Les prêteurs privés augmentent leur présence sur certaines parties du marché australien de l'immobilier commercial, offrant des alternatives aux emprunteurs alors que les banques réduisent les prêts à haut risque dans un contexte de ralentissement provoqué par des taux d'intérêt élevés.

Les fonds disponibles pour les transactions augmentent car les investisseurs, y compris les fonds de pension, les fonds souverains et les compagnies d'assurance, recherchent des rendements élevés, difficiles à trouver sur les marchés boursiers actuels, en particulier dans le secteur de l'immobilier en perte de vitesse.

Le spécialiste australien de l'immobilier Qualitas, qui compte parmi ses bailleurs de fonds l'Abu Dhabi Investment Authority, a presque doublé ses fonds sous gestion pour atteindre 8 milliards de dollars australiens (5,07 milliards de dollars) depuis le milieu de l'année 2022, la moitié de cette augmentation ayant eu lieu en juin dernier.

La société américaine PGIM Real Estate prévoit de déployer un milliard de dollars supplémentaires dans le pays au cours des prochaines années, a déclaré son responsable de l'immobilier australien, Steve Bulloch.

"Au cours des 12 à 18 derniers mois, nous avons constaté un intérêt accru de la part des investisseurs institutionnels et beaucoup d'entre eux considèrent qu'il s'agit d'un point d'entrée intéressant pour diversifier leurs portefeuilles", a-t-il déclaré.

Ces initiatives s'inscrivent dans le cadre de la croissance constante des prêteurs non bancaires sur un marché où quatre banques, la Commonwealth Bank, la National Australia Bank, la Westpac et l'ANZ Group, représentent encore la majeure partie de l'ensemble des prêts.

Avec environ 5 % de tous les actifs financiers en 2022, les prêteurs non bancaires ne représentent qu'une infime partie du marché australien, alors que le Fonds monétaire international estime qu'ils représentent 50 % du marché mondial.

Mais les prêts non bancaires ont augmenté, atteignant plus de 600 milliards de dollars australiens d'actifs l'année dernière, y compris les prêteurs axés sur le crédit de détail. Selon un rapport de mars de la Reserve Bank of Australia (RBA), les prêteurs se développent dans le secteur de la construction résidentielle et commerciale, alors que les banques ralentissent leurs activités de prêt ou se retirent.

DES RETOURS JUTEUX

Les investisseurs peuvent s'attendre à des rendements de 9 à 11 % avec la sécurité supplémentaire de prêts gagés sur des actifs réels tels que des appartements ou des entrepôts, souvent avec une réserve de capitaux propres de 30 à 40 %, a déclaré Paul Notaras, directeur exécutif de Barings Real Estate Australia.

Les rendements juteux se traduisent par des coûts plus élevés pour les emprunteurs, la RBA ayant fixé en mars l'écart par rapport à un prêt bancaire majeur à environ 200 points de base pour les prêts aux entreprises de tous types.

Pourtant, les prêteurs non bancaires sont une source de crédit bienvenue à un moment où les banques ont ralenti les prêts aux sections du secteur immobilier historiquement considérées comme à haut risque, comme la construction, a déclaré M. Notaras.

Quelque 2 213 entreprises de construction ont déposé leur bilan au cours du dernier exercice, soit le nombre le plus élevé jamais enregistré depuis 2013, car les constructeurs sont pris en étau entre des coûts plus élevés et des contrats à prix fixe.

Les nouveaux prêts à l'immobilier commercial accordés par les quatre principales banques ont connu une croissance moyenne de 1 % par trimestre depuis juin 2022, des niveaux observés pour la dernière fois pendant la pandémie, selon les données de l'autorité de régulation prudentielle, avec une exposition aux bureaux et aux contrats résidentiels.

Une surveillance prudentielle accrue et une diminution de l'appétit pour le risque ont conduit les grandes banques à donner la priorité aux sociétés immobilières de premier ordre, a déclaré Andrew Schwartz, cofondateur de Qualitas.

"Les financiers traditionnels ont réduit leurs ratios prêt/valeur, restreint le type d'emprunteur avec lequel ils veulent traiter, c'est généralement plus difficile et vous avez plus de chances de tomber dans le secteur alternatif".

Pour les projets résidentiels de construction-location, les banques hésitent à prêter plus de 40 à 45 % de la valeur du projet, tandis que les prêteurs privés peuvent aller jusqu'à 65 %, a déclaré Notaras de Barings.

Les obligations sont hors de portée pour de nombreux emprunteurs non notés du marché intermédiaire et l'émission d'obligations liées à l'immobilier est à un niveau record, avec 299 millions de dollars australiens levés au cours de l'année jusqu'en septembre, soit environ un dixième de la moyenne de la décennie, selon les données de Dealogic.

ENCORE DES CHOIX À FAIRE

Même pour les prêteurs alternatifs, les segments les plus difficiles, tels que les bureaux et le commerce de détail, restent des propositions difficiles, car les taux plus élevés réduisent les prix et le travail à domicile et les achats en ligne brouillent les perspectives de croissance des loyers.

Les financiers sont plutôt attirés par les entreprises qui construisent pour le marché résidentiel australien chroniquement déficitaire, en particulier dans le secteur naissant de la construction à louer, et par le marché résistant des entrepôts et de l'immobilier industriel.

Un partenariat de 1,45 milliard de dollars australiens entre Qualitas et l'Abu Dhabi Investment Authority se concentrera sur le secteur résidentiel.

"Nous avons reçu plus de propositions de financement de bureaux que je ne l'ai jamais vu et je ne peux que supposer que c'est parce que les banques ne veulent pas s'en occuper et que les grandes institutions ont trop d'argent", a déclaré M. Schwartz de Qualitas.

"Nous disons que les bureaux sont intéressants mais moins convaincants.

(1 $ = 1,5815 dollar australien)