La hausse des taux d'intérêt, le ralentissement du marché de l'immobilier commercial et la prolifération du travail à distance posent des problèmes aux petites entreprises qui ont consenti des prêts risqués pour financer des immeubles de bureaux, selon les analystes.

Selon les estimations de l'agence de notation Fitch, les banques dont les actifs se situent entre 1 et 10 milliards de dollars ont accordé environ 33 % de leurs prêts à l'immobilier commercial. À la fin de l'année dernière, ces prêts ne représentaient qu'environ 6 % des prêts détenus par les grandes banques dont les actifs totaux dépassaient 250 milliards de dollars.

Les économistes de Goldman Sachs estiment que la part combinée des petites et moyennes banques, y compris les prêteurs ayant moins de 250 milliards de dollars d'actifs, représente 80 % du stock global de prêts hypothécaires commerciaux, a indiqué l'agence dans une note.

Goldman et Fitch n'ont pas précisé quels étaient les petits prêteurs les plus vulnérables.

Julie Solar, responsable du crédit chez Fitch Ratings, a déclaré que le secteur des bureaux est confronté à une détérioration de la qualité des actifs, ce qui met en danger les petites banques en raison de leur exposition relativement plus importante en pourcentage de leurs actifs.

"Les banques seront principalement exposées à l'immobilier d'entreprise par le biais de prêts bancaires sur le bilan", a-t-elle déclaré. L'exposition totale du système bancaire américain aux prêts CRE s'élevait à 2 500 milliards de dollars à la fin du mois de décembre, selon Fitch.

Les baux CRE ont tendance à être à long terme, ce qui donne aux prêteurs le temps de s'occuper de tout prêt potentiellement problématique, mais un mur d'échéances est prévu pour les prêts et les titres hypothécaires adossés à des créances commerciales dans les mois à venir, selon les investisseurs et les analystes.

"Associé à des coûts de financement plus élevés, à des besoins de financement importants et à des normes de prêt plus strictes, cela implique un contexte fondamental difficile dans les mois à venir", a écrit Vinay Viswanathan, analyste chez Goldman Sachs Group Inc, dans une note.

L'indice S&P 1500 des banques régionales est en baisse de 30 % depuis le début du mois.

VENTS CONTRAIRES

Le marché de l'immobilier résidentiel est confronté à des vents contraires qui pourraient entraver les petites banques. Après que la pandémie mondiale a poussé de nombreux employés à travailler à domicile, beaucoup sont revenus avec des arrangements hybrides ou pas du tout, ce qui a stimulé l'inoccupation des immeubles de bureaux.

La hausse des taux d'intérêt a également fait baisser la demande de prêts à l'immobilier, tout en pesant sur les fonds d'investissement immobilier (REIT).

M. Viswanathan, de Goldman, a cité plusieurs indicateurs reflétant l'affaiblissement du marché de l'immobilier de bureau : baisse des taux d'occupation, chute des valeurs d'évaluation et augmentation des défauts de paiement.

Le mois dernier, une filiale du gestionnaire d'actifs Brookfield Corp s'est trouvée en défaut de paiement sur des prêts liés à deux immeubles à Los Angeles, selon une déclaration réglementaire.

Une souscription plus prudente conduira probablement à un nouveau ralentissement des marchés immobiliers, ont écrit les analystes de Wells Fargo & Co, citant les données de la Réserve fédérale qui ont montré un resserrement des normes de prêt pour l'immobilier résidentiel au cours du premier trimestre.

Les emprunteurs CRE sont confrontés à des coûts plus élevés de refinancement et de couverture à un moment où il devient également plus coûteux de rembourser leurs dettes, a déclaré Viswanathan chez Goldman.

La baisse des taux d'occupation obligera probablement les propriétaires de bureaux à réduire les loyers pour les locataires qui recherchent également moins d'espace lorsqu'ils négocient de nouveaux baux, a-t-il déclaré.

Morgan Stanley a exprimé des perspectives plus sombres pour les prêteurs CRE cette semaine.

Les analystes de Morgan Stanley, sous la direction de Betsy Graseck, ont écrit dans une note : "Ne renouvelez pas les prêts les plus risqués lorsqu'ils arrivent à échéance". "Les banques devraient faire preuve de prudence, car elles pourraient se retrouver avec les clés de propriétés dont elles ne veulent pas.

Les grandes villes seront les plus touchées par les difficultés de l'immobilier d'entreprise.

"Les grandes métropoles - LA (Los Angeles), New York, Chicago - où il y a une abondance d'espaces de bureaux sont aujourd'hui sérieusement remises en question", a déclaré Michael Donelan, directeur général senior et gestionnaire de portefeuille chez SLC Management.

Selon Edward Campbell, co-responsable de l'équipe multi-actifs de PGIM Quantitative Solutions, une unité de l'assureur Prudential Financial Inc.

"Les petites banques sont particulièrement vulnérables.