ICADE : Rapport Financier Semestriel 2025

CHIFFRES CLES 4

ACTIVITÉS DU GROUPE 8

1. Faits marquants du premier semestre 2025 10

2. Confirmation de la guidance 2025 12

3. Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2025 12

4. Performance par métier au 30 juin 2025 14

5. Structure financière 21

REPORTING EPRA 24

1. Actif net réévalué EPRA 27

2. Résultat net récurrent EPRA - Foncière 27

3. LTV EPRA 28

4. Taux de rendement EPRA - Foncière 29

5. Taux de vacance EPRA- Foncière 30

6. LFL revenus locatifs nets EPRA - Foncière 30

7. Ratio de coûts EPRA - Foncière 31

8. Investissements EPRA - Foncière 31

INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES 32

1. Compte de résultat analytique Groupe Icade 34

2. Métier de la Foncière 36

3. Structure de l'endettement 40

4. Evénements postérieurs à la clôture 41

5. Facteurs de risques 41

6. Glossaire 42

GOUVERNANCE 48

1. Evolution de la composition du conseil d'administration et de ses comités au 30 juin 2025 50

2. Composition du Comité exécutif 53

COMPTES CONSOLIDÉS RÉSUMÉS AU 30 JUIN 2025 54

ATTESTATION DU RESPONSABLE DU DOCUMENT

J'atteste, à ma connaissance, que les états financiers consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité ci-joint, présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.

Fait à Paris La Défense, le 23 juillet 2025

Nicolas Joly Directeur général

Groupe

Principales données financières 30/06/2025 30/06/2024 Variation (%)

Métier Foncière

30/06/2025 30/06/2024 Variation

30/06/2025 31/12/2024

Variation / Variation à périmètre constant

Répartition du patrimoine de la Foncière (à 100% + QP CE)

Répartition du patrimoine de bureaux (à 100% + QP CE)

Métier Promotion

30/06/2025 30/06/2024 Variation

‌1 Principalement composé de commerces et d'hôtels

‌2 Bureaux diffus: 0,3 Md€ (62%) / Bureaux situés dans les parcs d'affaires: 0,2 Md€ (38%)

Indicateurs de passif

30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation

Données par action 30/06/2025 31/12/2024 Variation (€) Variation (%)

30/06/2025 31/12/2024 Variation

Structure capitalistique

30/06/2025 31/12/2024 30/06/2024

Répartition du capital au 30/06/2025

‌Fresk - Paris use issy-Ies-NouIineaux (Hauts-de-Seine)

1. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2025 10

   1. Un volume sécurisé de plus de 100 M€ de cessions d'actifs mixtes 10

   2. Cession des activités de Santé : point d'étape 10

   3. Poursuite de la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE 11

   4. Approbation en Assemblée Générale de deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité 11

   5. Dividende 2024 11

2. CONFIRMATION DE LA GUIDANCE 2025 12

3. ANALYSE DES RESULTATS CONSOLIDES AU 30 JUIN 2025 12

4. PERFORMANCE PAR METIER AU 30 JUIN 2025 14

   1. Foncière : activité locative solide, revenus nets impactés par les départs de locataires 14

   2. Promotion : reprise fragile dans un marché incertain 18

5. STRUCTURE FINANCIÈRE 21

   1. Liquidité solide et allongement de la durée de vie moyenne de la dette 21

   2. Maîtrise du coût de la dette 22

      ICADE * RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2025 * 9

      
      
      

   3. Covenants bancaires 22

1. ‌Faits marquants du premier semestre 2025
   1. ‌Un volume sécurisé de plus de 100 M€ de cessions d'actifs mixtes

      Au cours du 1ersemestre 2025, Icade a cédé des actifs non stratégiques représentant plus de 90 M€ (hors cession interne) incluant :

      • le Centre Hospitalier Régional Universitaire (CHRU) de Nancy (55 M€) via le débouclage par anticipation du Partenariat Public Privé, la résiliation du Bail Emphythéotique Hospitalier et le transfert des dettes associées au CHRU3;

      • la cession d'un portefeuille de 5 hôtels B&B à un investisseur de premier plan pour un montant de 36 M€, à un rendement moyen de c. 7%, en ligne avec l'ANR du 31 décembre 2024.

      Par ailleurs, en juillet 2025, Icade a signé pour 14 M€ une promesse de vente sur un actif mixte de bureaux et commerces (3 300 m²) au cœur du quartier d'affaires Euromed à Marseille, le « 5 Joliette ». Cette signature, en ligne avec l'ANR du 31 décembre 2024, témoigne de la liquidité sur le marché de l'investissement d'actifs core et de petite taille, à des rendements situés autour de 6%.

      A noter que la Foncière a également cédé pour 8 M€ à Icade Promotion un terrain situé au sein du parc des Portes de Paris, en vue de la construction d'une résidence mixte de 9 200 m² offrant plus de 100 logements (projet Time présenté dans le cadre de ReShapE en février 2024).

   2. ‌Cession des activités de Santé : point d'étape

      Au cours du 1ersemestre 2025, Icade a réduit son exposition dans Præmia Healthcare de 22,52% au 31 décembre 2024 à 21,61% au 30 juin 2025, à travers deux opérations.

      • D'une part, Icade et Predica ont réalisé en février 2025 une opération d'échange de titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare contre des titres de Predica dans la société Future Way. Cette transaction réalisée à l'ANR du 31 décembre 2024, pour un montant de c. 30 M€, confirme l'intérêt d'un actionnaire historique de Præmia Healthcare pour ce portefeuille à sa valeur d'expertise et permet à Icade de détenir à 100% un actif de bureaux well-positioned à Lyon.

      • D'autre part, Præmia Healthcare a vendu en juin 2025 un EHPAD non stratégique en France, permettant à Icade de percevoir 6 M€ via une réduction de capital de Præmia Healthcare.

      Icade a continué de travailler à la mise en œuvre des prochaines étapes de la cession de sa participation dans Præmia Healthcare en prorogeant les options d'achat de titres détenus par Icade dans Præmia Healthcare au profit de Præmia REIM et d'autres actionnaires jusqu'à fin 2026.

      S'agissant du portefeuille international IHE Healthcare Europe, le processus de marketing du portefeuille d'actifs

      italiens est toujours en cours.

      Au 30 juin 2025, les activités de Santé représentent pour Icade une exposition de c. 1,2 Md€4, dont c. 0,7 Md€ de titres dans Præmia Healthcare et c. 0,5 Md€ pour le portefeuille IHE5(incluant 195 M€ de prêt d'actionnaires entre Icade et IHE).

      Icade confirme sa stratégie de cession de l'intégralité des activités de Santé : la cession des portefeuilles détenus en France et à l'international est envisagée de manière progressive en 2025 et 2026.

      ‌3 Dettes pour 50,7 M€

      ‌4 Baisse de valeur de c.-1,4% sur le portefeuille de Santé au 1er semestre 2025

      ‌5 La participation d'Icade dans IHE Healthcare Europe s'élève à 59,39% au 30 juin 2025

   3. ‌Poursuite de la mise en œuvre du plan stratégique ReShapE

      Au cours du 1ersemestre 2025, Icade a poursuivi les projets annoncés de diversification de son portefeuille d'actifs. En particulier, sur le segment des résidences étudiantes, Icade a signé, au cours du mois de juillet 2025, un contrat de partenariat6 avec l'opérateur de résidences étudiantes Nomad Campus (anciennement Cardinal Campus), qui exploitera, en marque blanche pour le compte d'Icade, un portefeuille d'actifs à constituer.

      En juin 2025, la Foncière s'est positionnée comme investisseur d'une première résidence étudiante à Ivry-sur-Seine (194 logements sur c. 3 600 m²), développée en co-promotion par Icade et le groupe Philia. Le projet, qui s'appuie sur un permis de construire purgé de tout recours, prévoit (i) la signature du contrat de VEFA au 4èmetrimestre 2025, (ii) le lancement des travaux au 1ertrimestre 2026 et (iii) une livraison en 2028. 2 à 3 autres projets de résidences étudiantes ont d'ores et déjà été identifiés en Ile-de-France avec le pôle Promotion, représentant environ 750 lits supplémentaires d'ici 2028. L'objectif d'investissement de 500 à 1 000 lits par an est ainsi confirmé.

      Au cours du 1ersemestre 2025, le Groupe a également démontré son engagement dans la construction de la ville 2050. Icade a notamment publié avec la SCET7et en lien avec dix associations et fédérations partenaires, le premier baromètre sur les entrées de villes commerciales, réparties sur le territoire national. Le résultat de cette étude met en exergue un potentiel de 1,6 million de logements, 15 000 hectares de foncier économique et 10 000 hectares en renaturation. Icade ambitionne de jouer un rôle important dans la transformation de ces zones commerciales.

      Dans cette optique, Icade a acquis au cours du 1ersemestre 2025 auprès de Casino, un portefeuille de 11 sites immobiliers pour 32 M€ HT, composé de parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes aux magasins. Deux de ces sites ont fait l'objet d'un co-investissement avec le groupe CDC Habitat. Ces sites présentent un potentiel de développement total d'environ 3 500 logements et plus de 50 000 m² de surfaces de commerces, pour un chiffre d'affaires potentiel estimé à c. 1 Md€. La mise en œuvre de ces projets d'aménagement s'étalera sur une période de 10 à 15 ans et prévoit une phase de portage des actifs, avant l'obtention des autorisations administratives et l'éviction des locataires, puis le lancement de programmes de promotion classique en VEFA.

   4. ‌Approbation en Assemblée Générale de deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité

      En 2024, Icade s'était démarquée en étant la première société cotée européenne à proposer deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité. A l'occasion de son Assemblée Générale du 13 mai 2025, Icade a de nouveau soumis ces deux résolutions au vote de ses actionnaires.

      • La résolution Say on Climate portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de réduction de l'intensité carbone (-43% pour la Foncière et -20% pour la Promotion sur la période 2019-2024) et de réduction des émissions de CO2 (-44% en valeur absolue sur la période 2019-2024), en ligne avec la trajectoire 1,5°C validée par la SBTi selon le standard Net-Zero.

      • La résolution Say on Biodiversity portait sur les résultats du Groupe en 2024 en matière de contribution à la préservation de la biodiversité avec notamment (i) la mesure des indicateurs de renaturation sur les parcs d'affaires (impact sur les sols, la faune, la flore, l'eau, etc.) et (ii) la mesure des opérations de promotion ayant amélioré leur impact sur la nature entre l'avant et l'après projet.

      Les résolutions Say on Climate et Say on Biodiversity ont été très largement approuvées, respectivement à 99,3% et à

      99,4%.

   5. ‌Dividende 2024

      L'Assemblée Générale du 13 mai 2025 a approuvé à l'unanimité le versement du dividende au titre de l'exercice 2024 d'un montant de 4,31 € par action, intégrant 2,54 € par action correspondant au montant du dividende restant dû au titre de la plus-value de cession réalisée lors de la première étape de la cession des activités de Santé en 2023.

      Après le versement en numéraire le 6 mars 2025 d'un acompte de 50%, soit 2,16 € par action, le paiement en numéraire

      du solde du dividende, soit 2,15 € par action, est intervenu le 3 juillet dernier (avec un détachement le 1erjuillet 2025).

      ‌6 Signature du protocole d'accord en février 2025

      ‌7 Services Conseil Expertises et Territoires, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignation

2. ‌Confirmation de la guidance 2025

   Sur la base des résultats du Groupe au 30 juin 2025 et des anticipations pour le deuxième semestre, Icade confirme viser pour l'année 2025 un Cash-Flow Net Courant Groupe entre 3,40 € et 3,60 € par action, incluant un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c. 0,67 € par action, hors effet des cessions8.

   Au 30 juin 2025, le Cash-Flow Net Courant annuel des activités non stratégiques est d'ores et déjà sécurisé à plus de 85%, compte tenu des produits enregistrés par Icade au 1ersemestre (intégralité du solde du dividende 2024 de Præmia Healthcare perçu pour 37 M€ et produits financiers sur le prêt d'actionnaires à IHE Healthcare Europe comptabilisés sur 6 mois). A noter que la contribution des activités non stratégiques n'inclut pas le versement d'un acompte sur les dividendes de Præmia Healthcare en 2025.

3. ‌Analyse des résultats consolidés au 30 juin 2025

   • Amélioration de l'EBO, après une année 2024 marquée par des provisions significatives sur l'activité de

     Promotion

   • Légère baisse du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, liée à la diminution des revenus nets de la Foncière et des produits financiers

   • Diminution de l'EPRA ANR NTA de c. -5,7%

   (en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation (%)

   Revenus locatifs	178,3	187,8	(9,6)	(5,1%)
   Chiffre d'affaires Promotion	443,1	503,2	(60,0)	(11,9%)
   Autres	9,0	7,9	1,1	+13,4%
   Total Revenus consolidés IFRS	630,4	698,9	(68,5)	(9,8%)
   Autres produits liés à l'activité (a)	76,3	80,4	(4,1)	(5,1%)
   Produits des activités opérationnelles	706,6	779,3	(72,6)	(9,3%)
   Charges des activités opérationnelles	(561,9)	(712,2)	150,3	(21,1%)
   EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	144,8	67,1	77,7	NA
   RESULTAT OPERATIONNEL	(73,3)	(222,0)	148,8	(67,0%)
   RESULTAT FINANCIER	(21,5)	(6,7)	(14,8)	NA
   Charge d'impôt	3,3	26,1	(22,8)	(87,3%)
   Résultat net des activités poursuivies	(91,5)	(202,6)	111,2	(54,9%)
   Résultat des activités abandonnées	-	(0,5)	0,5	NA
   Résultat net	(91,5)	(203,2)	111,7	(55,0%)
   RESULTAT NET PART DU GROUPE	(91,7)	(180,5)	88,9	(49,2%)

   1. Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives

      Au 30 juin 2025, les revenus consolidés IFRS du Groupe sont en baisse de -9,8%, à 630,4 M€, et intègrent :

      • une diminution des revenus locatifs de la Foncière à 178,3 M€ (-5,1%), pénalisés principalement par l'effet des départs de locataires intervenus en 2024, et

      • un chiffre d'affaires de la Promotion en baisse à 443,1 M€ (-11,9%), compte tenu de l'arrêt de l'activité

        tertiaire et du fort ralentissement des ventes en bloc par rapport au 1ersemestre 2024.

        L'Excédent Brut Opérationnel s'élève à 144,8 M€ au 30 juin 2025, et affiche une forte croissance par rapport à la même période 2024 qui avait été marquée par 85 M€ de dépréciations comptabilisées à la suite de la revue du portefeuille d'opérations de la Promotion.

        Le résultat opérationnel intègre la variation de juste valeur des immeubles de placement pour -200,5 M€ au 1ersemestre 2025, vs -268,5 M€ au 1ersemestre 2024.

        Le résultat financier Groupe se dégrade à -21,5 M€ vs -6,7 M€, sous l'effet d'une baisse des produits de placement et

        des dividendes perçus des activités de Santé.

        ‌8 Guidance annoncée dans le communiqué du 18 février 2025, incluant un Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques de c.0,67€ par action, hors effet des cessions, i.e. sans évolution du niveau de détention d'Icade dans Præmia Healthcare (c.22%) et dans IHE Healthcare Europe (c.59%) et avec maintien du prêt d'actionnaires à IHE en 2025

        Le résultat net part du Groupe s'élève à -91,7 M€, vs -180,5 M€ au 1ersemestre 2024.

        Compte tenu de la cession des activités de Santé, Icade communique sur un Cash-Flow Net Courant Groupe, composé

        (i) du Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques, que sont la Foncière et la Promotion, et (ii) du Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques, à savoir les activités résiduelles de Santé.

        (En M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation (%)

        	109,3 44,8	111,1 57,8	(1,9) (13,0)	(1,7%) (22,5%)
        Cash-Flow Net Courant - Groupe (A+B)	154,1	169,0	(14,9)	(8,8%)

        1. Cash-Flow Net Courant - Activités stratégiques

        2. Cash-Flow Net Courant - Activités non stratégiques

        Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques est en légère baisse de -1,7% à 109,3 M€ par rapport au 30 juin 2024, compte tenu notamment de la détérioration des revenus nets de la Foncière (-13 M€) et de la diminution du résultat financier courant (-16,2 M€ dont -13,5 M€ de produits de placement), compensée partiellement par l'amélioration de la marge immobilière nette de la promotion (+30 M€).

        La baisse de Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques est expliquée notamment par la diminution des dividendes perçus par Icade au titre des activités de Santé (-10,5 M€).

        Le Cash-Flow Net Courant Groupe est en baisse de -8,8%, à 154,1 M€ au 30 juin 2025.

        30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation

        ANR NDV (en M€) ANR NTA (en M€) ANR NRV (en M€)	4 557,6 4 298,5 4 644,9	4 895,5 4 557,2 4 892,7	(337,9) (258,7) (247,8)	(6,9%) (5,7%) (5,1%)
        LTV (droits inclus)	38,1%	36,5%	+1,6 pp

        Données par action 30/06/2025 31/12/2024 Variation (€) Variation (%)

        ANR NDV (en €)	60,0	64,5	(4,5)	(7,0%)
        ANR NTA (en €)	56,6	60,1	(3,5)	(5,8%)
        ANR NRV (en €)	61,2	64,5	(3,3)	(5,2%)

        L'actif net réévalué NDV du Groupe s'élève à 4 558 M€ (60,0 € par action), en baisse de -6,9% par rapport au 31 décembre 2024 (4 896 M€ ou 64,5 € par action) principalement sous les effets combinés suivants :

      • la perte du semestre de -91,7 M€, soit -1,2 € par action (incluant notamment l'effet de la baisse de valeur

        du portefeuille de la Foncière à hauteur de -2,7 € par action) ;

      • le versement de l'acompte sur dividendes de -164 M€, soit -2,2 € par action ;

      • la baisse de la juste valeur de la dette à taux fixe sur la période à 78,3 M€, soit -1,0 € par action.

   L'actif net réévalué NTA du Groupe ressort, quant à lui, à 4 299 M€ (56,6 € par action) en recul de -5,7% par rapport au 31 décembre 2024, du fait de la perte du semestre et du versement de l'acompte sur dividende.

   Enfin, l'actif net réévalué NRV du Groupe ressort au 30 juin 2025 à 4 645 M€ (61,2 € par action), en baisse de -5,1% sur un an, globalement pour les mêmes raisons.

   Le ratio LTV droits inclus ressort au 30 juin 2025 à 38,1%, en augmentation de +1,6 pp comparé à fin 2024, expliqué par (i) la baisse de la valeur du patrimoine foncier droits inclus (+0,8 pp) et (ii) la hausse de la dette nette (+0,8 pp).

4. ‌Performance par métier au 30 juin 2025
   1. ‌Foncière : activité locative solide, revenus nets impactés par les départs de locataires

      • Dynamique commerciale solide : c. 79 000 m² de baux signés et renouvelés, sécurisant 20 M€ de loyers

        faciaux annualisés à une WALB de 7,4 années

      • Hausse des taux d'occupation des bureaux well-positioned (88,8% vs 88,0% à fin 2024) et des locaux

        d'activité (89,5% vs 88,9% à fin 2024)

      • Plus de 100 M€ de cessions sécurisées d'actifs mixtes, en ligne avec l'ANR

      • Revenus locatifs bruts en baisse (-4,3 % en LfL), impactés par les départs de locataires

      • Baisse en LfL de -2,7% des valeurs du portefeuille de bureaux well-positioned et stabilité des valeurs des locaux d'activité

      Principales données financières

      (en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation

      Revenus locatifs bruts	178,3	187,8 (5,1%)
      Revenus locatifs bruts à périmètre constant		(4,3%)
      Revenus locatifs nets	155,8	168,9 (7,7%)
      Taux de marge (Rev. Loc. Nets / Rev. Loc. Bruts)	87,4%	89,9% (2,5) pp
      Résultat Net Récurrent (RNR)	111,3	125,4 (11,2%)
      Investissements	105,1	83,1 +26,5%
      Cessions*	105,6	- NA

      * Hors cession interne et intégrant le débouclage du PPP du CHRU de Nancy et une cession sous promesse de l'actif 5 Joliette

      (en M€) 30/06/2025 31/12/2024

      Variation à périmètre constant (%)

      Valeur du patrimoine hors droits (à 100% + QP CE)

      6 203,0

      6 398,2 (2,8%)

      Principales données opérationnelles

      30/06/2025 30/06/2024 Variation

      Activité locative (baux signés ou renouvelés) en m²

      79 207

      55 785 +42,0%

      30/06/2025 31/12/2024 Variation

      Taux de vacance EPRA	17,4%	16,4%	+1,0 pp
      Taux de rendement initial net EPRA	5,3%	5,2%	+0,1 pp
      Taux d'occupation financier	83,6%	84,7%	(1,1) pp
      Durée résiduelle ferme des baux (en années)	3,2	3,4	(0,2) année

      1. Revenus locatifs bruts en baisse de -4,3% à périmètre constant

         (en M€) 30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation

         REVENUS LOCATIFS BRUTS	178,3	187,8	(9,6)	(5,1%)
         REVENUS LOCATIFS NETS	155,8	168,9	(13,1)	(7,7%)
         Taux de marge (Revenus locatifs nets / Revenus locatifs bruts)	87,4%	89,9%	NA	(2,5) pp
         Coûts de fonctionnement nets	(17,6)	(20,1)	+2,5	(12,3%)
         EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL RÉCURRENT	138,2	148,8	(10,6)	(7,1%)
         Amortissements des biens d'exploitation	(4,5)	(8,8)	+4,2	(48,1%)
         RÉSULTAT OPÉRATIONNEL RÉCURRENT	134,6	140,5	(5,9)	(4,2%)

         Activité locative Variation totale Variation à périmètre

         (en M€) 30/06/2024

         et indexation * Autres ** 30/06/2025

         (%)

         constant (%)

         Bureaux well-positioned Bureaux to-be-repositioned	126,1 27,4	(3,2) (3,3)	(1,4) (0,0)	121,4 24,2	(3,7%) (11,9%)	(2,6%) (11,9%)
         SOUS-TOTAL BUREAUX	153,5	(6,5)	(1,4)	145,6	(5,1%)	(4,3%)
         Activités	24,7	(0,4)	0,2	24,5	(1,0%)	(1,7%)
         Autres	10,9	0,0	(0,3)	10,7	(2,0%)	+0,4%
         Intra-groupe métiers Foncière	(1,3)	(1,0)	(0,2)	(2,5)	NA	NA
         REVENUS LOCATIFS BRUTS	187,8	(7,9)	(1,7)	178,3	(5,1%)	(4,3%)

         (*) Les éléments "Activité locative et indexation" incluent les indemnités de résiliation anticipées (**) Les éléments "Autres" incluent les effets de périmètre (acquisitions, cessions, pipeline)

         Les revenus locatifs bruts de la Foncière s'élèvent à 178,3 M€, en diminution de -5,1% à périmètre courant par rapport au 30 juin 2024, et de -4,3% à périmètre constant.

         La variation à périmètre constant intègre les effets suivants :

         • l'impact des départs de locataires (-7,9%) et la réversion négative sur les renouvellements (-2,6%) ;

         • l'effet positif de l'indexation à hauteur de +3,4% ; et

         • l'effet positif des indemnités de résiliation anticipées principalement sur les bureaux to-be-repositioned

         (+2,8%).

         L'effet périmètre compte pour -0,8% et résulte de la cession de cinq immeubles, partiellement compensée par la livraison de deux actifs de bureaux (Next et Cologne) en 2024.

         Les revenus locatifs nets de la Foncière sont en baisse de -7,7% à périmètre courant, sous l'effet du coût de la vacance en hausse de c. 3 M€, et notamment sur les actifs to-be-repositioned.

         Le taux de marge décroit donc de 89,9% à 87,4% entre le 1ersemestre 2024 et 2025.

      2. Activité locative solide avec plus de 79 000 m² signés ou renouvelés

         Dans un marché locatif en retrait par rapport à 2024 (-12%9au 1ersemestre par rapport à la même période l'année dernière), Icade a signé ou renouvelé plus de 79 000 m² (49 baux), représentant un montant de loyers faciaux annualisés de 20 M€ et une durée ferme moyenne de c. 7,4 années.

         • Les nouvelles signatures représentent plus de 58 000 m² de surfaces louées dont une des plus importantes transactions du marché, à savoir la signature avec le Conseil Départemental de la Seine-Saint-Denis d'un bail portant sur l'intégralité de l'immeuble Pulse (c. 29 000 m²) à 12 ans ferme. La prise à bail est prévue fin 2025/début 2026.

         • Les renouvellements portent sur près de 21 000 m², dont c. 7 000 m² renouvelés avec le locataire Heineken sur l'immeuble H2O à Rueil Malmaison sur une durée de 6 ans ferme, et c. 6 000 m² de bureaux et de locaux d'activité renouvelés avec Ricoh France sur la zone de Rungis sur une durée ferme de 5,5 ans.

           L'activité locative vient confirmer l'attractivité de certains territoires, comme La Défense / Péri-Défense, bien desservis et proposant une offre significativement moins chère que le Quartier Central des Affaires à Paris. Icade a ainsi signé ou renouvelé 18 baux pour près de 17 000 m² au premier semestre 2025 sur ce secteur.

           Icade a également enregistré de belles signatures sur ses parcs d'affaires et en particulier sur le parc du Mauvin. Celui-ci affiche désormais un taux d'occupation de 100%, après la signature et la prise à bail de 4 600 m² par la start-up française Alice & Bob, spécialisée dans l'informatique quantique, et de près 2 800 m² par Raboni, distributeur de bois et matériaux de construction.

           Le taux d'occupation financier s'établit à 83,6% au 30 juin 2025, en diminution de 1,1 pp par rapport au 31 décembre 2024. Il est en amélioration sur les segments des bureaux well-positioned et des locaux d'activité.

         • Sur le segment des bureaux well-positioned, le taux d'occupation financier progresse à 88,8% (+0,8 pp par rapport au 31 décembre 2024), à la suite notamment de la prise à bail de locataires dans les immeubles Next à Lyon, la Tour Eqho à La Défense, et au sein du Parc des Portes de Paris. En incluant le bail du Conseil Départemental de la Seine-Saint-Denis sur Pulse, signé en février 2025, le taux d'occupation financier des bureaux well-positioned serait supérieur à 90%.

         • Le taux d'occupation des locaux d'activité augmente de +0,5 pp pour atteindre 89,5% à fin juin 2025 (vs 88,9% à fin décembre 2024), compte tenu de la commercialisation de locaux d'activité livrés au 4èmetrimestre 2024.

         • La baisse attendue du taux d'occupation financier sur les bureaux to-be-repositioned se confirme à 51,7%, soit une diminution de c. 13 pp vs fin décembre 2024.

           Taux d'occupation financier* (%) Durée moyenne des baux* (années)

           Classes d'actifs 30/06/2025 31/12/2024 Variation 30/06/2025 31/12/2024

           Bureaux well-positioned Bureaux to-be-repositioned	88,8% 51,7%	88,0% 64,6%	+0,8 pp (12,9) pp	3,3 2,5	3,6 2,1
           SOUS-TOTAL BUREAUX	82,7%	83,8%	(1,1) pp	3,2	3,4
           Activités Autres	89,5% 85,2%	88,9% 89,4%	+0,5 pp (4,2) pp	2,9 3,3	2,8 5,0
           TOTAL FONCIÈRE	83,6%	84,7%	(1,1) pp	3,2	3,4

           (*) Données à 100% et en quote-part des co-entreprises

      3. Allocation du capital ciblée

         Au cours du premier semestre 2025, Icade a sécurisé la cession d'actifs non stratégiques ou matures pour un montant de plus de 100 M€ (hors cession interne). Ce volume inclut le CHRU de Nancy (55 M€), un portefeuille de 5 hôtels B&B en France (36 M€) et un actif de bureau prime à Marseille, le 5 Joliette (14 M€ sous promesse). Ces cessions sont détaillées dans les « Faits marquants du 1ersemestre 2025 ».

         ‌9 Source : Immostat, juillet 2025

         Au 30 juin 2025, les investissements s'élèvent à 105,1 M€10, en hausse de 26% par rapport à la même période l'année dernière. L'augmentation des investissements tient à deux facteurs :

          +15 M€ de dépenses de développement des opérations en pipeline (cf. section 4 « Informations complémentaires »), en particulier sur l'opération Edenn dont la livraison est attendue pour la fin d'année. De nouveaux projets de bureaux core, offrant des rendements entre 7% et 7,5%, ont également été lancés

         : deux projets de bureaux Seed et Bloom, au cœur du quartier Lyon Part-Dieu à côté de l'immeuble Next, et un projet de bureaux à Toulouse Centreda, l'ensemble étant pré-loué à plus de 50% ;

          +9 M€ d'avantages commerciaux sous forme de capex d'exploitation, lié à la re-commercialisation de certains actifs majeurs comme Pulse.

         Le pipeline intègre un volume d'investissements restant à engager de c. 300 M€ sur les trois prochaines années, et devrait générer 50 M€ de loyers annualisés additionnels.

         Conformément aux ambitions du Groupe en matière de RSE, Icade vise à ce que l'intégralité des projets en cours de développement obtiennent les meilleurs niveaux de certification (HQE et BREEAM niveau Excellent) ou soient alignés avec les critères de la taxonomie européenne.

      4. Baisse limitée des valeurs d'actifs

         (Données hors droits en M€, à 100% + QP CE) JV 30/06/2025 JV 31/12/2024 Variation (M€)

         Variation à périmètre

         courant (%)

         Variation à périmètre

         constant (%)

         TOTAL	6 203,0	6 398,2	(195,2)	(3,1%)	(2,8%)
         Bureaux	5 137,4	5 241,1	(103,7)	(2,0%)	(3,2%)
         Bureaux well-positioned	4 592,6	4 654,0	(61,4)	(1,3%)	(2,7%)
         Bureaux to-be-repositioned	544,8	587,1	(42,3)	(7,2%)	(7,5%)
         Activité	756,4	742,8	+13,5	+1,8%	+0,4%
         Terrains	108,1	116,0	(7,9)	(6,8%)	+1,0%
         Autres (a)	201,2	298,3	(97,1)	(32,6%)	(4,4%)

         1. Inclut principalement des hôtels et des actifs de commerces

            Au 30 juin 2025, la valeur du portefeuille de la Foncière s'établit à 6,2 Md€ hors droits contre 6,4 Md€ à fin 2024, en baisse de 195,2 M€, soit -3,1% à périmètre courant. Cette variation intègre notamment l'impact de la hausse des droits de mutation pour -22,2 M€, dans le cadre d'une mesure législative transitoire entrée en vigueur en 2025 pour une durée de 3 ans.

            Après un ajustement important des valorisations sur les deux dernières années, le patrimoine affiche, au 1ersemestre 2025, une baisse de valeur contenue de -2,8% à périmètre constant, notamment liée à la révision à la baisse des prévisions d'indexation par les experts, en lien avec les incertitudes économiques et géopolitiques.

            Les évolutions sont néanmoins à considérer selon les typologies d'actifs.

            • La dynamique de reprise des locaux d'activité se maintient, avec une légère progression de +0,4% à périmètre constant, soutenue par l'effet positif des commercialisations (notamment la signature des baux Alice et Bob et Raboni sur le Parc du Mauvin), une compression de taux pour certains actifs et une progression mesurée des loyers de marché.

            • La valeur des bureaux well-positioned baisse légèrement de -2,7% à périmètre constant, impactée par les effets négatifs de la décompression résiduelle des taux et une baisse des projections d'indexation.

            • Les bureaux to-be-repositioned voient leur valeur baisser de -7,5% à périmètre constant, compte tenu de la dégradation des paramètres d'expertise (taux, loyers de marché, durée de recommercialisation…) et de la hausse de l'offre disponible.

         ‌10 Voir le détail des investissements dans le Reporting EPRA en annexes du présent communiqué des résultats semestriels 2025 (ou dans le chapitre 3 du rapport financier semestriel 2025)

   2. ‌Promotion : reprise fragile dans un marché incertain

      • Volume des réservations stable incluant (i) une baisse sur le diffus de -11% à la suite de l'arrêt du

        dispositif Pinel depuis le 1erjanvier 2025 et (ii) une hausse des réservations en bloc de +10%

      • Baisse du chiffre d'affaires liée notamment au fort ralentissement de l'activité tertiaire de -39%

      • Retour à une rentabilité positive (taux de ROEC à 2,3%), après une revue exhaustive du portefeuille

      d'opérations en 2024

      Principales données financières

      30/06/2025 30/06/2024 Variation

      Chiffre d'affaires économique (en M€)		501,1	582,9	(14,0%)
      	Résidentiel	422,9	456,8	(7,4%)
      	Tertiaire	71,5	116,7	(38,7%)
      	Autre chiffre d'affaires	6,6	9,5	NA
      Taux de marge ROEC (en %)		2,3%	(3,1%)	+5,4 pp

      30/06/2025 31/12/2024 Variation (%)

      BFR (en M€)	388,6	302,1	+28,6%
      Endettement net (en M€)	332,8	231,8	+43,6%

      Principales données opérationnelles

      30/06/2025 30/06/2024 Variation (%)

      Réservations en unités		2 116	2 110	+0,3%
      	Diffus	884	994	(11,1%)
      	Bloc	1 232	1 116	+10,4%
      Réservations en valeur (en M€)		495,6	538,3	(7,9%)
      	Diffus	283,9	308,6	(8,0%)
      	Bloc	211,7	229,7	(7,8%)

      30/06/2025 31/12/2024 Variation (%)

      Backlog total (en M€)

      1 670,9

      1 725,5 (3,2%)

      1. Ralentissement de l'activité dans un contexte de marché peu favorable Impact défavorable de la fin du dispositif Pinel sur l'activité résidentielle

         Dans un marché du logement toujours dégradé au 1ersemestre, le pôle Promotion enregistre un volume de réservations stable avec 2 116 réservations (+0,3%) pour un montant de 496 M€, en baisse de -7,9%.

         L'activité en diffus accuse un recul de -11,1% en volume, en ligne avec le marché11.

         Ce repli s'inscrit dans un environnement fiscal défavorable, marqué par la fin du dispositif Pinel, qui a entraîné une nette contraction de la part des investisseurs particuliers (-35% par rapport au 1ersemestre 2024).

         A l'inverse, la dynamique est plus favorable pour les réservations des accédants, en hausse de +10%, sous l'effet positif des dispositifs déployés en faveur de l'accession à la propriété (extension du PTZ à l'ensemble du territoire, exonération des droits de donation pour l'achat d'un logement neuf).

         En particulier, la mise sur le marché de nouveaux programmes répondant aux attentes des accédants, tels qu'Écrin de l'Ill à Strasbourg et Villa Moraines à Saint-Cergues, a été un succès, comme en témoigne leur pré-commercialisation rapide au 1ersemestre 2025.

         ‌11 Baisse des réservations en diffus de -11% sur le 1er semestre 2025 par rapport à l'année dernière (source Adéquation 07/2025)

         Les réservations en bloc affichent une hausse de +10,4% en volume et de -7,8% en valeur. La distorsion entre les évolutions en volume et en valeur s'explique par une évolution ponctuelle du mix produits.

         Dans ce contexte peu favorable à l'investissement des particuliers, les investisseurs institutionnels participent donc toujours au soutien de l'activité. Ils représentent, au 1ersemestre 2025, 54% du volume des réservations, dont un peu moins de la moitié provenant de bailleurs sociaux. A noter que le volume d'activité auprès des investisseurs institutionnels est historiquement plus important sur la deuxième partie de l'année (en 2023 et en 2024, plus de 2/3 des réservations en bloc avait été réalisé au 2èmesemestre).

         Activité tertiaire en repli

         Dans un contexte de marché en bas de cycle, l'activité tertiaire est en net repli, avec une baisse marquée des ventes actées de -23% en valeur à 12,6 M€ (vs 16,3 M€ au 1ersemestre 2024).

         En mai 2025, Icade et Sogeprom ont livré l'immeuble Audessa, au cœur de Lyon Part-Dieu. Ancien siège du Réseau de Transport d'Electricité (RTE), le bâtiment de 13 000 m² a été entièrement restructuré et agrandi, avant d'être acquis en VEFA par Union Investment.

         En juin 2025, Icade Promotion, Novaxia et Imring ont lancé les travaux de l'opération Ping à Villeurbanne, représentant un chiffre d'affaires à terminaison de 15 M€ HT. Cet immeuble de 5 260 m2, a été acquis en VEFA par la Fédération Handicap International et la ville de Villeurbanne. Orienté bas carbone, ce projet permettra de réduire de 50% les émissions de CO₂ par rapport à une opération classique de démolition-reconstruction.

         Backlog de 1,7 Md€ à fin juin 2025

         Le backlog au 30 juin 2025 s'établit à 1,7 Md€, en retrait de -3,2% par rapport à fin 2024. Cette évolution reflète (i) une baisse du backlog résidentiel de -2,9% à 1,6 Md€ et (ii) un net repli du backlog tertiaire de -6,6%, du fait de l'absence de nouvelles signatures et de l'avancement des programmes en cours tel qu'Osmose Wacken.

         A fin juin 2025, 40% du backlog est sécurisé12par des ventes actées.

         (en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€) Variation (%)

         Sécurisé Non sécurisé	670,9 1 000,0	878,8 846,6	(207,9) 153,4	(23,7%) +18,1%
         Total	1 670,9	1 725,5	(54,6)	(3,2%)

      2. Retour à une rentabilité positive, après la revue exhaustive du portefeuille

(en M€, à 100% + QP CE)

30/06/2025 30/06/2024 Variation (M€) Variation

1. Résultat opérationnel courant retraité de la charge de redevance de marque facturée par Icade.

   ‌12 Le backlog sécurisé à fin juin 2025 inclut 609,5 M€ de prestations restant à réaliser sur les entités consolidées par intégration globale (voir note 7.1 des comptes

   consolidés résumés au 30 juin 2025) et 61,3 M€ en quote-part groupe dans les co-entreprises.

   Le chiffre d'affaires économique de la Promotion s'élève à 501,1 M€ au 30 juin 2025, en repli de -14,0% par rapport à la même période en 2024.

   • Le chiffre d'affaires de l'activité résidentielle s'élève à 422,9 M€, en baisse de -7% par rapport à fin juin 2024. Cette baisse s'explique par la baisse des ventes actées sur ce semestre (-11% en valeur), principalement attribuable à une contraction des ventes en bloc (-32% en valeur), un phénomène non représentatif des tendances attendues en fin d'année.

   • Le chiffre d'affaires de l'activité tertiaire s'élève à 71,5 M€, en retrait de -39% par rapport à la même période en 2024, du fait de livraisons d'opérations importantes fin 2024 (Envergure à Romainville et Nanterre Newton) et du faible volume de nouvelles signatures en 2025 (ventes actées de 13 M€ au 30 juin 2025).

La marge immobilière nette s'améliore à 72,1 M€, soit une hausse de +30,4 M€ par rapport à la même période l'année dernière, compte tenu de l'effet des dépréciations comptabilisées au 1ersemestre 2024 (-46 M€ intégrés en 2024 à la marge immobilière nette courante). Elle est néanmoins pénalisée par la baisse de l'activité (effet volume pour -12 M€) et par une pression sur les marges de certaines opérations historiques lancées avant 2024 (-3 M€).

Dans ce contexte, le taux de ROEC s'améliore nettement, passant de -3,1% au 30 juin 2024 à +2,3% au 30 juin 2025.

(en M€, à 100% + QP CE) 30/06/2025 31/12/2024 Variation (M€)

Le Besoin en Fonds de Roulement du pôle Promotion s'élève à 388,6 M€ au 30 juin 2025, en hausse de 86,5 M€ par rapport à fin 2024. Cette hausse s'explique notamment par l'acquisition auprès de Casino de sites à aménager pour 32 M€ HT (cf. détail dans les« Faits marquants du 1ersemestre 2025 ») et par la saisonnalité de l'activité.

Pour autant, une attention reste portée à la maîtrise du BFR, en particulier via (i) le suivi de l'enveloppe d'actifs en phase de portage - illustrée par exemple par la cession de l'actif Tolbiac au 1ertrimestre 2025 pour un montant de 19,5 M€ et (ii) la gestion rigoureuse du stock d'invendus sur des programmes terminés (17 M€ au 30 juin 2025 vs 14 M€ au 31 décembre 2024).

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Icade SA published this content on July 23, 2025, and is solely responsible for the information contained herein. Distributed via Public Technologies (PUBT), unedited and unaltered, on July 23, 2025 at 16:27 UTC.