rapport financier
semestriel É D I T I O N 2 0 2 3
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Sommaire
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RAPPORT DE GESTION DU PREMIER SEMESTRE 2023 | 1 | |
1.1 | Éléments d'analyse de l'activité | 2 |
1.2 | Éléments d'analyse de l'activité par segment | 10 |
1.3 | Renseignements financiers et commentaires | 30 |
1.4 | Ressources financières | 37 |
1.5 | Reporting EPRA | 41 |
1.6 | Indicateurs financiers des principales activités | 50 |
RISQUES | 51 |
2.1 Risques et incertitudes | 52 |
COMPTES CONSOLIDÉS CONDENSÉS AU 30 JUIN 2023 | 55 |
3.1 Comptes consolidés condensés au 30 juin 2023 | 56 |
3.2 Annexe aux comptes consolidés | 62 |
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES | 113 |
Rapport des Commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle Covivio | 114 |
ATTESTATION DU RESPONSABLE | 115 |
Attestation du responsable | 116 |
DÉFINITIONS, ACRONYMES ET ABRÉVIATIONS UTILISÉS | 117 |
1
Rapport de gestion
du premier semestre 2023
1.1 | Éléments d'analyse de l'activité | 2 | 1.3 | Renseignements financiers | |
1.1.1 | Chiffre d'affaires : 495 M€ et 321 M€ en part | et commentaires | 30 | ||
du groupe au premier semestre 2023 | 2 | Comptes consolidés | 30 | ||
1.1.2 | Échéancier des baux et taux d'occupation | 3 | 1.3.1 | Périmètre de consolidation | 30 |
1.1.3 | Répartition du chiffre d'affaires annualisé | 4 | 1.3.2 | Principes comptables | 30 |
1.1.4 | Taux de charges par activité | 5 | 1.3.3 | Compte de résultat simplifié - part du groupe | 31 |
1.1.5 | Cessions : 350 M€ de nouveaux accords | 1.3.4 | Compte de résultat consolidé simplifié | ||
au premier semestre en 2023 | 6 | (à 100%) | 35 | ||
1.1.6 | Investissements : 149 M€ part du groupe | 1.3.5 | Bilan consolidé simplifié (part du groupe) | 36 | |
réalisés au S1 2023 | 6 | 1.3.6 | Bilan consolidé simplifié (à 100%) | 37 | |
1.1.7 | Actifs en développement | 6 | |||
1.4 | Ressources financières | 37 | |||
1.1.8 | Patrimoine | 9 | |||
1.4.1 | Caractéristiques principales de l'endettement | 37 | |||
1.1.9 | Liste des principaux actifs | 10 | |||
1.4.2 | Dette par nature | 37 | |||
1.2 | Éléments d'analyse de l'activité | ||||
1.4.3 | Échéance de la dette | 38 | |||
par segment | 10 | ||||
1.4.4 | Profil de couverture | 39 | |||
1.2.1 | Bureaux : 54% du patrimoine de Covivio | 10 | |||
1.4.5 | Taux d'intérêt moyen de la dette et sensibilité | 39 | |||
1.2.2 | Bureaux France : 31% du patrimoine de Covivio | 11 | |||
1.4.6 | Rapprochement avec les comptes consolidés | 40 | |||
1.2.3 | Bureaux Italie : 15% du patrimoine de Covivio | 15 | |||
1.5 | Reporting EPRA | 41 | |||
1.2.4 | Bureaux Allemagne : 8% du patrimoine | ||||
de Covivio | 19 | 1.5.1 | Évolution des loyers nets (part du groupe) | 41 | |
1.2.5 | Résidentiel Allemagne : 30% du patrimoine | 1.5.2 | Actifs de placement - Données locatives | 42 | |
de Covivio | 22 | 1.5.3 | Actifs de placement - Valeur des actifs | 43 | |
1.2.6 | Hôtels en Europe : 16% du patrimoine | ||||
1.5.4 | Actifs en développement | 44 | |||
de Covivio | 25 | ||||
1.5.5 | Informations sur les baux | 45 | |||
1.5.6 | Rendement initial net EPRA | 45 | |||
1.5.7 | Ratio de coûts EPRA | 46 | |||
1.5.8 | EPRA Earnings ajusté : stable à 223,4M€ | 46 | |||
1.5.9 | EPRA NRV, EPRA NTA et EPRA NDV | 47 | |||
1.5.10 | Capex par nature | 48 | |||
1.5.11 | EPRA LTV | 49 | |||
1.5.12 | Table de correspondance des indicateurs | ||||
de performance EPRA | 50 | ||||
1.6 | Indicateurs financiers des principales | ||||
activités | 50 |
COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 1
1 | Rapport de gestion du premier semestre 2023 |
Éléments d'analyse de l'activité |
1.1 Éléments d'analyse de l'activité
1.1.1 Chiffre d'affaires : 495 M€ et 321 M€ en part du groupe au premier semestre 2023
100% | Part du groupe | ||||||||||
Variation | Variation | Variation | |||||||||
(en %) | |||||||||||
(En millions d'euros) | S1 2022 | S1 2023 | (en %) | S1 2022 | S1 2023 | (en %) | à PC (1) | % du CA | |||
Bureaux France | 100,5 | 101,1 | + 0,6% | 86,1 | 87,1 | + 1,2% | + 4,9% | 27% | |||
Paris | 37,2 | 35,9 | - 3,4% | 34,9 | 33,9 | - 3,0% | + 1,8% | 11% | |||
Grand Paris (hors Paris) | 47,8 | 48,4 | + 1,3% | 37,7 | 39,3 | + 4,1% | + 3,9% | 12% | |||
Métropoles régionales | 12,6 | 15,5 | + 23,0% | 10,6 | 12,8 | + 20,4% | + 17,0% | 4% | |||
Autres régions françaises | 2,9 | 1,2 | - 57,9% | 2,9 | 1,2 | - 57,9% | - 8,6% | 0% | |||
Bureaux Italie | 71,6 | 65,3 | - 8,8% | 55,4 | 51,3 | - 7,5% | + 5,5% | 16% | |||
Bureaux - hors Telecom Italia | 38,5 | 36,6 | - 4,8% | 38,5 | 36,7 | - 4,8% | + 4,6% | 11% | |||
Bureaux - Telecom Italia | 33,1 | 28,7 | - 13,5% | 16,9 | 14,6 | - 13,5% | + 7,8% | 5% | |||
Bureaux Allemagne | 25,5 | 27,2 | + 6,4% | 22,7 | 24,2 | + 6,5% | + 6,7% | 8% | |||
Berlin | 3,8 | 3,7 | - 2,0% | 2,7 | 2,6 | - 3,5% | - 3,0% | 1% | |||
Autres villes | 21,7 | 23,4 | + 7,9% | 20,1 | 21,6 | + 7,8% | + 8,0% | 7% | |||
Bureaux en Europe | 197,7 | 193,6 | - 2,1% | 164,2 | 162,6 | - 1,0% | + 5,3% | 51% | |||
Résidentiel Allemagne | 134,8 | 141,8 | + 5,3% | 87,2 | 91,8 | + 5,3% | + 3,8% | 29% | |||
Berlin | 68,7 | 73,3 | + 6,7% | 45,1 | 48,1 | + 6,6% | + 3,9% | 15% | |||
Dresde et Leipzig | 11,4 | 11,6 | + 1,5% | 7,4 | 7,5 | + 1,5% | + 3,0% | 2% | |||
Hambourg | 8,6 | 9,1 | + 5,5% | 5,6 | 6,0 | + 5,5% | + 3,3% | 2% | |||
Rhénanie-du-Nord-Westphalie | 46,0 | 47,9 | + 4,2% | 29,0 | 30,2 | + 4,2% | + 4,0% | 9% | |||
Hôtels Europe | 129,0 | 157,4 | + 22,0% | 53,4 | 65,8 | + 23,2% | + 20,3% | 21% | |||
Hôtels en bail | 109,7 | 125,8 | + 14,7% | 45,4 | 52,4 | + 15,5% | + 14,3% | 16% | |||
France | 36,8 | 44,7 | + 21,3% | 13,4 | 17,0 | + 26,6% | + 25,4% | 5% | |||
Allemagne | 15,3 | 17,0 | + 11,3% | 6,6 | 7,3 | + 9,4% | + 10,3% | 2% | |||
Royaume-Uni | 16,4 | 18,2 | + 11,6% | 7,2 | 8,0 | + 11,3% | + 12,9% | 2% | |||
Espagne | 16,2 | 18,3 | + 13,0% | 7,1 | 8,0 | + 13,0% | + 11,1% | 2% | |||
Belgique | 6,5 | 7,5 | + 15,3% | 2,8 | 3,3 | + 15,3% | + 24,3% | 1% | |||
Autres | 18,6 | 20,1 | + 8,2% | 8,2 | 8,8 | + 8,2% | + 4,2% | 3% | |||
Hôtels en Murs & fonds (EBITDA) | 19,2 | 31,6 | + 64,2% | 8,1 | 13,5 | + 66,7% | + 53,8% | 4% | |||
Total activités stratégiques | 461,4 | 492,8 | + 6,8% | 304,8 | 320,3 | + 5,1% | + 7,6% | 100% | |||
Non stratégique | 2,2 | 1,9 | - 12,4% | 1,0 | 0,8 | - 12,1% | + 4,5% | 0% | |||
CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL | 463,6 | 494,7 | + 6,7% | 305,8 | 321,2 | + 5,0% | + 7,6% | 100% |
- PC : Périmètre constant
Le chiffre d'affaires part du groupe s'établit à 321 M€ contre 306 M€ au premier semestre 2022, sous les effets suivants :
● le chiffre d'affaires des activités stratégiques progresse de
- 7,6% à périmètre constant en raison de :
- bureaux : hausse de + 5,3% à périmètre constant, portée par l'indexation et l'activité locative
- hôtels : à périmètre constant, le chiffre d'affaires progresse de + 20,3% grâce au fort rebond des revenus variables (EBITDA + loyers variables) de + 42% et à une croissance à périmètre constant de + 10% des loyers fixes (y compris au Royaume-Uni)
- Résidentiel Allemagne : croissance accélérée de + 3,8% à périmètre constant (contre 3,1% en 2022)
- livraisons de nouveaux actifs (+ 8 M€), principalement à Paris dans la première couronne
- cessions d'actifs : (- 15 M€), principalement en Bureaux France (- 7 M€) et en Bureaux Italie (- 8 M€)
- libérations d'actifs pour redéveloppement (- 2 M€), en particulier à Paris Centre Ouest, dans le Croissant Ouest et dans la première couronne et un actif non-core en Italie.
2 COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023
Rapport de gestion du premier semestre 2023
Éléments d'analyse de l'activité
1.1.2 | Échéancier des baux et taux d'occupation | 1 |
1.1.2.1 | Échéancier des baux annualisés : 7,0 années de durée moyenne des baux |
1.1.2.1.1 Durée moyenne des baux par activité
(Années) | Baux date de fin (1re échéance) | Baux date de fin | ||||
Part du groupe | 2022 | S1 2023 | 2022 | S1 2023 | ||
Bureaux France | 4,7 | 4,8 | 5,5 | 5,5 | ||
Bureaux Italie | 7,1 | 6,7 | 7,7 | 7,2 | ||
Bureaux Allemagne | 4,5 | 4,3 | 5,1 | 4,7 | ||
Total Bureaux | 5,4 | 5,3 | 6,1 | 5,9 | ||
Hôtels Europe | 12,7 | 12,6 | 14,1 | 14,4 | ||
Non stratégique | 7,9 | 7,5 | 8,3 | 7,9 | ||
TOTAL | 7,0 | 7,0 | 7,8 | 7,9 |
La durée moyenne résiduelle ferme des baux reste élevée, à 7,0 années à fin juin 2023.
1.1.2.1.2 Échéancier des baux
Baux date de fin | ||||||||
(En millions d'euros, part du groupe) | (1re échéance) | % du total | Baux date de fin | % du total | ||||
2023 | 35 | 5% | 27 | 4% | ||||
2024 | 38 | 5% | 23 | 3% | ||||
2025 | 58 | 8% | 34 | 5% | ||||
2026 | 21 | 3% | 12 | 2% | ||||
2027 | 33 | 5% | 23 | 3% | ||||
2028 | 36 | 5% | 48 | 7% | ||||
2029 | 30 | 4% | 37 | 5% | ||||
2030 | 53 | 8% | 56 | 8% | ||||
2031 | 21 | 3% | 38 | 5% | ||||
2032 | 30 | 4% | 43 | 6% | ||||
Au-delà | 125 | 18% | 139 | 20% | ||||
Total Bureaux et Hôtels en bail | 481 | 69% | 481 | 69% | ||||
Résidentiel Allemagne | 186 | 27% | 186 | 27% | ||||
Hôtels en Murs et Fonds | 31 | 4% | 31 | 4% | ||||
TOTAL | 698 | 100% | 698 | 100% |
0,1% |
2,8% |
2,2% |
Décision du locataire non prise : 0,1%
Développement : 2,5% Décision du locataire non prise : 0,3%
0,6%
1,9%
2,3%
Décision du locataire non prise : 0,6%
Développement : 0,4% Décision du locataire non prise : 1,6%
2023 |
Géré |
2024 | ||
Actifs Core à gérer | Actifs non-Core | |
à gérer |
COVIVIO RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 2023 3
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