Surnommée "Mainhattan" par les Francfortois en référence à ses gratte-ciel et à sa situation sur le Main, la place financière allemande est peut-être loin de New York en termes de vie nocturne, de culture et d'activités bancaires, mais elle l'a devancée en arrivant en tête d'un indice de bulle immobilière datant de 2021.

Après avoir longtemps boudé la propriété, les coûts d'emprunt très bas, la hausse des loyers et, pour certains, le fait de devoir payer pour garder leur argent à la banque ont persuadé près d'un Allemand sur deux d'acheter une maison ou un appartement.

La ruée vers l'immobilier qui s'ensuit voit 18 tours d'habitation sortir de terre à Francfort, une frénésie de construction reproduite dans toute l'Allemagne, où les prix ont atteint des sommets, le coût des maisons ayant augmenté d'environ 50 % depuis la mi-2016.

Francfort a devancé Hong Kong, Toronto et New York dans le classement 2021 des "bulles" d'UBS, la ville voisine de Munich étant également proche du sommet.

Depuis le milieu de l'année 2019, la hausse des prix de l'immobilier en Allemagne a dépassé celle d'une grande partie du reste de l'Europe, y compris la France et la Grande-Bretagne, et au cours du deuxième trimestre 2021, les prix des logements ont bondi de plus de 10 % par rapport à l'année précédente.

La demande a été mise en évidence par des initiatives telles que l'assureur allemand Allianz et un fonds de pension local qui ont payé cette année 1,4 milliard d'euros (1,6 milliard de dollars) pour l'un des quatre nouveaux gratte-ciel prévus dans la capitale financière.

Le projet, connu sous le nom de FOUR, comprend des bureaux ainsi que des appartements de deux chambres à coucher dont le prix avoisine les 3 millions d'euros.

"Nous visons la région de Francfort", ont déclaré les promoteurs du projet. La ville est l'une des plus riches d'Allemagne. "La demande a confirmé que cette approche était la bonne. Nous ne voyons pas de bulle".

Alors que l'intérêt n'a cessé de croître, le coronavirus a donné un coup de fouet à l'investissement immobilier, car les épargnants traditionnels allemands ont eu encore plus d'argent à mettre de côté et les dépôts ont été frappés par des taux d'intérêt négatifs.

Moins de 42 % des Allemands étaient propriétaires de leur logement en 2006, mais ce chiffre a grimpé pendant la crise financière pour atteindre près de 47 % en 2018.

Selon les dernières données de la Bundesbank, les emprunts pour l'achat de biens immobiliers se sont accélérés pendant la pandémie. Les prêts immobiliers ont atteint 1,45 trillion d'euros à la fin de l'année 2020, soit environ 6 % de plus qu'un an plus tôt, et les données de cette année montrent que ces emprunts ont continué à augmenter.

LE CIEL N'EST PAS LA LIMITE

Alors que la pandémie actuelle freine l'immigration et renforce la protection des locataires, et que la population vieillissante de l'Allemagne diminue de plus en plus rapidement, certains observateurs estiment que les graines ont été semées pour que les prix de l'immobilier se dégonflent.

En novembre, la Bundesbank a mis en garde contre les risques de surchauffe du marché immobilier, estimant qu'il pourrait être surévalué de 30 %.

"Nous avons besoin d'une immigration d'environ 220 000 personnes pour maintenir la population et la demande de biens immobiliers à un niveau stable. Mais l'immigration a été touchée par Corona", a déclaré Jochen Moebert, économiste à la Deutsche Bank Research, ajoutant que l'immigration nette est passée de 400 000 avant la pandémie à 220 000 l'année dernière.

M. Moebert prévoit que cette situation, associée à des règles plus strictes en matière d'efficacité énergétique des logements et de contrôle des loyers, pourrait entraîner un retournement du marché de l'immobilier en 2024.

"Nous atteignons le sommet", a-t-il déclaré.

Barbara Steenbergen, de l'Union internationale des locataires, a déclaré que la pandémie avait renforcé les contrôles sur les investisseurs immobiliers européens en empêchant les acheteurs étrangers de s'emparer de logements ordinaires à Amsterdam et ailleurs.

"Les marchés pour les investisseurs sont de plus en plus réglementés dans toute l'Europe", a-t-elle déclaré.

À Francfort, les premiers signes d'un revirement se font sentir, avec l'abandon des plans d'une tour d'appartements design portant la marque Porsche.

Les autorités locales reconnaissent que le sommet a peut-être été atteint.

"Le ciel n'est pas la limite des prix de l'immobilier", a déclaré à Reuters un porte-parole du service d'urbanisme de Francfort.

"Pour les appartements de luxe, ce que nous avons est suffisant.