépôts)

Olivier Mareuse,

●

directeur des Gestions d'Actifs - Directeur du Fonds d'Epargne (Caisse des Dépôts)

Florence Péronnau,

●●●

vice-présidente du conseil d'administration, administratrice indépendante, administratrice référente

Gonzague de Pirey,

●

administrateur indépendant - Président de KparK

Bernard Spitz,

●

président du pôle Europe et International du Medef

• Comité d'audit et des risques ● Comité des nominations et des rémunérations ● Comité stratégie et investissements ● Comité innovation et RSE

de femmes

de taux d'assiduité

d'administrateurs indépendants

Âge moyen

Domaine de compétence des administrateurs

Immobilier, gestion d'actifs, urbanisme : 11 Banque, finance, assurances : 12 Expérience internationale : 7

Durabilité (a) : 11

Innovation, digital : 5

Gouvernance, fonctions dirigeantes, société cotée : 10

Stratégie, M&A : 10 Conduite du changement : 9 Gestion des risques : 8

(a) La description des compétences des administrateurs sur chaque enjeu de durabilité (ESRS 2 GOV-1 - paragraphe 23b) figure dans la partie 2 « Informations sur les organes d'administration, de direction et de surveillance » du chapitre 3 du document d'enregistrement universel

Les quatre comités du conseil d'administration

réunions du conseil

d'administration

Comité stratégie

et investissements ●

6 membres, 8 réunions,

96 % d'assiduité

Examine et émet des avis au conseil d'administration ainsi qu'au directeur général pour tout projet d'engagement, d'investissement ou de désinvestissement ainsi que pour toute opération de croissance externe, de cession de titres, de participations ou de fonds de commerce concernant la Société ou l'une de ses filiales.

Comité d'audit et des risques ●

3 membres, 7 réunions,

90 % d'assiduité

Conseille le conseil d'administration quant à l'exactitude et la sincérité des comptes sociaux et consolidés de la Société et de ses filiales, et à la qualité du contrôle interne et de l'information délivrée aux actionnaires et aux marchés.

Comité des nominations et des rémunérations ● 4 membres, 6 réunions,

92 % d'assiduité

Examine les candidatures pour la nomination des mandataires sociaux et formule des propositions quant à leur rémunération.

Participe à l'élaboration de la politique d'intéressement du personnel et formule des propositions sur les décisions d'octroi d'options de souscription et/ou d'achat d'actions.

Comité Innovation et RSE ●

3 membres, 3 réunions,

100 % d'assiduité

Partage les axes stratégiques et priorise

les domaines d'actions en matière d'innovation et de RSE en cohérence avec la stratégie de développement d'Icade.

AGIR POUR SOUTENIR L'OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES

« Icade est au cœur du Plan Logement de la Banque des Territoires, avec de magnifiques atouts à faire valoir. Je suis ravi d'avoir rejoint son conseil d'administration en 2025, avec pour ambition d'agir pour soutenir l'offre de logements abordables (social, intermédiaire, libre), y compris à travers des dispositifs d'accession innovants, et de contribuer à transformer le tissu existant, comme les zones commerciales d'entrée de ville. »

- Kosta Kastrinidis -

directeur adjoint de la Banque des Territoires (Caisse des Dépôts)

Au fil de l'année, les membres du comité exécutif ont été au cœur des décisions qui transforment Icade. Ils reviennent sur les axes structurants de leur action en 2025 et leurs principales orientations pour 2026.

Nicolas Joly,

directeur général

« Nous avons toutes et tous, au sein du comité exécutif, un cap clair qui guide l'ensemble de nos actions : la transformation profonde de l'entreprise, pour être en adéquation avec les nouvelles conditions de marché. L'équipe est pleinement mobilisée en ce sens, et nous voyons déjà les résultats du travail engagé ces derniers mois avec de très belles réussites opérationnelles, en dépit du contexte compliqué actuel et à venir. »

Audrey Camus,

directrice générale de la Foncière d'Icade

« Je voudrais féliciter et remercier les équipes de la Foncière qui, dans un marché difficile, ont réussi à engranger des succès importants en 2025 et notamment : la location de Pulse et Jump au Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis, le renouvellement du bail KPMG et la commercialisation à 100 % de la tour Eqho, la livraison d'Edenn, 250 millions d'euros de cessions dont Marignan et le Parc du Mauvin, une satisfaction client en forte progression, etc. Ces résultats sont un encouragement à poursuivre la transformation de la Foncière et à maintenir une forte mobilisation et un niveau d'exigence élevé. »

Séverine Floquet-Schmit,

directrice de l'audit, des risques, de la conformité et du contrôle Interne

« Nous avons travaillé tout au long de l'année avec les équipes opérationnelles et l'ensemble des directions d'Icade pour les accompagner au mieux et répondre à leurs besoins, dans un environnement qui change extrêmement rapidement. L'entreprise est aujourd'hui plus résiliente, avec des processus essentiels mieux organisés et une culture du risque largement diffusée, à travers les différents exercices et nos actions de pédagogie. »

Sandrine Hérès,

directrice des ressources humaines et de l'environnement de travail

« La transformation interne est le cinquième pilier de notre plan stratégique ReShapE. Nous avons poursuivi en 2025 le travail engagé en 2024 autour de la réorganisation d'Icade et de la gestion des compétences, pour nous assurer que nous aurons les bonnes expertises au bon endroit dans l'entreprise. Cela passe également par un plan de développement des compétences très ambitieux (près de 19 000 heures de formation) qui a permis d'accompagner l'évolution de nos collaborateurs. »

Flore Jachimowicz,

directrice de la RSE et de l'innovation

«En 2025, Icade s'est engagé dans la Charte pour l'adaptation au changement climatique du secteur immobilier, un des piliers majeurs de notre résilience avec la biodiversité et la protection des sols. Pour 2026, nous renforęons les ambitions carbone avec la certification SBTi de notre trajectoire 1,5 °C sur les trois scopes. Nous ancrons notre performance dans les standards scientifiques les plus exigeants avec cette nouvelle méthode bâtimentaire. Nous transformons ainsi le défi réglementaire en levier de création de valeur et de croissance mesurable. »

Véronique Mercier,

directrice de la communication et des affaires publiques

« Deux ans après son lancement, nous poursuivons la consolidation de la nouvelle identité de marque d'Icade. Notre objectif : mettre en lumière la singularité d'Icade, tant dans notre positionnement, avec les ateliers stratégiques sur la ville de 2050, que dans notre faęon de nous exprimer, notamment à travers de nombreuses publications destinées à éclairer le débat public, telles que le Baromètre des zones commerciales d'entrée de ville ou l'Atlas du logement. »

Charles-Emmanuel Kühne,

directeur général d'Icade Promotion

« Nous traversons un moment qui nécessite une transformation profonde de notre secteur. Notre environnement change; les attentes de nos partenaires, nos clients et de nos territoires évoluent. Dans ce contexte mouvant, l'enjeu n'est pas seulement de s'adapter, mais d'ouvrir la voie. C'est ce que nous avons fait tout au long de l'année, avec des résultats opérationnels très solides, une posture résolument orientée client et un grand plan de formation pour l'ensemble de nos développeurs. C'est ce que nous continuerons de faire en 2026 et au-delà avec l'engagement de nombreux projets démonstrateurs de la ville de 2050 tout en accompagnant le développement des compétences. »

Alexis de Nervaux,

directeur des systèmes d'information et de la transformation digitale

« L'année 2025 a été marquée par la réorganisation de la direction, avec pour objectif d'être plus proche des métiers, de faęon à proposer des solutions efficaces, innovantes et aux coûts maîtrisés. Nous avons également élaboré une feuille de route spécifique Données et Intelligence Artificielle, avec l'identification de nombreux cas d'usages et le déploiement d'une solution d'IA bureautique pour l'ensemble des collaborateurs. C'est un domaine prioritaire pour notre direction. Notre ambition est d'être parmi les pionniers de notre secteur d'activité. »

Jérôme Lucchini,

secrétaire général d'Icade

« Les équipes du secrétariat général ont été particulièrement mises à contribution pour les opérations majeures réalisées en 2025. Nous avons également souhaité nous ouvrir aux possibilités offertes par l'IA dans nos métiers, avec pour objectif d'améliorer encore davantage notre efficacité opérationnelle, au service des projets et des opérations portées par Icade. »

Bruno Valentin,

directeur financier

Les quatre comités du Comex

Comité des risques, taux, trésorerie et financements

Suit l'exposition et l'encadrement aux risques de liquidité, de contrepartie et de taux et pilote la politique de financement d'Icade.

Comité d'engagement

Examine et donne son avis sur tous les engagements d'investissement ou de désinvestissement d'Icade et de ses filiales.

Comité éthique et conformité

Présente les dispositifs LCB-FT, anticorruption et éthique des données personnelles, échange sur les évolutions juridiques et leurs incidences, informe sur les résultats de contrôle et d'audit sur l'activité et permet un retour d'expérience sur l'évolution des dispositifs.

Comité des risques

Suit les risques majeurs auxquels Icade est exposée et s'assure de l'existence et de la cohérence des plans d'actions visant à protéger l'entreprise. Il est composé de l'ensemble des membres du comité exécutif.

« Au cours de l'exercice 2025, Icade a su maintenir une performance opérationnelle robuste dans un environnement de marché contraint. Le Groupe a engagé un programme de cessions d'actifs pour environ 850 millions d'euros, réalisés ou sous promesse, et notre structure bilancielle est solide. Nous poursuivrons notre transformation avec rigueur opérationnelle et discipline financière, avec pour objectif que 2026 marque le point bas des activités stratégiques d'Icade »

Face à un environnement en profonde mutation, marqué par la montée des risques géopolitiques, macroéconomiques, climatiques, technologiques et réglementaires, Icade reste particulièrement attentive aux signaux émergents susceptibles d'impacter son modèle. Éclairages avec Yann Tampéreau, chef économiste de la Caisse des Dépôts et responsable des études économiques et financières, et Christian de Kerangal, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

« DES TENSIONS AU NIVEAU INTERNATIONAL ET DES RISQUES EXTRA-FINANCIERS PLUS AIGUS »

- Yann Tampéreau -

chef économiste de la Caisse des Dépôts et responsable des études économiques et financières

« Les risques macroéconomiques et financiers sont nombreux en 2026. Le nouveau contexte géopolitique se caractérise par un recul de la coopération internationale : la fragmentation dessine des tensions persistantes qui pourraient affecter la croissance mondiale, via le canal de la confiance et via des perturbations des chaînes d'approvisionnement de matériaux et de matières premières critiques. Le commerce mondial se redessine et met en risque les chaînes de valeur.

Les économies doivent, de plus, affronter des risques extra-financiers de plus en plus aigus : par exemple, les phénomènes météorologiques extrêmes, qui se multiplient en raison du dérèglement climatique, et le cyber-risque,

qui s'accentue en parallèle à une situation géopolitique dégradée.

La sphère financière pourrait être fragilisée par cette toile de fond macroéconomique fragile et incertaine, et par trois autres points sensibles : la capacité des États à se financer sans trop

renchérir leur coût d'emprunt alors que l'offre de monnaie « banque centrale » se réduit, la capacité de la banque centrale américaine, la Fed, à conduire une politique monétaire encore indépendante, gage de stabilité, et la capacité de l'IA d'aboutir sur un modèle d'affaires rentable qui ne décevra pas les espérances de rendements incorporés dans les cours boursiers. »

« LA MUTATION PROFONDE DU SECTEUR DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE NE SE FERA PAS SANS UN CHANGEMENT DE CULTURE » (1)

- Christian de Kerangal -

directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF)

« La promotion immobilière en France connaît depuis 2022 une crise profonde, liée à la hausse des taux d'intérêts et des coûts de construction, à l'intégration de normes exigeantes et à la fin du dispositif Pinel. Or deux lames de fond traversent désormais la fabrique urbaine : environnementale (décarbonation, réhabilitation, sobriété foncière) et sociétale (vieillissement de la population, solvabilité des ménages, nouveaux usages…).

Pour faire mieux avec moins, les leviers identifiés portent sur une maîtrise différente du foncier (nouveaux montages, dissociation terrain/bâti…), l'industrialisation (hors site), le développement de partenariats stratégiques avec les fournisseurs et un alignement des méthodes de production entre les différents acteurs de la ville via des démarches plus intégrées et plus transparentes.

Cette mutation profonde, marquée notamment par la montée en puissance de la transformation de l'existant, ne se fera pas sans un changement de culture, notamment en termes de prise en compte du temps long et de structuration capitalistique. Deux trajectoires émergent : un modèle promoteur-investisseur adossé à des fonds propres renforcés, ou un positionnement de prestataire spécialisé. La refonte du modèle suppose enfin un cadre politique stabilisé et une vision stratégique nationale de l'aménagement urbain. »

(1) Eléments issus du « Livre Blanc sur l'avenir de la promotion immobilière » élaboré pour la Société Générale par l'IEIF et Novamétrie - Mars 2025

R I S Q U E S É M E R G E N T S : C O M P R E N D R E L E S M U T A T I O N S , R E N F O R C E R L A R É S I L I E N C E

LES RÉPONSES D'ICADE FACE À CES RISQUES

Changement climatique : adaptation et atténuation

Icade adapte son patrimoine et reconvertit les actifs existants (transformation de bureaux obsolètes en logements, requalification de zones commerciales d'entrées de villes en quartiers mixtes). Une démarche qui permet de répondre aux enjeux de sobriété foncière et aux besoins croissants de logements. Dans le même temps, Icade renforce ses engagements pour réduire ses émissions de carbone, conformément à une trajectoire à

+ 1,5 °C.

Intelligence artificielle : des opportunités pour améliorer l'efficacité opérationnelle et explorer de nouvelles classes d'actifs

Icade a fait le choix de déployer largement les outils bureautiques d'intelligence artificielle, avec pour objectif de former 100 % des collaborateurs. De premiers cas d'usages opérationnels sont également identifiés. Par ailleurs, Icade se tourne vers le développement et l'investissement dans les data centers pour valoriser son expertise et la localisation de ses fonciers.

Conjoncture défavorable : résilience du portefeuille et diversification

Le groupe a réorienté son portefeuille, en se désengageant progressivement du secteur de la santé et en investissant dans des secteurs porteurs, tels que le résidentiel étudiant. Icade anticipe déjà les évolutions à très long terme, en intégrant la réversibilité de ses actifs dès leur conception, notamment pour faire face aux évolutions démographiques à venir.

Incertitudes réglementaires : défendre un besoin de visibilité dans la durée

Icade s'engage pour une réglementation ambitieuse et stable, notamment concernant la sobriété foncière (à travers le maintien d'un dispositif « zéro artificialisation nette » exigeant), les réglementations environnementales (en soutenant la poursuite d'objectifs élevés pour les seuils à venir de la RE2020), l'accès au logement abordable ou la stabilité du bail commercial.

Modèle économique : un acteur intégré, acteur de la ville sur le temps long

Face aux difficultés du secteur de l'immobilier ces dernières années, le modèle intégré d'Icade, à la fois promoteur et foncière, est un atout pour se différencier auprès des clients, partenaires et collectivités locales. Icade possède une vision long terme des territoires sur lesquels l'entreprise intervient, et peut mobiliser une large boîte à outils pour transformer les territoires. Enfin, Icade peut adopter une approche opportuniste en acquérant auprès d'autres acteurs des projets déjà dérisqués, qui représentent plus d'un quart des opérations en 2025.

- Séverine Floquet-Schmit -

directrice de l'audit, des risques, de la conformité et du contrôle interne

de la ville de 2050

Bâtir la ville de 2050, c'est mobiliser les énergies dès aujourd'hui. En 2025, Icade a rassemblé collaborateurs, experts et entrepreneurs autour d'une ambition commune : inventer les solutions de demain.

Une série d'ateliers mobilisant managers et experts pour changer profondément nos façons de faire

Transition climatique, vieillissement démographique, artificialisation des

sols : pour anticiper ces bouleversements, s'adapter et se transformer, Icade a lancé en 2025 une démarche interne rassemblant managers et experts de l'entreprise.

Cette démarche s'est déroulée en plusieurs étapes, avec une phase préalable d'embarquement du Comex et du top management, un travail collectif de design thinking et des ateliers de construction des nouvelles offres, qui ont ensuite été présentées à l'ensemble des collaborateurs.

Animés par Sonia Lavadinho, anthropologue urbaine, Maud Caubet, architecte, et Madeleine Masse (ci-contre), architecte-urbaniste, les ateliers étaient destinés à rendre concrète la réflexion autour de la ville de 2050. Ils ont mobilisé plus de 60 collaborateurs autour d'un objectif : innover.

Quatre grandes thématiques ont structuré la réflexion :

⏺ le vivant ;

⏺ la démographie ;

⏺ l'artificialisation ;

⏺ le cycle de vie du bâtiment.

Huit ateliers les ont approfondies en explorant :

⏺ le rôle de l'immeuble amiral, ou immeuble-refuge ;

⏺ les moyens à disposition pour habiter

avec les éléments, et non contre eux ;

⏺ les immeubles intergénérationnels ;

⏺ le nomadisme et la transhumance ;

⏺ la renaturation des infrastructures ;

⏺ la péréquation verte ;

⏺ l'immeuble toupie - dont l'occupation est beaucoup plus souple ;

⏺ les méthodes pour permettre au bâti de passer le siècle.

À la clé : des solutions concrètes pour chacune de ces thématiques et la transformation en profondeur des façons de faire et de penser la ville, à l'échelle de l'entreprise dans son ensemble.

ATELIERS « VILLES DE 2050 » : une démarche portée par l'ensemble de l'entreprise

2050

R E L E V E R L E S D É F I S D E L A V I L L E D E 2 0 5 0

« Villes de 2050, le temps de l'action » : un événement externe pour identifier les solutions et les partager largement

Transformer nos villes pour anticiper 2050, tel était le thème de l'évènement organisé le 9 septembre 2025 par Icade. Au cœur des échanges, la ville tech, la ville relationnelle, le rôle des acteurs publics et privés, le logement social, la décarbonation, les nouveaux récits urbains, ainsi que la transformation des territoires et les entrées de ville. Des solutions existent, des

expériences sont menées sur les territoires, à l'échelle des quartiers ou des bâtiments, et sur d'autres continents. Et si ces enjeux complexes sont universels, les réponses doivent être adaptées aux spécificités de chaque territoire. Cela passe par le dialogue et la collaboration entre l'ensemble des acteurs de la ville, engagés dans l'intérêt de ceux qui y vivent.

Emmanuelle Cosse, François Decoster, Quentin Brière, Stéphane Troussel, Amel Gacquerre, François de Mazières.

Innovation et ville de 2050 : passer des idées aux actions

La transformation d'Icade passe aussi par l'innovation et l'intégration de nouvelles startups au sein d'Urban Odyssey, le start-up studio d'Icade. En 2025, les équipes ont concentré leurs efforts sur le lancement de nouveaux projets autour des deux axes stratégiques suivants.

Transformation du parc immobilier : l'émergence de nouveaux opérateurs immobiliers aux côtés d'Icade permet de transformer le parc immobilier existant, de créer de la mixité d'usage à l'échelle du bâti et de redonner de la valeur à des actifs longtemps pensés en mono-usage. Avec l'intégration de la start-up Alohomora, Icade souhaite apporter des solutions concrètes de transformation de bureaux vacants en habitats partagés et abordables pour étudiants. Une résidence pilote sera réalisée d'ici à la fin de 2026 sur un actif d'Icade. Ce projet complète le start-up studio d'Icade sur le sujet des nouveaux opérateurs, aux côtés de Domani, aujourd'hui référence de l'habitat partagé pour seniors.

Transformation digitale : l'innovation participe aussi à la transformation digitale de l'entreprise avec la mise en œuvre, avec la Direction de l'Informatique et des Solutions Numériques, d'une task force IA métiers. À titre d'exemple, afin de mettre l'IA au cœur de la conception immobilière, Urban Odyssey accompagne Korix, une start-up dédiée à l'ingénierie de construction. Déjà très convaincante côté entreprises, elle doit désormais devenir une référence côté maîtrise d'ouvrage. Enfin, en 2025, la start-up Lokimo a été déployée dans les métiers de la promotion ; une expérimentation est en cours avec la start-up BulQ (IA de chiffrage de projets).

partout en France

Sur l'ensemble du territoire, Icade donne vie à la ville de demain. Découvrez en images les opérations qui façonnent le visage de la ville de 2050.

Edenn, à Nanterre (92)

Situé sur l'axe Paris-La

Défense-Nanterre, au pied de la gare RER E Nanterre-La Folie, Edenn est entièrement occupé par Schneider Electric, qui en a fait son nouveau siège social. Immeuble de 30 000 m² en structure bois-béton-métal, ponctué de balcons et de terrasses végétalisées, Edenn est un bâtiment exemplaire en matière d'efficacité énergétique.

Il regroupe des bureaux, des services de haut niveau et des commerces en pied d'immeuble.

Eqho, à Paris-La Défense (92)

Entièrement occupée grâce au renouvellement du bail de KPMG (41 000 m²) et à la signature d'un nouveau bail avec la Préfecture des

Hauts-de-Seine, la tour Eqho offre à ses locataires un très beau cadre de travail et des services premium : une conciergerie, un auditorium de

330 places, un espace forme de

1 300 m², deux parvis aménagés et végétalisés, un jardin, etc. Situé au pied d'un hub de transport unique en

Île-de-France, Eqho bénéficie d'une localisation idéale.

La forêt urbaine, quartier des Portes de Paris, à Saint-Denis et Aubervilliers (93)

Icade a développé depuis sept ans une forêt urbaine de 1,5 hectare qui s'inscrit dans un projet plus vaste de renaturation du quartier. Cette forêt est accessible à la fois aux collaborateurs des entreprises du quartier et aux riverains des communes alentours. En avril 2025, la forêt a été labellisée

bas carbone au titre de la méthode

« Ville arborée ». Il s'agit du premier projet « Ville arborée » labellisé en Île-de-France et du premier projet porté par un acteur privé en France.

La Société Forestière, filiale de la Caisse des Dépôts, a accompagné Icade pour obtenir cette labellisation.

Pulse, Parc Icade des Portes de Paris, à Saint-Denis (93)

L'immeuble de bureaux et de services Pulse, d'une surface de 28 860 m², est occupé dans son intégralité depuis la fin de 2025 par les services centraux du Conseil départemental de la Seine-Saint-Denis. Référence en matière de performance environnementale, tant durant sa conception que son exploitation, Pulse se compose d'une structure mixte bois-béton. Des matériaux biosourcés et des éléments issus du réemploi ont été utilisés durant sa construction. Pulse est l'ancien siège du Comité d'organisation des

Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024.

Time, Parc Icade des Portes de Paris, à Saint-Denis (93)

Au pied de la station de métro Front Populaire, à Saint-Denis, Icade fait évoluer son parc d'affaires avec un projet résidentiel de 106 logements, dont 32 logements en bail réel solidaire (BRS), et comprenant un commerce et un centre de santé municipal au rez-de-chaussée. Conçu comme un démonstrateur de la ville de 2050, l'ensemble associe structure bois, béton bas carbone et, pour les locaux à vélo, façades en terre crue. Il intègre également une démarche ambitieuse de réemploi. Time illustre la force d'Icade, propriétaire de fonciers attractifs et capable de les transformer pour répondre aux besoins du territoire.

Les Ateliers Vaugirard, Chapitres I et II, à Paris 15e

Livrées en juillet 2025, les opérations

« Les Ateliers Vaugirard », développées avec Emerige sur d'anciens terrains de la RATP dans le 15ᵉ arrondissement de Paris, illustrent le renouveau urbain du quartier. Le Chapitre I, signé par l'architecte Ibos Vitart pour le compte de JP Morgan Chase, comprend

34 logements, tandis que le Chapitre II -conçu par Hamonic+Masson & Associés - comprend 97 logements le long de la rue Théodore-Deck. Ils bénéficient tous d'un espace planté et sont destinés à des particuliers.

Quartier d'Orgemont, à Epinay-sur-Seine (93)

Sur près de 80 hectares, le quartier d'Orgemont a entamé une importante période de rénovation, portée par l'État via l'ANRU, Icade, CDC Habitat Île-de-France, la Région Île-de-France, l'Établissement Public Territorial Plaine Commune, Plaine Commune Développement et la Ville d'Épinay-sur-Seine. À l'horizon de 2040, 1 300 nouveaux logements pour tous seront construits par Icade Promotion : 70 % de logements en accession, 20 % de logements locatifs sociaux (LLS) et 10 % de logements locatifs intermédiaires (LLI).

Ilot Lafayette, à Lyon (69)

Au cœur de Lyon, l'Ilot Lafayette est une opération en cours comprenant le bâtiment Seed, réhabilité en bureaux, le bâtiment Bloom, un immeuble neuf de bureaux et de services, et la tour 6e Art Lafayette, une ancienne tour de bureaux réhabilitée et transformée en logements. L'Ilot Lafayette utilise des matériaux biosourcés, notamment le bois, et mobilise la filière hors site avec la préfabrication de nombreux éléments.

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Icade SA published this content on April 02, 2026, and is solely responsible for the information contained herein. Distributed via Public Technologies (PUBT), unedited and unaltered, on April 02, 2026 at 16:30 UTC.