Icade : Résultats annuels 2022 très solides

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 20 février 2023, 07h00

RÉSULTATS ANNUELS 2022 TRÈS SOLIDES

PROGRESSION DU CHIFFRE D'AFFAIRES IFRS DE +9% À 1,8 Md€

CROISSANCE DU CFNC DE +7% À 417 M€, AU-DESSUS DE LA GUIDANCE

HAUSSE DE L'ANR NDV PAR ACTION DE +12%, RÉSILIENCE DES VALORISATIONS

Croissance des résultats du Groupe portée par les bonnes performances opérationnelles des 3 métiers

• Chiffre d'affaires IFRS en croissance de +9%, à 1,8 Md€
• Cash-flownet courant en hausse de +7% à c. 417 M€, progression de +5,9% en euros par action (5,50 €)
• ANR NDV en hausse de c. +12% à 101,4 € par action (7,7 Md€)
• Dividende 2022 proposé à l'assemblée générale du 21 avril 2023 : 4,33 €/action, +3,1% vs 2021

Foncières Tertiaire et Santé : indicateurs financiers et opérationnels solides, rotation d'actifs soutenue et résilience des valorisations

• Hausse des revenus locatifs (PdG) : +2,6% à 565 M€
• RNR des foncières : +5,7% à 382 M€
• Plan de cessions : c.680 M€, en ligne avec les valeurs d'expertises au 31/12/2021
• Résilience de la valorisation du portefeuille avec -2,5% à périmètre constant : baisse sur le portefeuille Tertiaire (-4,8%); hausse de +2,2% sur le portefeuille Santé

Promotion : Bonne dynamique commerciale, hausse de la rentabilité

• Chiffre d'affaires économique à 1,26 Md€, en très forte hausse de +17% vs 2021
• Amélioration du taux de marge économique courant (ROEC) de +120 bps vs 2021 à 6,2%
• Réservations à plus de 6 000 lots, en hausse de +10% en valeur vs 2021
• Backlog de 1,84 Md€, en hausse de +6,5% (dont +12% pour l'activité Résidentiel)

Structure financière renforcée à fin 2022

• Plus de 700 M€ de lignes bancaires durables renouvelées, échéancier de la dette et liquidité renforcés
• Maturité moyenne de la dette supérieure à 5 ans ; coût moyen de la dette en baisse à 1,25% sur un an
• LTV en baisse de 80 bps à 39,3%

Gouvernance : Nomination d'un nouveau Directeur général au plus tard à l'occasion de l'assemblée générale du 21 avril 2023

Guidance 2023

• Cash-flownet courant Groupe par action 2023 : évolution stable à légèrement positive, hors effet des cessions 2023
• Dividende 2023 : évolution en ligne avec celle du cash-flow net courant ; payout ratio d'environ 80% (sous réserve de la validation de l'assemblée générale de 2024)

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• Dans un environnement économique et financier particulièrement complexe et volatil en 2022, la hausse du cash-flow net courant de 7%, au-dessus des prévisions, reflète la solide performance opérationnelle et financière du Groupe ; portée par nos 3 métiers et une gestion financière rigoureuse. Avec un résultat net récurrent en hausse de 5%, et ce dans un contexte de rotation d'actifs soutenue, avec plus de 600 M€ de cessions sur 2022, la Foncière de bureaux confirme la robustesse de ses fondamentaux. La Foncière Santé continue d'afficher une croissance soutenue de ses revenus et ajuste sa stratégie d'investissement pour tenir compte du nouvel environnement financier. La dynamique commerciale de la promotion a été particulièrement soutenue sur 2022 avec un chiffre d'affaires économique en hausse de 17% à 1,3 Md€, la feuille de route se poursuit ainsi avec une amélioration des marges, et ce dans un contexte inflationniste. Grâce à la poursuite d'une gestion proactive et optimisée de son bilan, Icade dispose à fin 2022 d'une structure financière solide et sécurisée, lui permettant d'aborder avec confiance les défis opérationnels et financiers à venir »
  Olivier Wigniolle, Directeur général d'Icade
• Les deux mandats d'Olivier Wigniolle en tant que Directeur général, marqués par de nombreux succès et la mise en œuvre de deux plans stratégiques successifs, ont permis au groupe de se transformer en profondeur, de renforcer les fondamentaux et de développer le leadership de ses 3 métiers. Nous le remercions vivement pour ces 8 années passées au sein du groupe Icade et toute l'énergie et le professionnalisme dont il a fait preuve. Le conseil d'administration a lancé le processus de recherche du successeur d'Olivier Wigniolle qui définira et mettra en œuvre le nouveau plan »
  Fréderic Thomas, Président du conseil d'administration

Lors de sa séance du vendredi 17 février 2023, le conseil d'administration d'Icade, présidé par Monsieur Frédéric THOMAS, a arrêté les comptes pour l'exercice 2022 :

*La différence entre la variation en valeur absolue et par action provient des effets dilution suivants : i) effet année pleine de l'impact du scrip en 2021 et ii) impact de l'acquisition définitive en 2022 des plans d'actions gratuites octroyés en 2020

1. Performances 2022 par métier

1.1. Foncière Tertiaire : activité locative et rotation du portefeuille soutenues, valorisations résilientes

Une base locative solide et une activité d'asset management soutenue sur 2022

Les revenus locatifs en part du Groupe de la Foncière Tertiaire s'élèvent au 31 décembre 2022 à 355 M€, en baisse de -2,2%, et ce, dans un contexte de cessions d'actifs soutenues (volume de cessions 2021 et 2022 de plus de 1,1 Md€). L'impact des cessions réalisées en 2021 et 2022 représente un montant annuel de loyers d'environ 50 M€.

Hors impact de ces cessions, les revenus afficheraient une croissance de +4,7%.

Les revenus locatifs ont, par ailleurs, bénéficié de l'effet année pleine des acquisitions réalisées en 2021 (Equinove et Prairial) et de l'effet positif de l'acquisition de Défense Parc en 2022, ainsi que des revenus générés par les livraisons 2021 (dont Fresk et Origine), représentant au total près de 54 M€ en base annuelle.

L'activité d'asset management est restée soutenue sur la période avec un volume de signatures et de renouvellements de près de 200 000 m² (121 baux). Ce volume représente un montant de c.50 M€ de loyers faciaux annualisés additionnels et une durée ferme de 5,9 années.

A noter que sur l'exercice 2022, aucun départ significatif n'est à signaler.

• Les signatures relatives à de nouveaux entrants représentent 99 baux pour plus de 101 000 m² et un montant de loyers faciaux annualisés de 23 M€ sur une durée moyenne de 6,7 années. Elles comprennent notamment :

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1. La signature en pré-commercialisation du projet NEXT (15 000 m², Lyon Part-Dieu) avec APRIL, un locataire de premier rang, sur une durée de 12 ans dont 9 ans ferme ;

1. La signature de c. 5 000 m² sur l'actif FRESK avec l'ANS1 pour une durée ferme de 7 ans, portant à 90% le taux d'occupation de l'immeuble.

1. La signature de plus de 6 000 m² sur l'actif M Factory à Marseille, un projet de construction du pipeline qui sera livré au T4 2023.

Ces signatures ont été réalisées à des conditions en ligne avec les valeurs locatives de marché.

• Les 22 baux renouvelés pour près de 95 000 m² représentent un montant de loyers faciaux annualisés de 28 M€ sur une durée moyenne de 5,2 années :

Après le renouvellement fin 2021 du bail de notre premier locataire AXA à Nanterre, portant sur plus de 75 000 m² et sur une durée de 9 années, le renouvellement du bail de notre troisième locataire Véolia sur le territoire du Millénaire, portant sur c. 45 000 m² et sur une durée de 9 années dont 6 ans ferme, ainsi que le renouvellement de Club Med au Pont de Flandre de c. 12 500 m² pour une durée de 3 années, viennent renforcer la solidité de notre base locative.

L'ensemble des renouvellements a été réalisé légèrement au-dessus des valeurs locatives de marché et avec des avantages commerciaux en ligne avec les secteurs concernés.

• L'activité locative sur le Parc Paris Orly-Rungis a été particulièrement soutenue avec un volume de signatures et de renouvellements sur l'année de près de 48 000 m² pour un montant de loyers faciaux annualisés de près de 7 M€, confirmant ainsi l'attractivité du site.

A périmètre constant, les revenus locatifs sont en très léger repli de -0,4% (en part du Groupe), en amélioration sensible depuis juin, soutenue par l'activité locative, notamment sur les parcs d'affaires (+2,7%), dont le parc Paris Orly-Rungis (+8%) et en régions (+3,6%).

Avec 100% des baux indexés (c. 80% des baux indexés sur l'ILAT et c. 20 % sur l'ICC et l'ILC), et comme attendu, l'effet de l'indexation s'est accéléré sur le second semestre pour représenter +3% sur l'année, et permet ainsi d'amortir partiellement l'impact de l'activité locative plus difficile.

Le taux d'occupation financier s'établit à 87,7% au 31 décembre 2022, en amélioration de 0,7 point par rapport au 30 juin 2022.

Cet indicateur reste impacté à fin décembre par la dynamique du plan de cessions des années 2021 et 2022, les cessions portant sur des actifs matures (« core ») loués à 100%.

A périmètre constant, le taux d'occupation augmente sur l'année de 0,4 point.

La durée résiduelle ferme des baux s'établit à 3,8 années.

Le taux annuel moyen de collecte des loyers s'élève à fin décembre à plus de 99%, reflétant la solidité de la base locative de la Foncière

Tertiaire, constituée pour rappel à plus de 70% de sociétés du CAC 40, du SBF 120 et du secteur public.

Des investissements reflétant un pipeline dynamique et la reprise des acquisitions opportunistes

Le montant total des investissements sur la période s'élève à 324 M€ (c. 307 M€ en part du Groupe) en baisse de près de 130 M€ vs. le 31 décembre 2021, en ligne avec la politique d'investissement et une sélectivité accrue pour tenir compte de l'environnement économique. Il se décompose de la façon suivante :

• Une acquisition value add pour 67 M€ droits inclus : L'immeuble Défense Parc situé à Nanterre (92) est composé de 2 bâtiments sur près de 20 000 m² et est entièrement loué à 2 locataires de premier plan, le ministère de l'Intérieur et SCC
  France.
• Des investissements dans le pipeline de développement pour 165 M€ portant principalement sur les sujets suivants :

1. Edenn (Nanterre Préfecture) pour 36 M€, immeuble pré-loué à c. 60% à Schneider Electric, et dont la livraison est prévue au T3 2025 ;

1. Jump (Parc des Portes de Paris) pour c. 34 M€, projet en cours de développement dans le cadre d'un Befa de 12 ans ;

1. Marignan (projet de restructuration d'un « trophy asset » sur les Champs Elysées à Paris) pour 30 M€ ;

1. Next (Lyon Part-Dieu) pour 9 M€ (projet portant sur un immeuble de bureaux de plus de 15 000 m² pré commercialisé à hauteur de 100%2 , dont 85% auprès d'APRIL, et dont la livraison est prévue au T2 2024) ;

• 1. Village des Athlètes (Saint-Ouen) pour 22 M€.
• Les autres Capex, pour c. 90 M€, concentrent les travaux de maintenance et d'amélioration de la qualité technique et environnementale des immeubles.

Au 31 décembre 2022, le pipeline de développement lancé s'élève à 751 M€, soit plus de 115 000 m², précommercialisés à hauteur de 54% (+15 pts vs 30/06/2022).

1. ANS : Agence Nationale de Santé
2. Incluant 15% faisant l'objet d'une exclusivité

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Suite à la signature d'un Befa avec Equinix, le projet portant sur la reconversion de locaux tertiaires en datacenter, sur le parc des Portes de Paris, a été intégré dans le pipeline de projets lancés.

Sur les 4 projets dont la livraison est prévue en 2023, 3 sont précommercialisés à 100%.

Par ailleurs, dans le cadre du co-développement de l'opération Quai 8.2 à Bordeaux, Icade et Covivio ont procédé au débouclage, le 18 janvier 2022, de l'opération par échange croisé des deux actifs Orianz et Factor E situés à Bordeaux Euratlantique. Cette opération se traduit par l'acquisition à 100% de l'actif Orianz par Icade et la cession de 100% de l'actif Factor E à Covivio.

En intégrant cette opération, le volume d'investissement de la période représente 355 M€ (base 100%).

Cession d'actifs : objectifs 2022 atteints, plan de cession 2023 bien engagé

Avec un volume de cessions de plus de 600 M€3, Icade a atteint les objectifs qu'elle s'était fixée en termes de volume d'arbitrage pour l'année

2022. Ce montant comprend principalement la cession de 3 immeubles core :

• Cession du Millénaire 4 au sein du parc du Millénaire (Paris 19e), d'une surface de près de 25 000 m² auprès de Générale Continentale Investissements et BlackRock Real Assets pour 186 M€ ;
• Cession de l'immeuble Gambetta (Paris 20e) d'une surface de 20 000 m² auprès de fonds gérés par Primonial REIM France pour 219 M€ ;
• Cession de l'immeuble AXE 13 (Nanterre Préfecture - 92) pour 127 M€. Ce bâtiment de plus de 16 000 m² de bureaux est entièrement loué à AXA pour une durée résiduelle de plus de 8 ans.

Ces cessions ont été réalisées avec des investisseurs institutionnels de premier rang et en ligne par rapport aux valeurs d'expertises (taux de rendement moyen de 4,4%).

Par ailleurs, Icade a signé sur le second semestre 2022 deux promesses portant sur la cession de bureaux core pour plus de 100 M€ situés à Marseille (immeuble Grand Central pour 53 M€ et immeuble Eko Active pour 48 M€), portant à près de 150 M€ le volume total de cession engagé pour 2023, soit 30% de l'objectif annuel.

Baisse limitée des valorisations au 31/12/2022

Au 31 décembre 2022, la valeur du portefeuille de la Foncière Tertiaire s'élève à 7,7 Md€ en part du Groupe, en baisse dans un contexte de politique de désinvestissement net sur ce portefeuille et de repli des valeurs qui intègre le nouvel environnement de taux.

A périmètre constant, la valeur du portefeuille est en baisse de -4,8%, baisse de valeur concentrée sur le second semestre : le taux de capitalisation moyen sur le portefeuille de la Foncière Tertiaire s'élève à 6% au 31/12/2022, en hausse de 40 bps.

A noter la bonne tenue de la valorisation, à périmètre constant, de nos actifs situés en régions (+7%) et des locaux d'activité sur nos parcs d'affaires (+6,2%).

La valeur du portefeuille à 100% s'élève à 8,2 Md€.

1.2. Foncière Santé : Poursuite de la hausse des revenus et résilience des valeurs dans un nouvel environnement de taux

Une activité locative en croissance, portée par les acquisitions de 2021 et l'indexation

Les revenus locatifs part du Groupe de la Foncière Santé s'élèvent à 210,5 M€ en 2022, en augmentation de +11,7% à périmètre courant (+22,1 M€) par rapport à 2021, principalement sous l'effet des acquisitions réalisées en 2021 et 2022 tant en France qu'à l'international.

A périmètre constant, la croissance des revenus locatifs s'établit à +2,5% (en part du Groupe), portée principalement par l'effet des indexations des baux sur la période. Tout comme la Foncière Tertiaire, les baux de la Foncière Santé bénéficient de clauses d'indexation sur des indices qui intègrent une forte composante inflation.

En 2022, les revenus locatifs de la Foncière Santé se répartissent entre :

• Les actifs court séjour (hôpitaux et cliniques privés) pour 77%, moyen séjour (cliniques de soins de suite et de réadaptation, cliniques psychiatriques) pour 7% et long séjour (maisons de retraite médicalisées) pour 16%.
• La France pour 86%, l'international pour 14%.

A 100%, les revenus locatifs ressortent à 360,0 M€, en progression de +37,5 M€ par rapport au 31 décembre 2021.

Au même titre que les exercices précédents, le taux de collecte s'élève à près de 100% à fin décembre 2022.

Le taux d'occupation financier du portefeuille au 31 décembre 2022 demeure inchangé à 100%.

La durée moyenne ferme des baux des actifs sur l'ensemble du périmètre est quasiment stable par rapport au 31 décembre 2021, à 8,1 ans, sous l'effet notamment des renouvellements et prorogations sur l'exercice, avec 9 baux renouvelés ou prorogés pour des loyers faciaux de près de 28,2 M€ et un impact sur la durée moyenne ferme totale des baux de la Foncière Santé de +0,6 année.

3 Ce montant intègre également la cession de Factor E pour 49 M€ à 100% (32 M€ en quote part) et un volume d'autres cessions pour 25 M€.

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La durée moyenne ferme des baux atteint 6,8 ans en France, en baisse de 0,3 an par rapport au 31 décembre 2021. Elle progresse de +0,2 an pour atteindre 15,5 ans en moyenne à l'international.

Des investissements 2022 en ralentissement, sélectivité accrue

Dans un contexte macro-économique et financier marqué par une forte hausse des taux d'intérêt depuis le début de l'année 2022, et après un volume d'investissements très significatif en 2021 avec 740 M€4 à 100%, la Foncière Santé a ralenti son rythme d'investissement en 2022 et renforcé la sélectivité de ses projets d'investissement.

L'activité d'investissement sur 2022 a représenté 242 M€ à 100% (142 M€ en part du Groupe) et inclut les acquisitions, projets de développements et autres capex décaissés sur l'année.

Le montant des investissements à l'international s'élève à 149 M€ (88 M€ en PdG), avec notamment :

• Espagne : poursuite du développement avec l'acquisition d'un portefeuille de 5 établissements de long séjour pour personnes handicapées5, opérés par le groupe Colisée pour 56 M€ (33 M€ en PdG) et d'une clinique ophtalmologique à Madrid opérée par le groupe Miranza pour 13 M€ (8 M€ en PdG).
• Italie : poursuite de la diversification dans le court séjour et livraison de projets du pipeline de développement pour 62 M€
  (37 M€ en PdG) :

1. Acquisition de deux hôpitaux privés à Rapallo et à Montecatini Terme pour 35 M€ (21 M€ en PdG) dans le cadre de la promesse d'achat signée avec Gruppo Villa Maria en 2021 ;

1. Acquisition d'une maison de retraite médicalisée neuve située à Vigonza et opérée par Gheron pour 15 M€ (9 M€ en PdG) dans le cadre du protocole d'accord signé en décembre 2020 avec un fonds contrôlé et dirigé par Batipart ;

1. Acquisition d'une maison de retraite médicalisée neuve située à San Martino di Lupari et opérée par Gheron pour 12 M€ (7 M€ en PdG), dans le cadre du protocole d'accord signé en octobre 2018 avec un fonds géré par Numeria.

En France, le montant des investissements atteint 93 M€ en 2022 (54 M€ en PdG) dont :

• Acquisitions pour 16 M€, incluant l'acquisition des murs de la clinique Les Jardins de Sophia, à Castelnau-Le-Lez (Hérault) pour 11 M€ (7 M€ en PdG) ;
• Investissements au titre du pipeline de développement à hauteur de 58 M€, relatifs notamment à des opérations en cours (construction en CPI de la clinique SSR de Salon-de-Provence,extension de la clinique Saint-Augustinà Bordeaux, …) ou livrées en 2022 (extension de la clinique du Pic Saint Loup, construction en VEFA d'un Ehpad situé à Bellerive-sur-Allier);
• Autres capex sur l'exercice pour 18 M€.

Par ailleurs, les promesses signées au cours de l'année 2022 et restant à décaisser au 31 décembre 2022 représentent 74 M€ (44 M€ en PdG), et concernent principalement des opérations d'extension d'actifs existants.

Pipeline de développement

Au 31 décembre 2022, la Foncière Santé dispose d'un pipeline de développement d'un montant à 100% de 270 M€ (158 M€ en PdG) représentant 13,4 M€ de loyers additionnels estimés à terme (7,8 M€ en PdG), dont environ la moitié concernant des actifs en France.

Le rendement moyen attendu ressort à 5,0%.

A noter qu'en 2022, la Foncière Santé a finalisé plusieurs opérations issues du pipeline de développement :

• En France : livraison à des opérateurs de santé de cinq projets pour un montant total de 65 M€ à 100% (38 M€ en PdG) et un loyer de plus de 3 M€ en année pleine.
• A l'international : acquisition des maisons de retraite médicalisées neuves ou restructurées en Allemagne (Tangerhütte et Wathlingen) et en Italie (Vigonza et San Martino di Lupari), acquisition des murs de deux hôpitaux italiens exploités par
  Gruppo Villa Maria (Rapallo et Montecatini Terme), actifs jusqu'ici sous promesse d'acquisition.

Cessions

Au cours de l'année écoulée, le montant total des cessions s'élève à 95 M€ à 100% et comprend des cessions de terrains ainsi qu'une transaction portant sur les murs de quatre cliniques situées en France, pour un montant de 78 M€ net vendeur à 100% (45 M€ en part du Groupe). Cette opération de cession d'actifs s'inscrit dans le cadre de l'optimisation du portefeuille de la Foncière Santé ; le prix de cession est ressorti à près de 10% au-dessusdes dernières valeurs d'expertises.

Résilience des valeurs d'actifs de santé : +2,2% à périmètre constant

Au 31 décembre 2022, la valeur hors droits du portefeuille de la Foncière Santé ressort à 4,1 Md€ en part du Groupe (6,9 Md€ à 100%), en hausse de +4,1% à périmètre courant, et de +2,2% à périmètre constant.

A périmètre courant, cette progression de valeur est portée par les investissements sur la période, nets des cessions réalisées.

Sur la même période et à périmètre constant, la valeur du portefeuille a progressé de +84 M€ en part du Groupe, soit une hausse de +2,2% (+144 M€ à 100%), concentrée sur le premier semestre. Sur le second semestre, le portefeuille a vu ses valorisations se stabiliser, voire légèrement baisser.

1. Montant des investissements communiqués en 2021 incluant les promesses d'acquisitions (170 M€) : 910 M€
2. L'acquisition d'un sixième actif est attendue d'ici la fin 2023 suite à l'obtention des autorisations requises

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