La société immobilière allemande Vonovia lance une nouvelle tentative d'achat de son rival Deutsche Wohnen avec une offre sucrée évaluant la société à 19,1 milliards d'euros (22,7 milliards de dollars), a-t-elle déclaré dimanche.

Vonovia prévoit de proposer une nouvelle offre à 53 euros par action Deutsche Wohnen, sous réserve de l'approbation de l'autorité allemande de surveillance financière BaFin. Le mois dernier, Vonovia a manqué de peu le seuil des 50 % avec son offre convenue de 52 euros par action.

La plus grande fusion de l'année dans le pays donnerait naissance à un géant européen de l'immobilier comptant 550 000 appartements dont la valeur comptable combinée s'élève à plus de 80 milliards d'euros. Elle intervient alors que Deutsche Wohnen est devenu le centre de la colère populaire à Berlin concernant les droits des locataires et le logement abordable.

Depuis l'échec de son offre le mois dernier, Vonovia a obtenu un peu moins de 30 % des actions de son rival, dont certaines en achetant des actions propres à 52 euros l'unité. Elle a maintenant besoin d'une dérogation de la Bafin - qui est considérée comme une formalité - pour déposer immédiatement une nouvelle offre et ne pas attendre un an avec une nouvelle offre.

Vonovia maintient inchangées les principales conditions de la transaction, notamment le seuil minimum d'acceptation de 50 %.

Mais selon la nouvelle offre, Vonovia ne conclura pas d'accord de domination avec Deutsche Wohnen avant trois ans, ce qui incitera les fonds spéculatifs à déposer rapidement leurs actions.

"Avec cela, nous tuons l'élément spéculatif", a déclaré Rolf Buch, directeur général de Vonovia, à Reuters, ajoutant que Vonovia a introduit une clause supplémentaire qui prévoit que les actionnaires reçoivent leur argent plus tôt s'ils apportent leurs actions rapidement.

L'offre annoncée en mai a échoué car certains actionnaires ont refusé d'apporter leurs actions, estimant qu'elle sous-évaluait Deutsche Wohnen.

Par ailleurs, un certain nombre de fonds spéculatifs n'ont rien offert ou n'ont offert qu'une petite partie de leurs avoirs dans l'espoir d'obtenir plus d'argent pour leurs actions à un stade ultérieur.

En vertu de la législation allemande, tout acquéreur peut conclure un accord dit de domination lorsqu'il franchit le seuil de 75 % de participation, ce qui lui permet de contrôler les flux de trésorerie de la société cible. L'acquéreur doit toutefois, dans ce cas, proposer une compensation aux détenteurs de parts qui est généralement supérieure au prix de l'offre initiale.

"Nous avons retiré les éléments spéculatifs de la structure de l'opération", a déclaré M. Buch, faisant référence au fait qu'aucun accord de domination de ce type n'est prévu avant trois ans.

Une première tentative en 2016 par Vonovia de racheter Deutsche Wohnen a échoué sur la résistance de la cible, mais cette fois-ci, le PDG de Deutsche Wohnen est favorable à l'opération, ce que Deutsche Wohnen a réaffirmé dimanche.

Les projets de fusion des deux plus grands propriétaires fonciers cotés en Allemagne sont controversés dans le pays en raison des tensions liées à la flambée des loyers à l'approche des élections générales de septembre. Les dirigeants ont promis que la société fusionnée travaillerait avec les politiciens pour fournir des logements abordables.

"Nous tenons nos engagements en tant que partenaire politique fiable pour utiliser notre force combinée afin de relever les défis du marché du logement", a déclaré M. Buch.

(1 dollar = 0,8428 euro) (Complément d'information : Alexander Hübner ; corrections : Daniel Wallis et Chris Reese)