Ce coup double pour le promoteur, Stefan Hoeglmaier, et sa société, Euroboden, reflète les difficultés du secteur immobilier dans la plus grande économie d'Europe, qui subit la pire crise qu'elle ait connue depuis des décennies.
Pendant des années, les faibles taux d'intérêt ont alimenté un boom mondial, suscitant l'intérêt pour l'immobilier allemand, considéré comme sûr et stable, à l'image du pays.
La forte hausse des taux d'intérêt et la flambée des coûts de l'énergie et de la construction ont mis un terme à ce mouvement. Cette situation a conduit une série de promoteurs à l'insolvabilité, gelé les transactions et fait baisser les prix, ce qui a incité le secteur à demander de l'aide au chancelier Olaf Scholz.
"Nous nous dirigeons vers le mur à une vitesse vertigineuse. Les premiers promoteurs sont tombés et d'autres suivront", a déclaré Tillmann Peeters, avocat spécialisé dans l'insolvabilité chez FalkenSteg.
La situation des promoteurs, dont Euroboden, a changé en 2022 lorsque la Banque centrale européenne a commencé à relever ses taux, rendant plus difficiles les emprunts et la recherche d'acheteurs pour les projets.
Une déclaration de la direction d'Euroboden a indiqué que l'environnement de marché pour l'entreprise s'était "considérablement détérioré".
La santé du secteur immobilier allemand - le plus grand marché d'investissement immobilier d'Europe en dehors de la Grande-Bretagne - est cruciale, puisqu'il représente environ un cinquième de la production et fournit un emploi sur dix. Au cours du premier semestre de l'année, le nombre de nouvelles constructions a presque diminué de moitié par rapport aux deux dernières années.
En 2010, au début d'un boom qui a duré des années, M. Hoeglmaier a acheté au gouvernement un bunker souterrain délabré dans un quartier huppé de Munich pour le transformer en appartements de luxe.
Avec son partenaire Oscar Loya - une star du concours Eurovision de la chanson - il s'est approprié le penthouse de trois étages, avec salle de musique et murs dorés dans les toilettes.
Au cours de la décennie qui suit, Euroboden réalise des projets avec des architectes de renom, génère des dizaines de millions d'euros de bénéfices, lève des millions auprès d'investisseurs et s'étend à Berlin et au-delà.
Le penthouse a fait la couverture du magazine allemand Architectural Digest, et le couple a organisé des "séances acoustiques dans le bunker", dont les clips vidéo ont été publiés sur la page Facebook de Loya.
Loya, qui détient des participations dans deux filiales d'Euroboden, a également donné une sérénade au personnel lors de la fête organisée à l'occasion des 20 ans de l'entreprise en 2019.
Le boom de l'immobilier s'est brutalement interrompu l'année dernière, lorsque la rapidité des hausses de taux d'intérêt a pris de court de nombreux acteurs du secteur.
Euroboden a émis un avertissement sur les bénéfices en octobre. À la fin de l'année dernière, M. Hoeglmaier a mis son appartement en vente et Euroboden a fermé son bureau de Francfort.
Fin juillet, Euroboden a convoqué une réunion pour demander aux investisseurs de restructurer 92 millions d'euros (100 millions de dollars) d'obligations en circulation, mais comme ceux-ci ont rechigné à accepter les nouvelles conditions, la société a annulé la réunion quelques jours plus tard et s'est déclarée en cessation de paiements.
"Il était relativement clair que les détenteurs d'obligations n'accepteraient pas la proposition", a déclaré Daniel Bauer, directeur de l'association SdK des investisseurs en capital, qui représente près de 800 investisseurs d'Euroboden détenant 11 millions d'euros d'obligations.
La personne chargée de superviser l'insolvabilité, Oliver Schartl, a déclaré que l'affaire était relativement complexe et qu'elle se trouvait dans une phase précoce.
Euroboden a toujours rejeté la faute sur la pandémie, la guerre en Ukraine, l'inflation et les taux d'intérêt - le même mélange toxique qui a fait souffrir l'ensemble du secteur.
M. Hoeglmaier a refusé d'être interviewé dans le cadre de cet article, expliquant qu'il avait besoin d'intimité pour se concentrer sur ses affaires, tandis que M. Loya n'a pas répondu aux demandes de commentaires.
Euroboden n'est pas un cas isolé. Plusieurs autres promoteurs immobiliers allemands ont déposé leur bilan au cours des derniers mois.
Gerch, basé à Düsseldorf, avec 4 milliards d'euros de projets, est la plus grande victime allemande à ce jour.
Les professionnels de l'immobilier craignent que la récession en Allemagne ne soit plus grave que le krach des années 1990, suite à la ruée vers l'immobilier en Allemagne de l'Est après la chute du mur de Berlin.
"L'augmentation des coûts de construction, l'abandon des bureaux et la hausse des taux d'intérêt signifient que de nombreux autres promoteurs vont s'essouffler", a déclaré Christoph Niering, qui préside l'organisme de coordination des administrateurs judiciaires, le VID.
"La plupart des gens n'ont pas vu venir cette crise. Il est maintenant surprenant de voir à quelle vitesse elle se déroule".
Les prêteurs ont eux aussi été lents à réagir.
En 2020, alors que le marché de l'immobilier se réchauffait, la Bundesbank a mis en garde les banques du pays, pour lesquelles l'immobilier représentait environ 70 % de l'ensemble des prêts nationaux, contre les risques. En août, elle a de nouveau averti que l'immobilier restait surévalué, malgré les baisses récentes, tout en exprimant l'espoir que le faible taux de chômage permettrait à la plupart des emprunteurs de continuer à rembourser leurs prêts.
L'Allemagne et la Suède sont les pays d'Europe continentale les plus durement touchés par la crise mondiale de l'immobilier, qui a entraîné dans son sillage les constructeurs de maisons en Chine, d'Evergrande à Country Garden.
Le bunker de Hoeglmaier a été construit au début des années 1940 pour protéger les habitants des bombes alliées. Après la guerre, les terrains voisins ont servi de camps pour les nazis emprisonnés, puis pour les réfugiés, et les coiffeurs et hôtels locaux ont demandé l'autorisation d'afficher leurs publicités sur sa façade criblée de balles.
Depuis 2005, l'Allemagne a vendu quelque 320 bunkers.
Le penthouse de 380 mètres carrés, qui occupe les cinquième et septième étages et comprend une terrasse sur le toit, était initialement proposé à un peu moins de 13 millions d'euros. Le prix a été ramené à 11 millions d'euros au début de l'année, mais il s'agit toujours de l'un des appartements les plus chers d'Allemagne.
"Si vous êtes intéressé, il est possible d'acheter certains meubles et lampes. (1 $ = 0,9198 euros)
