ATENOR : Déclaration intermédiaire du troisième trimestre 2020

Information réglementée

Déclaration intermédiaire1 du troisième trimestre 2020

La Hulpe, le 18 novembre 2020

ATENOR poursuit le développement de ses activités (29 projets en portefeuille pour un total de plus de 1,27 million de m²) en veillant particulièrement à inscrire ceux-ci dans une logique incontestable de durabilité. L'évolution favorable des projets au cours de ces derniers mois, en dépit du contexte de crise sanitaire, témoigne d'une gestion active dans un marché immobilier en net ralentissement.

Pour rappel, les parts relatives de chaque région/ville dans le portefeuille sont calculées sur base des surfaces hors sol autorisées (permis) ou potentiellement constructibles (à l'étude ou en cours d'autorisation).

• LA REGION BRUXELLOISE(22,46% du portefeuille)

THE ONE - Quartier Européen, rue de la Loi, Bruxelles (bureaux et logements)

Comme suite à la signature de la convention d'usufruit le 29 juin 2020, ATENOR intervient dans la réalisation des aménagements spécifiques destinés à l'installation des fonctionnaires européens dans l'immeuble.

REALEX [90% ATENOR] - Quartier Européen, entre les rues de la Loi et de Lalaing, Bruxelles (58.400 m² de bureaux) L'enquête publique portant sur la demande de permis d'urbanisme qui intègre le nouveau Centre de Conférence s'est clôturée le 5 novembre. La commission de concertation a été fixée au 25 novembre.

Parallèlement, la procédure d'approbation de l'acquisition par l'Union Européenne du nouveau Centre de Conférence se poursuit conformément aux procédures internes de l'Union Européenne. Il est évident que ce nouveau Centre de Conférence, est un immeuble exemplaire et s'inscrit pleinement dans les axes du Green Deal européen.

CITY DOX - Zone du Canal, quai de Biestebroeck, Anderlecht (de l'ordre de 117.500 m² mixte)

La construction de la phase 2 (comprenant notamment 181 logements dont 99 conventionnés) se poursuit. Tous les appartements ont été vendus. Concernant la phase 3, la demande de permis portant notamment sur 171 logements est à l'instruction. Le lauréat du concours d'architecture portant sur la réalisation d'un ensemble logements-école (phase 4) a été désigné en septembre, il s'agit de l'association B-architecten & B-bis architecten + VELD.

Nous tenons à rappeler que la totalité des logements développés dans ce projet répondent aux grandes lignes de la déclaration gouvernementale en termes d'urbanité et d'accessibilité.

VICTOR [50% ATENOR] - Quartier du Midi, face à la Gare du Midi, Bruxelles (94.300 m² mixte)

Le projet a été retravaillé de manière à s'inscrire dans les grandes lignes du projet de PAD « Midi », tel que tracé par le politique. On a constaté pourtant un nouveau ralentissement dans l'élaboration du nouveau l'élaboration du PAD, dans un quartier qui a pourtant un cruel besoin d'évolution. Nous attendons, tout comme d'autres acteurs dans le quartier, que le PAD soit soumis prochainement à l'enquête publique. Le projet Victor présenté comporte 72.500 m² de bureau et plus d'une centaine de logements abordables et passifs qui ont été sélectionnés par CityDev dans le cadre d'un appel à projet.

Le développement de ce projet apportera une indiscutable contribution au quartier en termes de mobilité, de mixité et de qualité d'espaces publics.

CCN [33% ATENOR] - Communes de Schaerbeek et St Josse, à côté de la gare du Nord (de l'ordre de 130.000 m² mixte)

Les études évoluent de manière satisfaisante vers le dépôt d'une demande de permis sur l'ensemble du site au début 2021. Le permis de "déconstruction partielle" est attendu prochainement.

La conception de ce projet répond tout-à-fait aux enjeux de mobilité et d'urbanité que le Gouvernement a choisi récemment d'ouvrir à une large consultation publique.

BEAULIEU - Avenue Beaulieu, 5 à 11, Auderghem (de l'ordre de 24.500 m² de bureaux)

Une prolongation à court terme est en finalisation avec l'OIB, actuel occupant des lieux. Parallèlement, ATENOR étudie une rénovation lourde de ces deux immeubles, en bonne intelligence avec le propriétaire voisin, en vue de déposer une demande de permis avant fin 2020.

La rénovation imaginée s'annonce être exemplaire sur le plan patrimonial (conservation du style, des gabarits et des matériaux nobles) et quant à l'utilisation de matériaux innovants et de nouvelles technologies favorisant une utilisation "smart" de l'immeuble.

1 Ce communiqué intermédiaire vise à informer nos actionnaires, les marchés financiers et plus largement le public dans le cadre de l'A.R. du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs notamment en matière d'informations périodiques.

• FLANDRE(1,27% du portefeuille)

DE MOLENS [50% ATENOR] - Centre-ville - rue Tolpoort, Deinze (projet mixte résidentiel et commerces de l'ordre de 32.150 m²) Le permis d'environnement devrait être délivré au cours du premier semestre 2021, ce qui permettra le lancement de la commercialisation.

• WALLONIE (7,13% DU PORTEFEUILLE)

LES BERGES DE L'ARGENTINE - La Hulpe (résidentiel [80% ATENOR] 27.000 m² et bureaux [100% ATENOR] 4.000 m²)

Le projet a été revu afin d'être en adéquation avec les attentes de la Commune, reflétées dans les études de la Zone d'Enjeu Communal. Une nouvelle demande de permis sera introduite dès que la procédure de ZEC menée par la commune le permettra. Pour rappel, ce projet répond aux principes fondamentaux et devenus incontournables de lutte contre le décalage climatique, en évitant notamment une dispersion de l'habitat hors des centres.

Par ailleurs, l'immeuble de bureau accueille son 5ième locataire affichant ainsi un taux d'occupation de 25%.

LE NYSDAM - La Hulpe (immeuble de bureaux de 15.575 m²)

L'immeuble affiche un taux d'occupation de 100% depuis fin décembre 2019. L'encaissement des loyers ne souffre pas de la situation sanitaire exceptionnelle que nous traversons.

ATENOR conserve l'intention de vendre l'actif dès que les conditions de marché seront rencontrées.

AU FIL DES GRANDS PRES - Quartier de la galerie commerciale « Les Grands Prés », Mons (de l'ordre de 49.200 m² mixte)

Le permis portant sur la partie de bureau (14.600 m²) a été obtenu. Les travaux pourront commencer prochainement, dès lors que ces immeubles sont totalement vendus (2.900 m² à l'ONEM, 8.600 m² à la Fédération Wallonie-Bruxelles et 3.100 m² à la TEC).

Une demande de permis pour une première phase de 111 logements a été refusée et sera retravaillée afin de répondre aux demandes particulières de la ville de Mons

Ce projet propose des logements passifs destinés à répondre à la demande croissante constatée sur le marché montois.

LA SUCRERIE - Ath (183 logements, 5 commerces, 1 crèche)

La vente des derniers appartements se poursuit.

• PAYS-BAS(2,32% du portefeuille) :

VERHEESKADE [50% ATENOR] - La Haye, Pays-Bas (Résidentiel / commerces - 58.850 m²)

Le 2 juillet 2020, ATENOR a conclu un accord, sous conditions usuelles, en vue d'acquérir une participation de 50% aux côtés d'un acteur local de renom, dans un projet de développement de 58.000 m². La demande de permis est en cours.

• LUXEMBOURG(6,90% du portefeuille) :

TWIST - Belval, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux, logements et commerces - 15.060 m²)

Le permis de bâtir a été obtenu fin août pour un début des travaux prévu à la mi-janvier 2021. La commercialisation des logements sera lancée prochainement alors que des contacts sont en cours pour les bureaux.

BUZZCITY - Leudelange, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux - 16.800 m²)

Les travaux de construction se poursuivent conformément au planning. Pour rappel, le projet a été vendu en état futur d'achèvement en décembre 2018. La commercialisation des surfaces de bureau est en cours.

PERSPECTIV' (ANCIENNEMENT LANKELZ) [50% ATENOR] - Esch-sur-Alzette,Grand-Duché de Luxembourg (mixte : résidentiel, commerces et bureaux - 67.850 m²)

Les études se poursuivent et une demande de permis pour la totalité sera déposée en mars 2021 pour une délivrance prévue en fin d'année 2021.

SQUARE 42 - Central Square, Esch-sur-Alzette,Grand-Duché de Luxembourg (21.600 m² - mixte : bureaux et commerces)

Ce projet, acquis à l'issue d'un concours, concerne le développement d'un immeuble composé de 20.343 m² de bureaux et de 1.238 m² de commerces. Une demande de permis sera déposée début 2021 pour un démarrage des travaux prévu en 2022.

• PARIS(4,65% du portefeuille) :

COM'UNITY 1 [99% ATENOR] - Bezons (Paris) - (33.800 m² de bureaux)

Les travaux de construction se poursuivent sans incidence toutefois sur le délai final (troisième trimestre 2021). Dans un marché globalement au ralenti, la commercialisation s'appuie sur des arguments différentiés, proposant une réponse spécifique aux questions d'organisation du travail soulevées par la crise sanitaire. Des contacts sont en cours.

U'MAN - Bezons (Paris) - (25.450 m² de bureaux)

Localisé à côté de Com'Unity, ce projet dispose depuis fin 2019 d'un permis purgé de tous recours autorisant la construction de 25.500 m² de bureaux.

• DÜSSELDORF(1,44% du portefeuille) :

AM WEHRHAHN - Artère commerçante Am Wehrhahn au Centre-ville de Düsseldorf - (4.245 m² de logements et commerces) Les travaux de construction se poursuivent. La commercialisation s'oriente vers une vente en état futur d'achèvement en bloc.

HEINDRISCHSTRASSE - Quartier universitaire, Düsseldorf - (14.000 m² de bureaux)

En juillet 2020, ATENOR a acquis au travers d'une nouvelle filiale, un second projet à Düsseldorf. Ce dernier sera le premier développement de bureaux réalisé par ATENOR en Allemagne. Les études pour le dépôt d'une demande de permis sont en cours.

• LISBONNE(2,30% du portefeuille) :

WELLBE - Quartier de l'ancienne Exposition Universelle, Lisbonne - (27.850 m² de bureaux et 1.250 m² de commerces)

La demande de permis a été déposée en novembre 2019. Elle porte sur 27.850 m² de bureaux et 1.250 m² de commerces. L'obtention du permis est prévue pour fin 2020, ce qui permettra le début de la commercialisation.

• VARSOVIE(24,21% du portefeuille) :

LAKESIDE - quartier de Mokotow, Varsovie - (56.790 m² de bureaux)

Une première demande de permis a été déposée pour la démolition du premier bâtiment existant (Lakeside I) et la construction du nouveau bâtiment de classe A d'une superficie locative de 24.000 m². L'obtention du permis est prévue pour fin 2021, ce qui permettra le début de la commercialisation. Entretemps, les deux immeubles génèrent un revenu locatif annuel de € 2,7 millions.

FORT 7 - quartier de l'aéroport Chopin, Varsovie - (250.000 m² de destination mixte)

Les discussions avec la ville au sujet de l'adaptation du master plan ont repris après le premier lock down. Les études sur le développement d'une première phase hôtel-bureau ont progressé.

• BUDAPEST(13,32% du portefeuille) :

VACI GREENS - Vaci Corridor, Budapest (blocs E 26.025 m² et F 27.525 m² de bureaux)

Les 5ième (E) et 6ième (F) immeubles de ce campus ont été réceptionnés. Pour rappel, l'immeuble E a fait l'objet d'une vente en état futur d'achèvement. Le taux de pré-location à 40%. Le bâtiment Vaci Greens F est déjà pré-loué à 73%. Une négociation pour la vente est en cours, sans qu'il ne soit possible de dire à ce stade, compte tenu de la situation sanitaire, si la transaction pourra être conclue en 2020.

ARENA BUSINESS CAMPUS - Boulevard Hungària, Budapest (80.400 m² de bureaux)

Le premier immeuble (A) a été réceptionné. Le bâtiment est préloué à hauteur de 17% et la commercialisation se poursuit. En parallèle, les travaux de gros œuvre du deuxième bâtiment (B) se poursuivent.

ROSEVILLE - Rue Becsi 68-70 et 74-80, District 3 de Budapest (16.150 m² de bureaux et commerces)

La demande de permis a été déposée en juin et le permis obtenu le 3 septembre 2020. Les travaux de construction sont en cours.

BAKERSTREET - Hengermalonut 18, District de Buda Sud, Budapest (18.750 m² de bureaux et commerces)

Une demande de permis a été déposée en septembre 2020. L'obtention du permis est prochainement attendue, ce qui permettra le début de la commercialisation.

• BUCAREST(14,00% du portefeuille) :

HERMES BUSINESS CAMPUS - Boulevard D. Pompeiu, Bucarest (75.130 m² de bureaux)

Les immeubles ont été refinancés à long terme à hauteur de € 80 millions en septembre 2020.

Une négociation pour la vente est en cours, sans qu'il ne soit possible de dire à ce stade, compte tenu de la situation sanitaire, si la transaction pourra être conclue en 2020. En tout état de cause, cette cession n'aura qu'un impact limité sur les comptes. Entretemps, ces immeubles ont fait l'objet de renouvellement de baux et génèrent des revenus locatifs de l'ordre de

• 10,3 millions par an.

DACIA ONE - Intersection Calea Victoria et Boulevard Dacia, CBD, Bucarest (16.300 m² de bureaux et commerces)

Les travaux de construction ont été entamés au cours du mois de février 2020 et devraient se terminer au troisième trimestre 2021. Pour rappel, l'immeuble est préloué à 100%.

Une négociation pour la vente est en cours, sans qu'il ne soit possible de dire à ce stade, compte tenu de la situation sanitaire, si la transaction pourra être conclue en 2020.

@EXPO - Avenue Expozitiei, Bucarest (54.720 m² de bureaux et commerces)

Les travaux de la première partie ont été lancés en février 2020. Le taux de prélocation est actuellement de 20 %. Des contacts sont en cours pour la location du solde.

UP-SITE BUCHAREST - Quartier Floreasca/Vacarescu, Bucarest (2 tours totalisant 31.250 m² de logements et commerces)

Le permis de construire a été obtenu en juin 2020. La précommercialisation est envisagée dans un marché résidentiel moyen-haut de gamme, toujours actif à Bucarest.

Impacts de la crise du Covid-19 et perspectives pour les exercices 2020 et 2021.

L'Europe traverse actuellement une deuxième vague Covid. Les mesures drastiques de reconfinement qui ont été prises commencent après 2 semaines à déjà porter leurs fruits alors que des informations encourageantes sont diffusées en ce qui concerne la mise au point de vaccins. Tel est le contexte général.

Au niveau du secteur immobilier, nous relevons les points suivants :

• Un nouveau ralentissement, mais pas un arrêt, au niveau des procédures d'instructions de permis. Là où un consensus politique/administratif est nécessaire préalablement au lancement d'une instruction, les ralentissements s'additionnent.
• Pas ou très peu d'impacts en termes de délais quant à la construction des immeubles.
• Comme suite aux incertitudes économiques, un ralentissement du take-up de 20 à 50 % sur tous les marchés européens de bureaux.
• Des impacts variables d'un marché à l'autre en ce qui concerne la vente d'appartements.
• Un ralentissement des transactions sur le marché de l'investissement, essentiellement en raison de la difficulté logistique d'exécutions des procédures d'acquisition (due diligence technique, juridique, …)
• Pas d'impact au niveau des prix de l'immobilier de bureaux et de l'intérêt des investisseurs institutionnels. L'immobilier de qualité conserve son statut de valeur refuge.
• Un ralentissement de la mise en place de crédits bancaires (pour des questions logistiques) et un léger durcissement de la politique de crédit.
• Chaque jour apporte son étude sur l'intérêt et surtout les limites du télétravail. Quel que soit le monde d'après-covid, la nécessité pour une entreprise de disposer d'un siège performant n'est plus à démontrer.

Face à ce constat, et présent dans 9 pays européens et principalement dans deux segments de marché, ATENOR précise les impacts en ce qui la concerne :

• Les équipes d'ATENOR agissent pro activement afin de veiller à la poursuite des procédures de permis en cours. A ce stade, et compte tenu de la durée moyenne d'un projet, les circonstances actuelles ne changent ni spécifiquement, ni matériellement l'économie d'aucun projet.
• Tous les chantiers se poursuivent conformément au budget et au planning.
• La commercialisation (location) des surfaces de bureau est clairement plus lente et plus laborieuse sur l'ensemble des projets ; l'explication est connue : les acteurs économiques retardent leurs décisions en période d'incertitude. Les quelques négociations en cours reflètent néanmoins un maintien des niveaux de loyers.
• Les ventes d'appartements se poursuivent, sans observer de ralentissement majeur.
• La finalisation des transactions de ventes d'immeubles en cours dépend d'aspects logistiques. De plus, les acquéreurs requièrent, communément aux pratiques immobilières, un crédit bancaire pour une partie de l'investissement, dont la mise en place est passablement ralentie.

Les premières conclusions à tirer sont les suivantes :

• Les fondamentaux du business model restent excellents. Bien plus, nous pouvons raisonnablement compter lors de la sortie de crise sanitaire sur un engouement pour de nouvelles surfaces de bureaux : des bureaux centrés sur l'importance du travail collaboratif, sur l'utilité d'un lieu pour développer la culture d'entreprise et sur des immeubles aux qualités environnementales affirmées.
  En cela, une évolution à la baisse des surfaces totales de bureaux, si elle devait être prouvée, quod non, ne toucherait pas le business model d'ATENOR dans la mesure où ATENOR livre des immeubles neufs, alors que les acteurs économiques quittent des immeubles obsolètes.

Pour lire la suite de ce noodl, vous pouvez consulter la version originale ici.