Dans le cadre du système "jeonse", les locataires versent une caution valant généralement jusqu'à 70 % de la valeur de la maison, puis vivent sans payer de loyer pendant deux ans jusqu'à ce que le propriétaire restitue la totalité de la somme.

Pendant des années, alors que les prix des maisons augmentaient et que les taux d'intérêt étaient élevés, ce système était gagnant pour les résidents et les propriétaires : le prêt que les locataires payaient pour réunir leur dépôt était moins cher que le loyer et les propriétaires obtenaient un prêt sans intérêt qu'ils pouvaient déployer à leur guise.

La location Jeonse a été particulièrement populaire parmi les personnes âgées de 20 à 30 ans, qui ne pouvaient pas se permettre de payer le prix total d'une maison mais pouvaient utiliser le système pour mettre un pied dans le rêve coréen de l'accession à la propriété.

Cependant, les prix médians des maisons ont chuté de 12 % et les prix des locations Jeonse de 7 % au cours des deux années jusqu'en janvier, après avoir bondi de 37 % et 24 %, respectivement, au cours des quatre années précédentes, selon les données du Korea Real Estate Board.

JE PENSAIS QUE TOUT IRAIT BIEN

Les propriétaires surendettés ne restituent pas les dépôts, ce qui frappe particulièrement les jeunes locataires et menace de saper la confiance dans le système.

Yoo Ha-jin, 28 ans, regrette de ne pas avoir obtenu d'assurance pour son dépôt de jeonse lorsqu'elle a signé en mars 2021. Son propriétaire en faillite lui a dit en décembre que la propriété serait vendue aux enchères et qu'elle pouvait s'attendre à récupérer tout au plus 45 % de sa caution.

Cela signifie qu'elle devra au moins 33 millions de wons (25 000 $) pour le prêt qu'elle a contracté sur son contrat jeonse expirant le mois prochain.

"Je pensais que tout irait bien tant que je pourrais obtenir un prêt pour le dépôt jeonse auprès de la banque", a déclaré Yoo à Reuters.

Les demandes d'assurance pour des remboursements de jeonse non effectués ont plus que doublé l'année dernière pour atteindre le chiffre record de 1,17 trillion de wons (903 millions de dollars), selon la Korea Housing and Urban Guarantee Corp, l'un des trois principaux garants du pays.

Les locataires âgés de 20 à 30 ans représentaient 70 % du total.

Les autorités financières travaillent en étroite collaboration avec d'autres agences pour aider les locataires et les propriétaires de jeonse qui ont des difficultés à se faire rembourser, a déclaré un responsable de la Commission des services financiers.

La police sévit contre les crimes liés au jeonse, affirmant que les cas de fraude organisée ont plus que triplé l'année dernière pour atteindre 622 cas.

Les prêts de dépôt Jeonse ont plus que quadruplé en moins de six ans jusqu'en octobre pour atteindre 172 trillions de wons (132 milliards de dollars), selon la banque centrale. Cela équivaut à 17% des prêts hypothécaires en cours en Corée du Sud et à 10% de la dette des ménages.

LES RETOMBÉES IMMOBILIÈRES

Pourtant, presque tous les prêts jeonse sont garantis par des entreprises publiques, ce qui laisse peu de risque de crédit aux créanciers commerciaux.

"La crise du jeonse pose des risques macroéconomiques limités, mais elle constitue une autre partie de l'ensemble des retombées du marché immobilier", a déclaré l'économiste Moon Hong-cheol de DB Financial Investment.

Le poids inattendu de la dette des jeunes pourrait exacerber les risques pour le marché immobilier, un secteur clé qui stimule la croissance et affecte les marchés financiers. Les craintes de défauts de paiement sur des projets immobiliers l'année dernière ont déclenché un resserrement du crédit sur les marchés financiers de Corée du Sud.

Certaines banques d'investissement, telles que Nomura et Citi, prévoient que la Banque de Corée commencera à réduire les taux d'intérêt dès les trois à six prochains mois afin de permettre un atterrissage en douceur du marché immobilier.

"C'est frustrant de voir qu'il n'y a vraiment personne à blâmer", a déclaré Yoo, le locataire jeonse coincé. "Je pense simplement que j'aurais peut-être pu éviter ce genre de problèmes si j'avais eu assez d'argent pour acheter ma propre maison."

(1 $ = 1 295,8700 wons)