Le plus grand groupe immobilier allemand Vonovia subit les conséquences des taux d'intérêt élevés, de l'explosion des coûts de construction et de la hausse des prix de l'énergie.

"Une tempête s'est également levée au-dessus du secteur immobilier", a déclaré vendredi le président de Vonovia, Rolf Buch. Les vents contraires commencent à se faire sentir : Le bénéfice d'exploitation (FFO) devrait se contracter entre 1,75 et 1,95 milliard d'euros en 2023, contre un peu plus de deux milliards d'euros l'an dernier. Vonovia veut garder la main sur l'argent en temps de crise. Les actionnaires le ressentent également. Ils devraient recevoir un dividende de 0,85 euro par action pour 2022, contre 1,66 euro l'année précédente. Buch a parlé d'un "compromis". Les actions Vonovia ont légèrement progressé dans la matinée. Au moins, le leader du secteur à Bochum n'a pas supprimé totalement le dividende, contrairement à ses concurrents, ont expliqué les analystes.

Buch s'attend à ce que Vonovia puisse résister à la tempête. La demande de logements est forte, Vonovia a enregistré des hausses de loyer organiques de 3,3 % en 2022 (contre 3,8 % l'année précédente) et le taux d'inoccupation est tombé à un niveau record de 2 %. Le modèle économique fonctionne, Vonovia continuera à verser des dividendes à l'avenir, a déclaré le dirigeant : "Nous confirmons explicitement notre politique de dividendes à long terme. Elle n'est pas à l'ordre du jour".

Les groupes immobiliers ont été mis sous pression sur plusieurs fronts à la fois. "Les banques centrales ont augmenté les taux d'intérêt dans le monde entier à un rythme sans précédent", a déclaré M. Buch - en conséquence, le coût du capital augmente pour les groupes qui, dans le passé, ont pu obtenir des milliards à bas prix sur le marché des capitaux pour les acquisitions. Vonovia s'est également développé grâce à des acquisitions, la dernière en date étant celle de son rival Deutsche Wohnen. Cela fait longtemps que cela a cessé : "Nous avons réagi très tôt à l'évolution de l'environnement", a souligné M. Buch, qui prêche la "discipline du capital". L'époque des acquisitions à plusieurs milliards est révolue, Vonovia a plutôt mis sur la liste des ventes des portefeuilles d'un volume d'environ 13 milliards d'euros. Des partenaires financièrement solides doivent être mis à bord, les projets de nouvelles constructions doivent être abandonnés dans un premier temps en raison des coûts de construction élevés.

En outre, d'autres investissements de plusieurs milliards sont prévus pour rendre les bâtiments neutres sur le plan climatique. Vonovia n'est pas seul dans ce cas, ce qui a des conséquences sur le marché du logement, très tendu. Buch s'attend à ce que l'objectif de construction de 400.000 logements par an fixé par la coalition "Ampel" ne soit pas atteint. Les chiffres de l'Office fédéral de la statistique confirment ce point : Le nombre de permis de construire pour des logements a chuté au début de l'année à un niveau jamais atteint depuis près de 16 ans. Mais les questions d'évaluation donnent également du fil à retordre aux groupes. Pendant des années, les prix de l'immobilier n'ont connu qu'une seule voie : la hausse. Cela a changé. De nombreuses entreprises doivent revoir à la baisse les évaluations des biens immobiliers. En décembre 2021, par exemple, la valeur vénale du portefeuille de Vonovia - corrigée des ventes, des acquisitions et des nouvelles constructions - était encore de 95,4 milliards d'euros ; en décembre 2022, elle n'était plus que de 94,7 milliards d'euros. Au final, Vonovia a même enregistré une perte de près de 670 millions d'euros en 2022, malgré un bénéfice d'exploitation en nette hausse.

De nombreux groupes se serrent désormais la ceinture. Son concurrent plus petit, LEG Immobilien, a complètement supprimé son dividende pour 2022, tout comme son rival Grand City. "Nous avons également été touchés par le changement d'époque dans le secteur de l'immobilier résidentiel", avait déclaré le PDG de LEG, Lars von Lackum : "Nous préférons jouer la carte de la sécurité plutôt que (...) de regretter le versement de dividendes plus tard". Les actions de l'immobilier résidentiel étaient pourtant considérées par les investisseurs comme un vecteur fiable de dividendes en raison de leur modèle d'entreprise supposé à l'abri de la crise. Mais les cours des groupes se sont également effondrés pendant la crise - les actions Vonovia étaient cotées à plus de 48 euros il y a encore un an, alors qu'elles ne coûtent plus que 20 euros. Mais cela pourrait bien changer à nouveau. Selon une étude de la société de conseil Kirchhoff, les analystes font preuve d'un optimisme modéré pour les actions immobilières, les cours étant inférieurs de plus de 65% à la valeur intrinsèque des entreprises.

Vonovia est également confrontée à des problèmes internes. Des enquêteurs ont récemment perquisitionné le siège social à Bochum. Le parquet de Bochum a déclaré qu'il menait une enquête "portant sur des actes criminels au détriment de deux sociétés de logement situées à Bochum et dans le sud de l'Allemagne". Buch a confirmé que Vonovia se considérait comme une partie lésée. En l'état actuel des connaissances, les accusations n'auraient "pas d'impact significatif" sur le patrimoine et les résultats de Vonovia. Le cabinet d'audit Deloitte enquête sur les faits pour le compte de Vonovia.

(Rapport de Matthias Inverardi, rédigé par Ralf Banser. Pour toute question, contactez la direction de la rédaction à l'adresse berlin.newsroom@thomsonreuters.com (pour Politique et conjoncture) ou frankfurt.newsroom@thomsonreuters.com (pour Entreprises et marchés)).