ASCENCIO : 10/06/2016 – Rapport financier semestriel du gérant statutaire – Premier semestre de l’exercice 2015-2016

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RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

Information réglementée

Le 10 juin 2016

Sous embargo jusqu'à 17h40

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL DUGERANT STATUTAIRE PREMIER SEMESTRE DE L'EXERCICE2015-2016

• Poursuite de la croissance du portefeuille : Juste valeur des immeubles de placement de 578 millions EUR, en augmentation de 57 millions EUR par rapport au 30 septembre 2015, dont une première acquisition sur le marché espagnol.
• Résultat d'exploitation de 16,2 millions EUR (+ 12,1 %) et résultat net courant de 12,4 millions EUR (+ 16,6%).
• Résultat net courant par action de 1,95 EUR1(1,72 EUR au 31 mars 2015).
• Taux d'occupation de 98,2% au 31 mars 2016.
• Taux d'endettement consolidé de 44,4% au 31 mars 2016.

1. Présentation

   Ascencio SCA est une Société Immobilière Réglementée publique (SIR) spécialisée dans l'immobilier commercial de périphérie. Son portefeuille comprend actuellement 120 immeubles répartis sur la Belgique, la France et l'Espagne pour une surface totale de 434.182 m² et une juste valeur de 578 millions EUR.

   Une dizaine de secteurs d'activités sont représentés avec toutefois une prédominance du secteur alimentaire sous des enseignes telles que le groupe Mestdagh, Carrefour, Grand Frais (France), Delhaize et Lidl. Les enseignes Brico/Brico Plan It, Worten, Décathlon, Krëfel, Hubo, Orchestra, Casa, Blokker et Conforama (France) sont d'autres locataires importants de la SIR.

   Ascencio SCA est cotée sur Euronext Bruxelles. Sa capitalisation boursière s'élève à 374 millions EUR au 31 mars 2016 (cours de l'action à cette date : 58,82 EUR).

   1 La comparaison des données par action est impactée par les 181.918 nouvelles actions émises le 26 février 2016 dans le cadre du dividende optionnel.

   Avenue Jean Mermoz, 1 bât H bte 4 6041Gosselies

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   RPM Charleroiwww.ascencio.be

2. Rapport de gestion intermédiaire

3. Analyse des résultats

   Compte de résultats consolidé - schéma analytique

   Résultats consolidés (000 EUR)	31/03/2016	31/03/2015
   Revenus locatifs	18.890	17.156
   Réductions de valeur sur créances	-37	-73
   Charges non refacturées	-113	-137
   Résultat immobilier	18.740	16.946
   Autres recettes et frais d'exploitation	2	-29
   Charges immobilières	-1.003	-1.018
   Frais généraux	-1.569	-1.478
   Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille	16.170	14.421
   Marge d'exploitation	85,6%	84,1%
   Revenus financiers (hors impact IAS 39)	0	1
   Charges d'intérêts	-3.580	-3.288
   Autres charges financières (hors impact IAS 39)	-103	-148
   Impôts sur le résultat courant	-75	-346
   Résultat net courant (1)	12.412	10.641
   Résultat sur vente d'immeubles de placement	229	0
   Variations de la juste valeur des immeubles de placement	16.477	-940
   Autre résultat sur portefeuille	0	90
   Résultat sur le portefeuille	16.706	-850
   Impact IAS 39 (Variation de la juste valeur des IRS)	-172	280
   Impôts différés	-261	-203
   Exit Tax	50	-43
   Résultat net	28.736	9.825
   Résultats par action (EUR)	31/03/2016	31/03/2015
   Résultat net courant par action (EUR)	1,95	1,72
   Résultat net par action (EUR)	4,51	1,59
   Nombre d'actions	31/03/2016	31/03/2015
   Nombre moyen pondéré d'actions	6.364.686	6.182.768
   Nombre total d'actions existantes	6.364.686	6.182.768
   (1) Résultat net hors impact IAS 39 et IAS 40

   Les revenus locatifs du premier semestre de l'exercice sont en hausse de 10,1% par rapport au premier semestre de l'exercice 2014/2015 et s'élèvent à 18,9 millions EUR.

   Cette progression résulte des importants investissements réalisés

   • durant l'exercice précédent : acquisition d'un retail park à Couillet et de quatre immeubles commerciaux en Belgique et en France en mars 2015;

   • durant l'exercice en cours : acquisition de trois magasins Grand Frais en France le 22 décembre 2015 et de trois immeubles commerciaux en Espagne le 1er mars 2016.

     A périmètre constant, les loyers sont stables (+ 0,3%).

     Le tableau ci-après reprend les revenus locatifs par pays :

     Revenus locatifs (000 EUR)	31/03/2016		31/03/2015		∆
     Belgique	12.414	66%	11.793	69%	5,3%
     France	6.328	33%	5.363	31%	18,0%
     Espagne	148	1%	0	0%	-
     TOTAL	18.890	100%	17.156	100%	10,1%

     Le résultat immobilier atteint 18,7 millions.

     Après déduction des charges immobilières et des frais généraux, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 16,2 millions EUR (14,4 millions EUR pour le premier semestre de l'exercice précédent), soit une progression de 12,1%. La marge d'exploitation s'établit à 85,6%.

     Les investissements de l'exercice ayant été financés par endettement, les charges d'intérêts s'élèvent à 3,6 millions EUR contre 3,3 millions au 31 mars 2015.

     Le coût moyen de l'endettement (3,29% marges et coût des instruments de couverture inclus) est en baisse par rapport à celui du premier semestre de l'exercice 2014/2015 (3,73%).

     Après déduction des impôts liés aux résultats des immeubles acquis en mars 2016 en Espagne et à la charge fiscale française sur les résultats des actifs français, le résultat net courant s'élève au 31 mars 2016 à 12,4 millions EUR, soit une progression de 16,6% par rapport au premier semestre de l'exercice précédent. Le résultat net courant par action s'établit à 1,95 EUR (1,72 EUR/action au premier semestre de l'exercice précédent).

     Les éléments non monétaires du compte de résultats s'élèvent à

     - + 16,5 millions EUR représentant la variation de juste valeur des immeubles de placement (IAS 40), résultant de la hausse de la valorisation des immeubles par les experts, liée à la prise en compte de taux de capitalisation en diminution et de VLE en légère augmentation ;

     • - 0,2 million EUR de hausse de juste valeur des instruments de couverture de taux (IAS 39) ;

     • - 0,3 millions EUR d'impôts différés relatifs à la taxation différée (retenue à la source de 5%) des plus-values latentes sur les actifs français.

     Le résultat net du premier semestre de l'exercice s'établit à 28,7 millions EUR contre 9,8 millions au 31 mars 2015.

4. Investissements au cours du premier semestre

   Au cours du premier semestre de l'exercice, Ascencio a procédé à trois acquisitions en France et trois acquisitions en Espagne pour un montant d'investissement total de 44,4 millions EUR :

   • le 22 décembre 2015, Ascencio a acquis 3 magasins exploités sous l'enseigne « Grand Frais » (6.600 m²), par la reprise des parts de 3 SCI françaises. Les magasins sont situés à Guyancourt (au sud-ouest de Paris), à La Teste de Buch (dans le département de la Gironde) et à Viriat (au nord de Bourg-en-Bresse). En base annuelle, ces trois entités commerciales génèrent des loyers à hauteur de 1,0 millions EUR.

   • le 1er mars 2016, Ascencio a réalisé un premier investissement en Espagne en acquérant 3 magasins exploités sous l'enseigne « Worten » d'une superficie totale de 11.828 m². Les magasins sont situés dans les meilleurs retail parks de Madrid, Barcelone et Valence. En base annuelle, ces trois entités commerciales génèrent des loyers à hauteur de 1,8 millions EUR.

   Ascencio a par ailleurs agrandi son site de Caen afin de permettre à son locataire Intersports de s'étendre sur une surface additionnelle de 1.340 m².

   A périmètre constant, la valeur du portefeuille a enregistré une progression de 2,7% résultant de la hausse de la valorisation des immeubles par les experts, liée à la prise en compte de taux de capitalisation en diminution et de VLE en légère augmentation.

5. Désinvestissements au cours du premier semestre

   Le 23 décembre 2015, Ascencio a cédé, avec une légère plus-value, l'ensemble de ses propriétés situées à Verviers au profit de la ville de Verviers.

6. Ratio d'endettement au 31 mars 2016

   Le ratio d'endettement s'élève à 44,4% au 31 mars 2016.

   Ascencio dispose à cette date d'une capacité d'investissement de l'ordre de 66 millions EUR avant que son ratio ne dépasse le seuil de 50% en vue de poursuivre sa croissance de son portefeuille.

7. Actif net par action

   Au 31 mars 2016, l'actif net par action sur base de la juste valeur des immeubles de placement s'élevait à 48,18 EUR (contre 46,52 EUR au 30 septembre 2015 avant affectation du résultat et avant augmentation du nombre d'actions résultant du dividende optionnel).

   En excluant l'impact non cash de la norme IAS 39 relative à la juste valeur des instruments de couverture, la Valeur d'Actif Net EPRA atteint 50,48 EUR au 31 mars 2016 contre 48,86 EUR au 30 septembre 2015.

8. Evénement postérieur au 31 mars 2016

   Il ne s'est produit aucun événement significatif depuis le 31 mars 2016.

9. Principaux risques et incertitudes

10. Les risques fondamentaux auxquels l'entreprise est confrontée demeurent ceux décrits dans le chapitre « Facteurs de risques » du Rapport Annuel 2014-2015. Ascencio veille à appliquer au mieux les mesures et procédures qu'elle a définies pour les anticiper et les maîtriser.