Voici les points clés relatifs à ce secteur, moteur important de la croissance économique :

VENTES ET CLASSEMENT

Les ventes nationales de logements par surface au cours des 11 premiers mois ont diminué de 23,3 % par rapport à l'année précédente, tandis que les prix des logements ont baissé de 1,6 %, selon les dernières données officielles.

Les ventes devraient connaître un recul médian de 8 % en 2023, selon huit économistes et analystes interrogés par Reuters.

Malgré l'effondrement brutal du secteur, les acteurs publics ne se sont généralement pas aussi mal portés que leurs homologues privés, car ils disposaient de plus de capitaux pour achever la construction et les acheteurs de maisons leur faisaient davantage confiance.

Selon les estimations de S&P Global, les ventes des promoteurs soutenus par l'État ont chuté de 25 % au cours des 10 premiers mois, contre 58 % pour les entreprises privées.

Si Country Garden est resté le leader des ventes nationales en valeur et le seul promoteur privé dans le top 5, les promoteurs soutenus par l'État ont dominé le reste du classement. Sunac China et Evergrande Group, criblés de dettes, sont tombés respectivement aux 11e et 34e rangs, contre les 3e et 5e rangs l'année dernière, selon le fournisseur d'informations immobilières CRIC.

La tendance devrait se poursuivre en 2023, avec des acteurs étatiques contrôlant davantage le marché immobilier polarisé, alors que de nombreux promoteurs privés peinent à lever des capitaux frais, a-t-il déclaré.

MAISONS INACHEVÉES ET MAISONS INVENDUES

En juillet, un nombre croissant de propriétaires à travers le pays ont menacé d'arrêter de rembourser leurs prêts hypothécaires pour protester contre les maisons inachevées, ajoutant aux inquiétudes concernant un effondrement prolongé du marché immobilier chinois, une détérioration des livres de prêts des banques et le risque d'éventuels troubles sociaux.

Plus de 40 milliards de dollars de prêts pourraient être en jeu si tous les projets inachevés finissent par faire l'objet d'un boycott hypothécaire, ce qui représente 6 % du total des prêts hypothécaires, a déclaré Natixis à l'époque.

Cet acte rare de désobéissance publique a incité les autorités chinoises à enquêter rapidement sur la surveillance des fonds par les promoteurs et les banques. Elles ont mis en place des fonds de sauvetage et des prêts spéciaux et ont assoupli les comptes séquestres des promoteurs pour garantir l'achèvement et la livraison des maisons.

Les maisons qui ont été achevées mais qui restent invendues sont également un problème en Chine, Rhodium Group estimant l'inventaire à 2,4 milliards de kilomètres carrés, soit environ la taille du Luxembourg.

L'inventaire fantôme - des maisons inoccupées que les gens ont achetées sur la base d'attentes de prix - pourrait être encore plus important, à 3,8 milliards de kilomètres carrés, selon Rhodium, soit environ 13 % de l'offre totale de logements.

Selon le CRIC, bon nombre des 30 grandes villes ont enregistré des stocks plus élevés en novembre qu'un an auparavant, et des villes comme Dalian et Chengzhou ont eu besoin de plus de 50 mois pour écouler leurs stocks.

Pour les villes de premier rang, il faudrait respectivement 19,4 et 26,4 mois à Beijing et Guangzhou pour écouler leurs stocks, et 5,2 et 16 mois à Shanghai et Shenzhen.

ACTIONS ET OBLIGATIONS

L'indice Hang Seng Mainland Properties de Hong Kong a plongé de 43 % en 2022, à la suite d'une baisse de 15 % de l'indice Hang Seng de référence.

En ce qui concerne les prix des obligations en dollars, nombre d'entre elles se négociaient déjà à des niveaux en difficulté à la fin de 2021, après une série de défauts de paiement de promoteurs chinois, mais elles ont encore sombré à un chiffre au deuxième trimestre, alors que la crise s'aggravait.

Les prix des actions et des obligations ont récupéré une grande partie de leur terrain depuis novembre, après que les régulateurs ont déployé des mesures pour soutenir la liquidité du secteur, entre autres mesures de soutien.

Le sentiment des hedge funds et des fonds onshore long-only est devenu légèrement plus positif après le changement de politique, a déclaré JP Morgan dans un rapport en décembre, tandis que les fonds offshore long-only étaient encore généralement prudents.

DETTE OFFSHORE ET RESTRUCTURATION

2023 verra un mur élevé d'échéances d'obligations offshore totalisant 141 milliards de dollars, après 120,7 milliards de dollars en 2022, selon les données de Refinitiv. Ce chiffre représente le montant à l'émission et ne tient pas compte des remboursements et des défauts de paiement.

La plupart des promoteurs privés sont en cours de restructuration de leur dette, tandis que beaucoup sont également confrontés à des pétitions de liquidation à l'étranger par leurs créanciers. Quelques défauts de paiement supplémentaires sont attendus au cours du premier trimestre.

Parmi eux, China Evergrande Group, le promoteur le plus endetté au monde qui est au centre de cette crise de la dette, vise à obtenir l'approbation des créanciers pour ses propositions de restructuration de la dette dès la fin février.

EMPRUNTS

Les prêts nationaux des sociétés immobilières ont chuté de 27 % au cours des 11 premiers mois, tandis que les fonds autofinancés qui comprennent la titrisation d'actifs, les fonds fiduciaires et les fonds de capital-investissement ont diminué de 17,5 %.

Ces baisses surviennent alors que les régulateurs ont appelé à plusieurs reprises les banques à satisfaire la demande de capital "raisonnable" des promoteurs.

Le marché s'attend maintenant à ce que les liquidités des promoteurs s'améliorent après un changement de politique et un "plan de sauvetage" de Pékin en novembre. Mais ces politiques ne profitent principalement qu'aux promoteurs de qualité supérieure et de premier plan.

Ainsi, de nombreux analystes s'attendent à ce que la reprise du secteur immobilier chinois soit cahoteuse et longue.