Pratiquement inexistant il y a cinq ans, le marché institutionnel de l'immobilier résidentiel s'est développé au point que les investisseurs affirment que le logement commence à concurrencer les immeubles de bureaux en tant que cible de leurs liquidités.

"Il y a beaucoup de grandes villes dans la région de l'Europe centrale avec une dynamique démographique et économique positive et un marché du logement sous-approvisionné", a déclaré à Reuters Stanislav Kubacek, responsable des investissements pour l'Europe de l'Est chez Heimstaden, une société basée en Suède.

"Ce sont de bons ingrédients pour les investissements locatifs résidentiels.

Les investissements dans le secteur, principalement en Pologne et en République tchèque, ont bondi de 38 % pour atteindre 130 millions d'euros (138 millions de dollars) au premier semestre 2022, selon un rapport de CMS et CBRE.

Et les rendements plus élevés et les possibilités de croissance stimulent de nouveaux projets, selon les acteurs du marché.

Le danois NREP est entré sur le marché polonais en 2021 et prévoit d'investir quelque 500 millions d'euros dans le secteur résidentiel et logistique au cours des trois prochaines années, avec des projets dans des villes importantes telles que Varsovie, Wroclaw, Gdansk et Cracovie.

"Les investisseurs peuvent voir une opportunité de marché évidente car les jeunes générations sont de plus en plus ouvertes à la location, suivant la tendance des décennies passées en Europe occidentale, alors que l'offre de parc locatif moderne est très limitée", a déclaré à Reuters Rune Kock, directeur général de la division immobilière de NREP.

VIEUX ET SURPEUPLÉS

La Pologne, première économie de la région, se distingue par la croissance de sa population dans plusieurs grandes villes et par une pénurie estimée à 3 millions de logements, mais la République tchèque et potentiellement la Hongrie offrent également des opportunités.

Radim Bajar, partenaire du groupe d'investissement tchèque Mint Investments, a déclaré que son fonds de 1,25 milliard de couronnes tchèques (54,81 millions de dollars) étudiait des projets à Prague, Brno et Plzen, avec pour objectif d'ajouter 300 à 500 appartements à son portefeuille l'année prochaine.

"Nous sommes actuellement surpris par la rapidité du changement et la manière dont le marché évolue", a-t-il déclaré à Reuters.

"Nous pensons qu'au cours des dix prochaines années, deux tiers des appartements construits dans ce pays seront vendus à des fonds comme le nôtre et seulement un tiers à des propriétaires.

Selon les données d'Eurostat, la Pologne a un taux de surpeuplement - c'est-à-dire que les logements n'ont pas assez de pièces pour le nombre de personnes du ménage - de près de 37 %, alors que la moyenne de l'Union européenne est de 17,5 %.

Une grande partie du parc immobilier est constituée d'appartements de l'ère communiste, souvent préfabriqués, qui ont grand besoin d'être modernisés. C'est un avantage pour les promoteurs, qui peuvent cibler un groupe croissant de travailleurs expatriés en leur proposant des services tels que l'internet à haut débit, des salles de sport et des baux en anglais.

"Il existe un fossé énorme entre les propriétaires privés et les acteurs institutionnels en ce qui concerne la qualité, la stabilité et la prévisibilité des baux", a déclaré à Reuters Marek Obuchowicz, associé chez Griffin Capital Partners. "Cela constitue un point d'entrée intéressant pour les acteurs du secteur locatif privé.

** Pour un graphique interactif :

GRAPHIQUE : Rendements du secteur locatif privé (PRS) dans les villes européennes (https://www.reuters.com/graphics/PROPERTY-EASTEUROPE/RESIDENTIAL/gdvzqqmkkpw/chart.png)

PRIX DE DÉPART

La préférence traditionnelle de la région pour la propriété plutôt que pour la location a été remise en question par l'énorme hausse des prix de l'immobilier depuis la crise financière de 2008, alimentée par la croissance économique et une décennie de taux d'intérêt hypothécaires au plus bas.

"Nous allons poursuivre notre stratégie d'investissement dans les grandes villes polonaises", a déclaré à Reuters Anna Dafna, directrice générale de G City Europe (anciennement connue sous le nom d'Atrium European Real Estate) pour les logements à louer. Elle a ajouté que la société prévoyait de lancer un projet de construction de 500 unités à Varsovie au premier trimestre 2023.

Les rendements actuels de l'immobilier résidentiel sont supérieurs de 100 à 200 points de base à ceux de l'Europe occidentale, selon les données de Cushman & Wakefield. Varsovie est à 5 % et Prague à 4,10 %, contre 2,70 % à Berlin, 3 % à Amsterdam et 3,25 % à Londres.

L'évolution démographique est un autre facteur. L'immigration en Pologne avant et après la guerre en Ukraine a exacerbé les pénuries de logements, tout comme le boom des services aux entreprises attirant les travailleurs étrangers qui exigent des appartements de meilleure qualité, a ajouté Wysokinska-Kuzdra, associé principal chez Collier's à Varsovie.

"De nombreux investisseurs institutionnels cherchent à bénéficier de l'avantage du premier arrivé et s'installent sur le marché", a déclaré M. Wysokinska-Kuzdra à l'agence Reuters.

La forte hausse des taux d'intérêt dans la région au cours de l'année écoulée a fait fuir certains acheteurs potentiels. Les coûts de construction pour les promoteurs montent en flèche. La guerre en Ukraine a également créé de l'incertitude, de sorte que certains investisseurs se concentrent uniquement sur l'achèvement des projets en cours.

Mais les investisseurs et les analystes affirment qu'il s'agit là de soubresauts qui ne feront pas dérailler un marché qui devrait tripler d'ici 2028, pour atteindre plus de 63 000 appartements en Pologne, selon un récent rapport de PwC.

La société allemande TAG Immobilien AG a déclaré dans son rapport du troisième trimestre qu'elle prévoyait d'accélérer la construction d'immeubles résidentiels en Pologne, tandis que la société Flatco Kft, basée à Budapest, est à la recherche d'acquisitions potentielles à Budapest.

"La demande est là", a déclaré à Reuters Marta Jacoby, directrice générale de Flatco Kft.

(1 $ = 0,9406 euro)

(1 $ = 22,8040 couronnes tchèques)