Xior Student Housing : Communication intérimaire du Conseil d’administration | Troisième trimester 2018 – clôturé le 30 septembre 2018

Communication intérimaire du Conseil d'administration

Troisième trimester 2018 - clôturé le 30 septembre 2018

II.

RÉSULTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS

Les informations financières relatives à la période qui s'est achevée le 30 septembre 2018 ont été établies conformément aux International Financial Reporting Standards (IFRS).

Les chiffres publiés sont des chiffres consolidés ; conformément à la législation en la matière, les participations et les filiales sont consolidées.

1.

Résultat locatif net

2 La Juste Valeur, ou « Fair Value », des immeubles de placement est la valeur d'investissement telle que déterminée par un expert en valorisation indépendant, déduction faite des frais de transaction (cf. Communiqué de presse de la BE-REIT Association du

10 novembre 2016). La Juste Valeur correspond à la valeur comptable en application des normes IFRS.

• 3 Calculé selon l'AR du 13 juillet 2014 en exécution de la Loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées.

  2

• 4 Les actions sont comptabilisées à partir du moment de l'émission ou en fonction des droits au dividende respectifs.

• 5 Sur la base du nombre d'actions.

Au cours des neuf premiers mois de 2018, Xior a réalisé un résultat locatif net de 20 808 KEUR, contre 12 174 KEUR les neuf premiers mois de 2017, soit une hausse de 71 %. Ce résultat locatif net augmentera encore dans les trois prochains mois, vu que certaines acquisitions ne produiront (pleinement) de revenus locatifs qu'au cours du quatrième trimestre 2018. En outre, quelques immeubles en construction ou en rénovation ne rapporteront également de revenus locatifs qu'à partir du quatrième trimestre 2018.

Il s'agit principalement des immeubles suivants :

• - Ariënsplein Enschede : en rénovation, les revenus locatifs continueront de croître au quatrième trimestre 2018 ;

• - Promiris Student Bruxelles : le bâtiment a été réceptionné, revenus locatifs prévus à partir d'octobre 2018 ;

• - Tesselschadestraat Leeuwarden : cet immeuble a été acquis le 28 septembre 2018 et il produira des revenus locatifs à partir d'octobre 2018.

Au cours des neuf premiers mois de 2018, le taux d'occupation moyen du portefeuille immobilier s'élevait à 98,65 %.

2.

Résultat EPRA

Le résultat EPRA(hors résultat de portefeuille, hors impôts différés relatifs aux corrections IAS 40 et hors impact de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers) s'élève à 10 675 KEUR, contre 5 627 KEUR au troisième trimestre 2017. Le résultat EPRAaprès correction pour IFRIC 21 s'élève à 10 950 KEUR au 30 septembre 2018, contre 5 751 KEUR au troisième trimestre 2017.

Le résultat EPRApar action 6 s'élève à 1,03 euro. Après correction pour IFRIC 21, celui-ci atteint 1,05 euro par action.

En conséquence de l'application de la règle comptable « IFRIC 21 Taxes » (introduite à partir de l'exercice 2015), une provision a été prélevée des chiffres au 31 mars 2018 pour l'exercice complet 2018 concernant la taxe foncière sur les biens immobiliers, les taxes immobilières néerlandaises, les taxes sur les résidences secondaires et la « taxe d'abonnement ». Cela a un impact négatif accru sur les résultats du premier trimestre 2018, étant donné que ces coûts ne sont pas répartis sur les différents trimestres mais intégralement imputés au premier trimestre. Cette comptabilisation sera aplanie sur l'exercice complet.

En revanche, si ces coûts étaient intégrés aux résultats de façon équitable, où un quart des coûts serait imputé à chaque trimestre, les résultats au 30 septembre 2018 augmenteraient alors à hauteur d'un montant de 275 KEUR. Dans cette hypothèse, le résultat EPRAs'élèverait à 10 950 KEUR.

6 Le calcul du résultat EPRA par action se base sur le nombre moyen pondéré d'actions au 30 septembre 2018, soit 10 403 555.

3.

Résultat net

Le résultat net s'élève à 6 099 KEUR au 30 septembre 2018, contre 6 596 KEUR au 30 septembre 2017. Le résultat net par action s'élève à 0,59 euro.7

Le résultat net inclut l'impact de la variation de la juste valeur des immeubles de placement, de l'autre résultat du portefeuille, des impôts différés relatifs aux corrections IAS 40 et des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. Le résultat EPRAest le résultat net corrigé en fonction des éléments mentionnés ci-dessus.

4.

Juste valeur du portefeuille immobilier

Au 30 septembre 2018, le portefeuille se compose de 4 173 unités locatives pour étudiants. La valorisation totale du portefeuille immobilier représente un montant de 715 962 KEUR au 30 septembre 2018, soit une hausse de 46 % par rapport au 31 décembre 2017. Cette hausse découle principalement de l'apport d'un immeuble en construction à Enschede, de la poursuite du développement de l'immeuble pour étudiants situé Oosterhamrikkade à Groningen, resp. Phoenixstraat à Delft, ainsi que de l'acquisition du projet Woodskot à Bruxelles, du projet Bonnefanten à Maastricht, de Naritaweg à Amsterdam, de Rotsoord et d'un immeuble pour étudiants à Leeuwarden.

Si toutes les acquisitions et tous les projets envisagés sont réalisés, cette augmentation se poursuivra pour atteindre environ 840 millions d'euros, avec quelque 6 750 unités locatives pour étudiants.

5. Taux d'endettement et renforcement des fonds propres

Au 30 septembre 2018, le taux d'endettement s'élevait à 48,50 %, contre 53,62 % au 31 décembre 2017.

D'une part, le taux d'endettement a reculé grâce à l'apport (indirect) en nature d'un immeuble à Enschede pour un montant de 18 117 KEUR en date du 28 mars 2018 et à la réussite de l'augmentation de capital de 134 millions d'euros en juin 2018. D'autre part, le taux d'endettement a augmenté en raison de la poursuite de la stratégie de croissance.

III.

FINANCEMENT

Au 30 septembre 2018, la Société avait conclu des contrats de financement pour un montant total de 395 millions d'euros. Au 30 septembre 2018, la Société avait prélevé 347 millions d'euros dans le cadre de financements. Au 30 septembre 2018, ces financements étaient couverts à 83 % par des contrats

Interest Rate Swap ou par des taux d'intérêt fixes.

7 Sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

En octobre 2018, Xior a conclu de nouveaux contrats de financement avec BNP Paribas Fortis pour des montants de 10 millions d'euros et 15 millions d'euros, échéant respectivement au deuxième trimestre 2023 et au quatrième trimestre 2024, ce qui porte ainsi à 420 millions d'euros le montant total des contrats de financement souscrits par Xior.

IV.

PRINCIPALES RÉALISATIONS DES NEUFS PREMIERS MOIS DE 2018

-

Acquisition d'un immeuble pour étudiants à Leeuwarden - 82 unités

Le 28 septembre 2018, Xior a finalisé l'acquisition d'un immeuble pour étudiants comportant 82 unités indépendantes situé à la Tesselschadestraat de Leeuwarden. Cet immeuble de bureaux récemment transformé est connu sous le nom « The Block » et est entièrement équipé : système de fermeture numérique, connexion Internet à haut débit et télévision numérique, système de caméras, etc. Les étudiants peuvent en outre faire usage d'un débarras intérieur et d'espaces communs, dont une remise à vélos et une buanderie. L'immeuble comprend également un espace commercial qui est loué à long terme. L'acquisition de ce complexe s'est faite à travers le rachat de 100 % des actions de la société immobilière concernée. Le prix des actions de cette société immobilière est basé sur une valeur conventionnelle de l'immeuble, laquelle a été évaluée à environ 10,8 millions d'euros8, et la transaction présente un rendement initial escompté de quelque 6,3 %. Le cédant constitue une garantie locative jusqu'à la fin 2018.

-100% filiale aux Pays-BasXior détient une nouvelle filiale à 100% aux Pays-Bas depuis septembre 2018. Xior utilisera cette société pour un ou plusieurs projets de réaménagement dans des villes étudiantes néerlandaises.

-Accord de joint-venture Projet Région bruxelloise (Zaventem) - 339 unités

Le 29 novembre 2017, Xior a conclu un accord portant sur le réaménagement d'un complexe de bureaux

à réaffecter situé dans la périphérie bruxelloise (Zaventem), à proximité de plusieurs établissements d'enseignement (Université catholique de Louvain, Ecam, Vinci, Ephec), des Cliniques universitaires Saint- Luc et de différents instituts de recherche (notamment l'Institut de Duve). Dans l'optique du

réaménagement, une joint-venture a été fondée avec un promoteur privé. Le 27 août 2018, Xior a intégré à 50 % cette joint-venture, Alma Student SA, après l'obtention des autorisations nécessaires. La valeur d'investissement totale annoncée (après reconversion) s'élèvera à environ 38 millions d'euros, pour un

rendement initial moyen escompté annoncé de quelque 6,3 %. Sur la base du concept final et des plans réalisés, la conversion de l'immeuble de bureaux en un complexe destiné au logement d'étudiants comprenant 240 unités locatives et 99 appartements aménagés est envisagée selon les modalités d'un

projet élaboré par le bureau d'architectes Jaspers-Eyers. Des installations commerciales seront

8 Ce qui est conforme aux estimations de l'expert en valorisation indépendant.