Icade : Résultats annuels 2021 en forte hausse et au-dessus de la guidance

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 21 février 2022, 07h30

RÉSULTATS ANNUELS 2021 EN FORTE HAUSSE ET

AU-DESSUS DE LA GUIDANCE

CHIFFRE D'AFFAIRES : +15% ; CASH-FLOW NET COURANT : +8,8% ;

ACTIF NET RÉÉVALUÉ DE LIQUIDATION (NDV) : +8,6%

PERSPECTIVES 2022 POSITIVES SUR LES 3 MÉTIERS

Des résultats Groupe en forte croissance, l'année 2020 est effacée

• Chiffre d'affaires en croissance de 15%, à 1,7 Md€ (+9% vs 2019)
• Cash-flownet courant en hausse de +8,8% à 389,7 M€, progression de +7,2% en euros par action (5,19€)
• Actif Net Réévalué de liquidation (NDV) à 6,9 Md€, +8,6% (90,6 € par action, +6,1% vs. 2020 et au-dessusde 2019
  (90,4€/action))
• Rendement total1 2021 : 11%, retour au niveau de performance de 2018
• Résultat net pdg : 400,1 M€ contre 79,5 M€ en 2020
• Dividende 2021 : 4,20 €/action (+4,7% vs 2020)

Foncières Tertiaire et Santé : forte dynamique d'investissements, indicateurs financiers et opérationnels solides

• Hausse des revenus locatifs (pdg) : +2,9% à 551 M€
• Foncière Tertiaire :

1. Rotation d'actifs dynamique : cessions 2021 pour 507 M€2, +c.11% vs. JV au 31/12/2020 & acquisitions value add pour 243 M€, taux moyen de 7%

• 1. Pipeline de développement : 4 livraisons pour 835 M€, création de valeur de 232 M€ ; 5 nouveaux lancements pour
     450 M€, potentiel de création de valeur attendue à ~100 M€
• Foncière Santé : Accélération de la croissance avec 910 M€ d'investissements en 2021, doublement du portefeuille à l'international dont 300 M€ dans le court séjour
• 1. Valorisation du portefeuille en hausse sensible : +18% à 3,9 Md€ en pdg, +5% à périmètre constant

Promotion : Excellente performance commerciale, résultats en forte hausse, perspectives solides

• Chiffre d'affaires économique à 1 074 M€, en hausse de +30% vs 2020 et +11% vs 2019
• Réservations : une année record à 6 004 lots, en hausse de +12% vs 2020 et +18% vs 2019
• Backlog de 1,7 Md€, en hausse de +20% (dont +90% pour l'activité tertiaire)

Accélération de la stratégie bas carbone

• La Foncière Tertiaire en ligne avec ses objectifs à horizon 2025 : -30% à fin 2021, en avance sur l'objectif à -45% à fin 2025 (en kg CO2/m² sur la période, à partir de 2015)
• Objectifs d'alignement sur la trajectoire 1,5° sur les 3 métiers à horizon 2030
• Résolution « Say on climate & Biodiversity » à l'assemblée Générale du 22 avril 2022

Guidance 20223

• Cash-flownet courant Groupe par action 2022 : croissance de ~+4% hors effet des cessions 2022
• Cash-flownet courant de la Foncière Santé 2022 : en croissance de +~5/6%
• Dividende 2022 : hausse de +~3/4%, sous réserve de la validation de l'assemblée générale de 2023

1. TSR ANR NDV (Net disposal value)
2. Cessions de 4 actifs Core sur 2021
3. Sous réserve de non aggravation de la situation sanitaire

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• Avec un niveau d'activité supérieur de 20% par rapport à 2020 et un CFNC en croissance de +9%, Icade délivre des résultats annuels 2021 en forte croissance, au-dessus de ses prévisions, reflétant une dynamique financière et opérationnelle soutenue sur ses trois métiers. La Foncière Tertiaire se montre particulièrement solide avec une forte activité locative et une reprise des cessions d'actifs dans de très bonnes conditions. Des acquisitions opportunistes se sont aussi présentées en 2021, renforçant le potentiel de création de valeur à moyen terme de la Foncière de bureaux. La Foncière Santé poursuit sa forte dynamique de résultats avec une hausse de 10% de son CFNC en un an. La croissance en France et à l'international s'accélère avec un volume d'investissements de 910 M€ ; le portefeuille à l'international a doublé et la Foncière a réalisé ses deux premiers investissements en court séjour en Italie et au Portugal. Enfin, Icade Promotion a confirmé le vif rebond de ses résultats (chiffre d'affaires en croissance de 30%, CFNC en forte hausse), et la dynamique à moyen terme est très positive avec un backlog en hausse de 20%.

Nos perspectives 2022 sont bien orientées avec un CFNC attendu en hausse de 4% hors effet des cessions, et un dividende en croissance de +~3/4%. La Foncière Santé va poursuivre sa croissance notamment dans le court séjour où elle est leader en Europe (84% de son portefeuille). Investisseur responsable, nous suivons également avec attention les évolutions du secteur des Ehpad en France. Ces perspectives traduisent la solidité et la pertinence de notre modèle économique diversifié. »

Olivier Wigniolle, Directeur général d'Icade

Lors de sa séance du vendredi 18 février 2022, le Conseil d'Administration d'Icade, présidé par Monsieur Frédéric THOMAS, a arrêté les comptes pour l'exercice 2021 :

• Icade a appliqué pour la première fois, pour les comptes clos le 31 décembre 2021, le modèle de la juste valeur pour l'évaluation des immeubles de placement. Ce changement de méthode a été appliqué de manière rétrospective et les états financiers 2020 ont été retraités.

1. Performances 2021 par métier

1.1. Foncière Tertiaire : activité locative soutenue, reprise active de la rotation du portefeuille, pipeline de développement dynamique

Année record en termes de renouvellements et nouvelles signatures avec 266 000 m² signés en 2021

Dans un contexte de marché locatif en fort redressement (+32% par rapport à 2020), les équipes d'asset management ont conclu la signature et le renouvellement de 148 baux, pour près de 266 000 m² (le plus haut niveau depuis 2018), pour un montant de loyers faciaux annualisés de plus de 72 M€, avec notamment :

• Deux signatures en pré-commercialisationdu pipeline portant sur c. 30 000 m² avec des locataires de premier rang et sur

une durée ferme moyenne de 8,5 ans reflétant l'ADN d'Icade sur la pré-commercialisation de grands projets tertiaires ;

1. Fresk (Paris 15e / Issy-les-Moulineaux, 92) livré au T4 2021 : signature portant sur près de 14 000 m² (67% de la surface totale), avec PariSanté Campus (durée ferme de 8 ans) ;

• 1. Edenn (ex. Défense 2) livraison au T2 2025 : signature portant sur 16 000 m² (57% de la surface totale) avec Schneider Electric (durée ferme de 9 ans).
• L'activité dans les métropoles régionales (10% du portefeuille d'Icade sur des localisations prime), est très dynamique, avec la signature de 35 baux sur plus de 16 000 m² ;

Ces signatures ont été réalisées à des conditions globalement en ligne avec les VLM.

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Les prises d'effet de bail en 2021 ont porté sur près de 234 000 m² pour un montant de loyers faciaux annualisés de c. 69 M€, un niveau élevé porté, par les livraisons et acquisitions d'immeubles : l'immeuble Origine à Nanterre, commercialisé à 79% à Technip Energies (51 500 m²), l'immeuble West Park 4 à Nanterre, commercialisé à 100% à Groupama (15 800 m²), l'immeuble Latécoère à Toulouse loué en totalité (13 100 m²), et les acquisitions opportunistes du Prairial (13 400 m²) à Nanterre et d'Equinove (64 700 m²) au Plessis Robinson, toutes deux louées à 100%.

Dans ce contexte, les revenus locatifs (bureaux et parcs d'affaires) s'établissent, en quote-partà 344 M€ au 31 décembre 2021 :

A périmètre courant, ils s'inscrivent en hausse de +1,2%, tirés notamment par les acquisitions et les livraisons d'actifs de bureaux réalisées sur l'année ; à périmètre constant, les revenus locatifs sont en léger retrait de -1,0%, lié principalement à des départs intervenus sur l'année, concentrés sur certains actifs.

Le taux d'occupation financier s'établit à 88,1% au 31 décembre 2021, en retrait de -4,4 pts par rapport au 31 décembre 2020. Il a notamment été impacté depuis le début de l'année par les cessions de 4 actifs matures loués à 100%, et l'impact de la livraison sur la période de deux actifs, Origine et Fresk, dont une partie des surfaces est en cours de commercialisation.

La durée résiduelle ferme des baux est en hausse à 4,5 années (4,1 années au 31 décembre 2020).

Le taux annuel moyen de collecte des loyers s'élève à près de 99%.

Des investissements reflétant un pipeline dynamique et la reprise des acquisitions opportunistes

Le montant total des investissements sur la période s'élève à 452 M€, en hausse de près de 180 M€ vs. 2020, dont :

• Deux acquisitions value add pour un montant total de 243 M€ : Le Prairial (13 400 m²) à Nanterre (92) pour 60 M€, et le
  Campus Equinove (64 700 m²) situé au Plessis-Robinson (92), acquis le 30 septembre 2021 pour 183 M€. Ces actifs, entièrement loués à des locataires de premier plan et générateurs de cash-flow immédiat, représentent un potentiel de redéveloppement et de création de valeur important ;
• Des investissements dans le pipeline de développement et VEFA pour 125 M€, portant principalement sur les projets suivants : Origine pour 19 M€, Fresk pour 30 M€, West Park 4 pour 10 M€, ces 3 projets ayant été livrés sur 2021, mais aussi la VEFA Grand Central à Marseille (13) pour 13 M€ et l'opération Jump (Parc des Portes de Paris) pour 18 M€ ;
• Les autres Capex (~73 M€) concentrent les travaux de maintenance et d'amélioration de la qualité technique et environnementale.

4 projets d'envergure du pipeline ont ainsi été livrés sur l'année 2021, représentant plus de 115 000 m2, 47 M€ de loyers en année pleine et une création de valeur de 232 M€.

En parallèle, 5 nouveaux projets ont été intégrés dans le pipeline lancé en 2021, représentant 50 000 m² pour un investissement total d'environ 450 M€ dont 300 M€ restant à investir, et une création de valeur potentielle de près de 100 M€.

Ainsi, au 31 décembre 2021, le pipeline de développement s'élève à 904 M€ (c. 150 000 m²), dont 581 M€ de projets engagés. En intégrant les opportunités additionnelles de 785 M€ relatifs à des projets prêts à être lancés, le pipeline s'élève à 1,7 Md€.

Reprise active du plan de cessions en 2021

Avec la cession de 4 immeubles Core pour un montant total de 507 M€, Icade a atteint les objectifs qu'elle s'était fixée en termes de volume d'arbitrage pour l'année 2021 :

• L'immeuble Loire d'une surface de 20 000 m² environ à Villejuif (94) entièrement loué au LCL ;
• Le Millénaire 1 à Paris (19ème), d'une surface de 29 000 m² entièrement loué à deux locataires de premier rang appartenant au secteur financier ;
• Silky Way à Lyon (69) d'une surface d'environ 36 600 m² intégralement loué à Alstom Transport ;
• L'immeuble de bureaux sis 11/15 avenue Morizet à Boulogne-Billancourt (92), d'une surface de 5 000 m².

Ces 4 cessions ont été réalisées dans de très bonnes conditions avec une prime moyenne de près de 11% au-dessusdes valeurs d'expertises au 31 décembre 2020, reflétant la forte liquidité du marché pour les actifs tertiaires core.

Résilience des valorisations au 31/12/2021

Au 31 décembre 2021, la valeur du portefeuille de la Foncière Tertiaire s'élève à 8,3 Md€ en quote-part, en légère baisse de -1,7% par rapport au 31 décembre 2020, la Foncière étant désinvestisseur net en 2021.

La légère baisse, à périmètre constant (-1%), s'explique principalement par le rallongement des perspectives de commercialisation sur les actifs en exploitation et de lancements de projets de développement sur les réserves foncières.

A noter la très bonne tenue de la valorisation, à périmètre constant, de nos actifs situés à Nanterre Préfecture (+4%), en régions (+4%4) et des locaux d'activité de notre parc d'affaires de Rungis (+11%4).

La valeur du portefeuille à 100% s'élève à 8,9 Md€.

4 Actifs en exploitation

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1.2. Foncière Santé : Accélération de la croissance, poursuite de la hausse des revenus et de la diversification dans le court séjour en Europe

Une activité locative robuste

Les revenus locatifs de la Foncière Santé s'élèvent à 188,4 M€5 sur l'exercice 2021, en augmentation de 8,2 % à périmètre courant (+14,3 M€), portée principalement par les acquisitions réalisées au second semestre 2020 et sur l'exercice 2021 tant en France qu'à l'international. La hausse à périmètre constant s'élève à + 0,4 % (effet de l'indexation principalement).

• France : revenus locatifs à 172,2 M€, en hausse de + 5,1% sous l'effet notamment des acquisitions (+4,5 M€) et des livraisons (+1,5 M€) ;
• International : revenus locatifs en progression de près de 59% à 16,2 M€ (+6,0 M€), sous l'effet des acquisitions de fin de période et l'effet année pleine des acquisitions réalisées en début d'année.

Au même titre que les exercices précédents, le taux de collecte s'élève à près de 100% à fin décembre 2021. Le taux d'occupation financier du portefeuille au 31 décembre 2021 demeure inchangé à 100%.

La durée moyenne ferme des baux s'élève à 8,2 ans au 31 décembre 2021, et augmente de 0,8 an sous l'effet notamment des renouvellements et prorogations sur l'exercice, avec 21 baux renouvelés ou prorogés pour des loyers faciaux de près de 55 M€ et un impact sur l'ensemble du portefeuille de + 1,3 an sur la durée moyenne des baux.

La durée moyenne des baux ressort à 15,3 ans pour le portefeuille d'actifs à l'international et à 7,1 ans pour les actifs en France.

Poursuite de la croissance en France et à l'international, ouverture de l'Espagne et du Portugal, premiers investissements dans le court séjour à l'international

L'activité d'investissement a été dynamique en 2021 avec 910 M€6 d'opérations signées et engagées : 740 M€ décaissés sur 2021 (dont 478 M€ sur le T4) et 170 M€ portant sur des développements à venir (promesses signées).

• En France : poursuite des acquisitions dans le court, moyen et long séjour pour 209 M€ avec 12 établissements acquis
• • Dont notamment 2 hôpitaux privés pour un montant de 70 M€ et 4 SSR7 pour 57 M€. Les hôpitaux privés détenus en France par Icade Santé représentent 4,8 Md€ d'actifs à 100% (83 % du portefeuille d'actifs en France) et sont certifiés aux plus hauts niveaux par la Haute Autorité de Santé (HAS).
  • Poursuite de la diversification dans les Ehpad avec 6 établissements acquis pour 83 M€. Icade Santé accompagne ses acquisitions d'analyses systématiques. Icade Santé a mis en place une charte qualité de vie en Ehpad, et un référentiel interne développé avec l'AFNOR8, utilisé dans le cadre de l'ensemble des audits d'acquisition.
• A l'international : accélération des acquisitions et diversification dans le court séjour, pour 420 M€
• • En Allemagne : 2 établissements acquis dans le long séjour pour 62 M€ :

• 1. Acquisition auprès d'Orpea d'une maison de retraite à Berlin pour un montant de 46 M€ au T3 et d'une maison de retraite à Papenburg pour 16 M€ au T4
• En Italie : 13 établissements acquis pour 147 M€, dont 27% dans le court séjour :
• 1. Acquisition d'une maison de retraite (Castenaso) pour 7 M€ opérée par KOS au T1

1. Acquisition auprès de KOS de deux maisons de retraite (Monza, Sanremo) et d'une clinique psychiatrique (Maiolati Spontini) pour 27 M€ au T2

1. Acquisition au T3 d'une maison de retraite neuve à Campodarsego pour 13 M€ exploitée par Gheron

1. Acquisition au T3 d'une maison de retraite (Grosseto) pour 11 M€, et au T4 d'une maison de retraite (Villalba) pour 13 M€, toutes deux opérées par KOS.

1. Acquisition de quatre maisons de retraite médicalisées et d'un établissement psychiatrique pour 36 M€ auprès de l'opérateur La Villa au T4

• • 1. Diversification dans le court séjour avec l'acquisition au T4 d'un hôpital privé à Bologne pour 40 M€ auprès de l'opérateur Gruppo Villa Maria dans le cadre d'une transaction portant sur un portefeuille de quatre hôpitaux privés pour un total de 85 M€ (les acquisitions des trois autres actifs devant être finalisées au cours de l'année 2022)
  • Au Portugal, premier investissement sur le marché de l'immobilier de santé (4 établissements acquis) :
  • 1. Acquisition au T4 d'un portefeuille prime de quatre hôpitaux privés pour 211 M€
• Des promesses signées restant à décaisser, à hauteur de 170 M€ :
• • En France :
  • 1. Signature d'un CPI en vue de la construction d'une clinique SSR à Salon-de-Provence pour le compte de Korian pour un

montant total, à terme, d'environ 25 M€

1. Signature d'une VEFA en vue de la construction d'un Ehpad à Bellerive-sur-Allier pour le compte d'Orpea pour 17 M€.

1. En quote-part de détention Icade
2. Chiffres à 100%
3. SSR : Soins de Suite et de réadaptation
4. AFNOR : Association française de normalisation

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• En Allemagne :

1. Signature d'une promesse en vue de l'acquisition d'une maison de retraite médicalisée à Durlangen (dans le Land de Bade- Wurtemberg) pour c.14 M€. Charleston, filiale allemande du groupe KOS, en sera l'opérateur.

• 1. Signature de promesses portant sur l'acquisition des murs de deux maisons de retraite à construire à Krefeld et à Wathlingen, pour 41 M€, dont Orpea sera l'opérateur.
• En Italie :
• 1. Signature d'une promesse avec KOS portant sur une maison de retraite à construire pour un montant de 12 M€.

• 1. Signature d'une promesse d'acquisition avec Gruppo Villa Maria portant sur trois hôpitaux privés pour un total de 45 M€, les acquisitions des trois actifs devant être finalisées au cours de l'année 2022.
• En Espagne, premier investissement sur le marché de l'immobilier de santé avec la signature de promesses avec le groupe
  Amavir portant sur l'acquisition de 3 maisons de retraite pour un montant de près de 32 M€ droits inclus (acquisition entre
  2022 et 2023, après obtention des autorisations usuelles nécessaires à leur exploitation).

Ainsi, la Foncière Santé a réalisé 62% de ses investissements à l'international en 2021, et a continué à se renforcer dans le court / moyen séjour qui représente 56% des investissements de l'année. En parallèle, la diversification dans les Ehpad a représenté 44% des investissements,

notamment en Italie et en Allemagne.

Ce niveau d'investissement porte à environ 30 % la réalisation à fin décembre 2021 du plan d'investissements 2021-2025 de 3,0 Md€.

Le pipeline de développement de la Foncière Santé s'élève au 31 décembre 2021 à 493 M€ à 100%, dont la part à l'international (320 M€) a été renforcée, suite à la signature de nouveaux projets de développement et d'acquisitions sous promesse, tandis que des livraisons significatives ont été réalisées en France et à l'étranger.

Entièrement pré-loué, ce pipeline représente un montant de loyers additionnels à terme de 25,9 M€ à 100% (rendement moyen attendu : 5,3%).

Hausse de la valorisation du portefeuille à périmètre constant : +5%

Au 31 décembre 2021, la valeur hors droits du portefeuille de la Foncière Santé ressort à 3,9 Md€ en quote-partIcade (6,7 Md€ à 100%), en hausse de +18,0% à périmètre courant, et de +5,0% à périmètre constant. Cette hausse reflète à la fois la forte activité d'investissement de l'année, résultant notamment dans le doublement de la valeur du portefeuille à l'international, et l'attractivité et la liquidité croissantes de la classe d'actif immobilier de santé (compression des taux de rendement de l'ordre de 30 points de base). L'ANR NDV de la Foncière Santé ressort à 4,1 Md€9, soit 95,1 euros par action, en hausse de + 11% sur un an.

L'IPO d'Icade Santé envisagée pour fin septembre 2021 a dû être reportée compte tenu des conditions de marché.

(nb : les comptes combinés de la Foncière Santé sont disponibles sur le site internet icade.fr)

1.3. Promotion : Excellente performance commerciale, des résultats en forte hausse et des perspectives encourageantes

Poursuite de la bonne dynamique commerciale, des indicateurs opérationnels bien orientés sur l'ensemble de l'activité

• Les indicateurs du secteur résidentiel sont bien orientés :
• • Les réservations ont atteint un niveau record à 6 004 lots, une hausse de +12% en volume vs 2020 et +18% vs 2019, reflétant le dynamisme de la demande des clients tant particuliers qu'institutionnels ;
  • Le renforcement de la stratégie de développement a conduit Icade promotion à augmenter le portefeuille foncier maitrisé de +27% vs. 2020, et de +31% vs. 2019 (plus de 15 000 lots) ;
  • Malgré un contexte de marché encore impacté par l'allongement des délais d'obtention des permis de construire suite aux élections municipales, les efforts d'adaptation d'Icade Promotion ont permis d'afficher une croissance des permis de construire de +86% par rapport à l'année 2020 et 39% par rapport à 2019.
• L'activité sur le Tertiaire enregistre également un rebond par rapport à 2020, avec notamment un volume de promesses en VEFA représentant 115 000 m2, multiplié par 3,6 vs. 2020, dont les opérations suivantes :
• • La vente d'un immeuble de bureaux de 9 000 m² sur le Village des Athlètes à Saint-Ouen-sur-Seine pour 53 M€, au groupement constitué par la Banque des Territoires et la Foncière Tertiaire d'Icade, dans le cadre de la préparation des JO ;
  • La signature d'une VEFA avec Macifimo d'un immeuble de près de 9 000 m² de bureaux à Lille (Emblem), réalisé en co-promotion ;
  • La signature d'un CPI avec la Française pour la réalisation en co-promotion d'un ensemble immobilier développant près de
    31 000 m2 à Nanterre ;
  • La signature d'une promesse de vente pour la réalisation en co-promotion de ~48 600 m² de bureaux sur la Z.A.C. de l'horloge à Romainville.

9 Sur la base des comptes combinés 2021 de la Foncière Santé

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