Gecina : Informations privilégiées / Communiqué sur comptes, résultats

Chiffres clés

Des marchés centraux qui redémarrent et des perspectives de croissance qui se confirment en conséquence

Le résultat récurrent net part du Groupe ressort à 5,32 € par action, en ligne avec l'objectif de Gecina pour l'année qui s'entendait pourtant initialement hors cessions. Les effets des cessions ont ainsi été intégralement compensés par les premiers effets des solides réalisations opérationnelles observées en 2021 dans un marché en reprise sur les zones de prédilection de Gecina, ainsi que par l'optimisation des frais financiers, résultat d'une gestion proactive du bilan.

Dans un contexte marqué par la reprise des transactions locatives sur les marchés des bureaux des zones les plus centrales, les revenus locatifs de Gecina sont quasiment stables à périmètre constant (à -0,4%). Cette stabilité en 2021 est essentiellement le reflet de la dynamique opérationnelle et économique encore terne observée en 2020 en conséquence de la crise sanitaire (faible indexation, baisse de la croissance économique, hausse de la vacance immobilière), et ne reflète ainsi pas encore la nette amélioration de l'environnement observée notamment depuis le deuxième trimestre 2021 (forte reprise de la croissance économique du PIB, accélération de l'indexation, rebond des transactions locatives, baisse de la vacance dans les zones les plus centrales). Les bénéfices de cette reprise se traduiront progressivement dans les agrégats financiers du Groupe dès 2022.

Le RRN part du Groupe 2022 est ainsi attendu autour de 5,5 € par action, en hausse de près de +5% en neutralisant les effets des cessions 2021, et de plus de +3% sur les données publiées.

Sur 2021, les marchés de référence de Gecina ont été favorablement orientés et font ressortir une nette polarisation des marchés en faveur des zones les plus centrales où les équilibres de marchés semblent être normalisés, mais également en faveur des meilleurs actifs (intégrant les performances environnementales). Les transactions locatives sont en hausse de +32% tirées par les zones les plus centrales (+58% sur le QCA parisien)4. Notons que le volume de transactions est revenu au-delà de sa moyenne long terme au cœur de Paris alors qu'il reste encore en retrait sur les zones plus périphériques.

Dans la ville de Paris, l'offre immédiate est déjà en repli (-17% sur 6 mois) - notamment dans le QCA (-29%)- ce qui oriente déjà les taux de vacance à la baisse dans les zones centrales (en baisse sur 6 mois de -140pb à 3,1%5 dans le QCA parisien, proche d'un plus bas historique). Sur le front des valeurs locatives, là encore la polarisation des marchés s'affirme avec une reprise de la croissance des valeurs locatives significativement plus importantes dans le QCA que dans les zones périphériques, favorisant ainsi la capture d'un potentiel de réversion positif par Gecina au cours de la signature de nouveaux baux.

Le volume de transactions signées par Gecina représente plus de 180 000 m², soit +9% de plus qu'en 2019 (avant la crise sanitaire), reflétant le dynamisme retrouvé des zones les plus centrales (75% du patrimoine de Gecina est aujourd'hui situé dans Paris intra-murosou Neuilly-sur-Seine/Levallois). La réversion moyenne matérialisée en 2021 s'élève à +6%, tirée par Paris intra-muros(+13% dans le QCA), alors que la réversion est encore légèrement négative dans les zones secondaires. La maturité des baux signés ne s'est pas dégradée et les mesures d'accompagnement sont restées stables.

Cette reprise des marchés, très polarisée en faveur des immeubles de qualité situés dans les zones centrales, a renforcé le rythme de commercialisation des actifs en cours de développement portés par le pipeline de Gecina. Le taux de pré-commercialisationdes opérations livrées avant fin 2023 s'élève maintenant à près de 67%. Le taux de pré-commercialisationdu pipeline engagé à fin 2020 aura ainsi progressé de +36 pt, passant de 21% à 57%, sous l'effet de la commercialisation de l'immeuble Porte Sud à Montrouge, de l'immeuble Biopark à Paris, de la majorité de l'immeuble Sunside à La Défense, de la majorité de l'immeuble Anthos à Boulogne, et plus récemment de près de 80% de l'immeuble Boétie dans le QCA parisien.

La performance opérationnelle solide observée en 2021 notamment dans les zones les plus centrales traduit la pertinence des choix stratégiques du Groupe avec le recentrage du patrimoine autour de la centralité, l'affirmation du résidentiel, la rotation active du patrimoine, l'extraction de valeur sur les immeubles à fort potentiel et l'approche servicielle.

Les évolutions de marchés et la pertinence du modèle stratégique de Gecina permettent ainsi d'envisager sereinement la reprise de la croissance du RRN dès 2022. Cette dynamique devrait s'inscrire progressivement au cours de 2022 et se confirmer en 2023, sous les effets combinés d'une contribution positive du pipeline, d'une accélération de l'indexation des loyers, d'une contribution positive de la réversion locative, et d'une normalisation progressive de la vacance immobilière. Dans ce contexte la structure financière du bilan (maturité de la dette de 7,4 ans, 90% de la dette couverte en 2022, et 72% en moyenne jusqu'en 2028) permet d'envisager sereinement l'avenir y compris dans un contexte de hausse des taux d'intérêts.

Du coté des expertises et par conséquent de l'ANR, là encore la polarisation des marchés favorise le patrimoine de Gecina. La revalorisation du patrimoine à périmètre constant de +3% en 2021 est ainsi tirée par les zones les plus centrales (hausse de +4,5% sur un an pour le bureau dans Paris intra-muros) et le logement traditionnel (+3,5% sur un an).

La bonne tenue des marchés de l'investissement a ainsi permis au Groupe de procéder à la cession de 512 M€ d'actifs, essentiellement situés dans des zones secondaires, avec une prime sur les expertises de l'ordre de +9%.

En conséquence, l'ANR EPRA de continuation (NTA) ressort à 176,3€ par action, en hausse de +3,7% sur un an, soit un rendement global (croissance de l'ANR, dividende rattaché) de près de +7% sur un an.

La bonne tenue des marchés de prédilection de Gecina, la preuve ces derniers semestres de la résilience du modèle du Groupe s'appuyant sur la centralité de son patrimoine et la solidité de son bilan, ainsi que la convergence de plusieurs leviers de croissance favorables pour les exercices qui viennent, permettent au Groupe de proposer le paiement en 2022 d'un dividende au titre de 2021 de 5,3 € par action, soit un rendement actuel de près de 4,7%6.

Des revenus locatifs de transition en 2021, ne reflétant pas encore la reprise déjà observée des marchés de référence du Groupe

A périmètre courant, les loyers s'inscrivent en baisse de -6,8% principalement sous les effets des cessions réalisées notamment sur le bureau depuis début 2020 (-22 M€), et d'immeubles mis en restructuration ou devant l'être prochainement (-9 M€) et de livraisons récentes (+7 M€). Ces revenus locatifs reflètent également l'immobilisation de plusieurs immeubles de grande taille sur une durée supérieure à un an en vue d'une rénovation (-19 M€), dont certains ont d'ores et déjà été reloués fin 2021, les autres devant être réceptionnés à l'issue du process de rénovation au courant de l'exercice 2022. Notons que ce dernier effet revêt un caractère exceptionnel sur 2021 en raison de la taille des immeubles concernés. Ce phénomène devrait cependant contribuer à la croissance des revenus locatifs sur les exercices qui viennent lorsque ces immeubles seront réintroduits sur les marchés locatifs au cours de 2022.

A périmètre constant, les loyers sont en légère baisse de -0,4%.Cette évolution est liée à une détérioration de la vacance locative (-1,4%),conséquence du ralentissement du volume de transactions en 2020 et début 2021 et du départ de 3 locataires sur des surfaces de commerce du patrimoine de bureaux. Cette évolution de l'impact de la vacance traduit un phénomène de transition car elle ne reflète pas encore l'amélioration de la dynamique commerciale observée sur 2021 notamment et dont les bénéfices se feront sentir progressivement courant 2022.

La contribution de l'indexation est positive (+0,3%), ne reflétant là aussi pas encore, les effets de la hausse observée des indices des loyers, qui se matérialiseront également progressivement dans les semestres qui viennent.

Cette performance tient compte en outre de l'effet positif de la réversion locative se matérialisant sur les bureaux comme sur les logements (avec une réversion faciale de +6% sur les deux portefeuilles).

Loyers annualisés

Les loyers annualisés sont en baisse (-21 M€) par rapport au 31 décembre 2020, reflétant pour -22 M€ l'effet de la cession de 28 actifs en 2021, avec notamment la vente de l'immeuble Les Portes d'Arcueil, et une contraction modérée sur le patrimoine en exploitation provenant d'une hausse de la vacance immobilière (-1 M€). Notons que les départs des locataires sur les immeubles ayant vocation à être mis en restructuration (-6 M€), sont plus que compensés en loyers annualisés par les bénéfices des commercialisations d'immeubles livrés (+8 M€).

27 M€ de ces loyers annualisés proviennent d'actifs destinés à être libérés dans les années qui viennent en vue de leur mise en restructuration dont 13 M€ sur les immeubles devant être libérés et transférés au pipeline courant 2022.

Bureaux :une dynamique opérationnelle favorable sur les zones les plus centrales et des succès locatifs dont les effets se traduiront progressivement au cours de 2022

A périmètre constant les loyers de bureaux sont en baisse de -0,6% en 2021, traduisant :

1. Un effet favorable provenant de la matérialisation d'une réversion positive (+0,3%) particulièrement marquée dans les zones les plus centrales (+1,0% dans Paris intra-muros), compensant ainsi la

contribution d'une réversion négative sur les zones périphériques.

1. Une indexation qui contribue à hauteur de +0,3%. La hausse des indices publiés devant plutôt se

traduire progressivement dans la croissance à périmètre constant au cours de 2022.

1. Une contribution de la variation de la vacance négative, en conséquence du ralentissement des volumes de transactions en 2020 et début 2021, en partie compensée par certaines indemnités de départ des locataires et le rattrapage d'un retard de loyer (-1,4%).

A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s'inscrivent en baisse de -8,1% principalement en raison de l'important volume de cessions réalisées en 2020 et 2021 (-21 M€ avec Les Portes d'Arcueil à Arcueil, Le Valmy dans l'Est parisien, et plusieurs immeubles à Antony, Boulogne-Billancourt et Vincennes) et des actifs

• fort potentiel de création de valeur qui ont été transférés ou qui restent à transférer prochainement au pipeline engagé (-7 M€).
  Notons en outre que cette variation tient compte de la contribution des immeubles restructurés récemment livrés (pour près de +6 M€ avec les immeubles de la rue de Madrid dans le QCA et Anthos à Boulogne-Billancourt). Elle tient également compte de surfaces vacantes exceptionnellement immobilisées en vue d'un programme de rénovation d'une durée supérieure à 1 an, dont certaines ont d'ores et déjà été réceptionnées puis louées fin 2021, le reste des travaux devant être achevés au cours de l'exercice 2022, contribuant ainsi progressivement à la reprise de la croissance des revenus locatifs.

Un taux de croissance à périmètre constant des loyers attendu en hausse sur 2022

Les tendances favorables observées sur les marchés les plus centraux de la Région parisienne depuis le deuxième trimestre 2021 ainsi que l'accélération des indices et le maintien des niveaux de loyers permettent d'estimer une contribution positive en amélioration des différentes composantes de la croissance à périmètre constant (évolution de la vacance financière, indexation et capture de la réversion). En conséquence la progression des loyers à périmètre constant est attendue en hausse de l'ordre de +3% en 2022.

YouFirst Residence (Logements traditionnels) :une résilience confirmée

A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements traditionnels s'inscrivent en hausse de +1,4%.

Cette performance tient compte d'une faible indexation de +0,2%, mais plus significativement de l'effet d'une réversion positive (+1,1%) sur les relocations d'appartements effectuées, les loyers des nouveaux locataires étant supérieurs d'environ +6% en moyenne au-delà du loyer du précédent locataire depuis le début de l'année (avec un taux de rotation des locataires de l'ordre de 16%).

1. périmètre courant, les revenus locatifs sont en légère baisse de -0,5%, traduisant l'effet des quelques cessions réalisées récemment ainsi que le départ d'un locataire sur des surfaces tertiaires d'un immeuble résidentiel, qui sont destinées à être transformées en logements.

YouFirst Campus (Logements étudiants) :normalisation

Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en contraction de -6,8% à périmètre constant (vs. -12,6% à fin juin 2021) et -5,2% à périmètre courant (vs. -12,9% fin juin 2021), traduisant la normalisation de l'environnement depuis le 3ème trimestre.

Notons en outre que cette performance tient également compte de la capture d'un potentiel de réversion, provenant de l'homogénéisation des grilles tarifaires de certaines résidences.

La rentrée universitaire de septembre 2021 a été particulièrement satisfaisante, reflétant une normalisation de l'occupation des résidences malgré l'absence des étudiants internationaux (hors espace Schengen). Témoignant de cette normalisation, le taux d'occupation spot des résidences étudiants est revenu fin 2021 à près de 93% alors qu'il n'était que de 76% à fin mars.

Certains signes permettent de penser que le retour des étudiants internationaux (notamment américains) devrait se matérialiser progressivement au cours de l'exercice 2022. A cet égard Gecina et l'université de New York NYU ont réactivé un partenariat suspendu lors de la crise sanitaire, signe supplémentaire de la normalisation en cours de la mobilité des étudiants.

L'ensemble des données opérationnelles permettent aujourd'hui d'être optimiste pour 2022.