Xior Student Housing : Communication intérimaire du Conseil d'administration Premier trimestre 2019 – Clôturé le 31 mars 2019

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

29 avril 2019 - Embargo jusqu'à 17 h 40 (HEC)

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Communication intérimaire du Conseil d'administration Premier trimestre 2019 - Clôturé le 31 mars 2019

Anvers, Belgique - 29 avril 2019 - Résultats intermédiaires pour la période du 01/01/2019 au 31/03/2019

Xior confirme ses objectifs de 2019 : confirmation d'un résultat EPRA minimum attendu de 1,60 euro par action, une hausse de 9,6% par rapport à 2018, malgré une hausse du nombre d'actions en circulation de 69 % en 2018.

Résultat EPRA de 0,32 euro par action1, soit une hausse de 14 % par rapport au T1 2018 - 0,41 euro par action après correction pour IFRIC 21.

Résultat EPRA de 4 459 KEUR, soit une hausse de 81 % par rapport au T1 2018 - 5 692 KEUR après correction pour IFRIC 21.

Le résultat locatif net a atteint les 10 293 KEUR, soit une hausse de 62 % par rapport au T1 2018.

EPRA NAV par action2 de 31,84 euros contre 31,45 euros au 31 décembre 2018.

IFRS NAV par action3 de 29,74 euros contre 29,78 euros au 31 décembre 2018.

Taux d'endettement de 49,24 % contre 49,32 % au 31 décembre 2018.

Taux d'occupation de 98,5 % sur le T1 2019 contre 98,9 % pour toute l'année 2018.

Pendant le premier trimestre de 2019, Xior a annoncé son entrée sur les marches espagnol et portugais. Xior franchit ainsi une étape importante dans la poursuite du déploiement de son plan de croissance visant à faire de la péninsule ibérique un deuxième marché domestique à côté du Benelux.

Le portefeuille immobilier passe à 819 MEUR avec 5 505 unités locatives pour étudiants. Si toutes les acquisitions et tous les réaménagements envisagés en ce moment sont réalisés, le portefeuille évoluera en direction de 1,1 milliard d'euros en 2022, avec plus de 8 450 unités locatives pour étudiants. x

1Les chiffres par action sont calculés sur la base du nombre moyen pondéré d'actions (en fonction des droits au dividende respectifs), sauf indication contraire.

2Sur la base du nombre d'actions en circulation.

3Sur la base du nombre d'actions en circulation.

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4Les Indicateurs Alternatifs de Performance (IAP) sont des indicateurs utilisés par Xior Student Housing SA pour mesurer et suivre sa performance opérationnelle. L'Autorité européenne des Marchés Financiers (ESMA) a promulgué des directives applicables à partir du 3 juillet 2016 relatives à l'utilisation et l'explication des indicateurs alternatifs de performance. Les notions considérées

5La Juste Valeur, ou « Fair Value », des immeubles de placement est la valeur d'investissement telle que déterminée par un expert immobilier indépendant, déduction faite des frais de transaction (cf. Communiqué de presse de la BE-REIT Association du

10novembre 2016). La Juste Valeur correspond à la valeur comptable en application des normes IFRS.

6Calculé selon l'AR du 13 juillet 2014 en exécution de la Loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées.

7Calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

8Calculé sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

9Sur la base du nombre d'actions.

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II.RÉSULTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS

Les informations financières relatives à la période qui s'est achevée au 31 mars 2019 ont été établies conformément aux International Financial Reporting Standards (IFRS).

Les chiffres publiés sont des chiffres consolidés ; conformément à la législation en la matière, les participations et les filiales sont consolidées.

1.Résultat locatif net

Le premier trimestre de 2019, Xior a réalisé un résultat locatif net de 10 293 KEUR contre 6 355 KEUR au premier trimestre 2018, soit une hausse de 62 %. Ce résultat locatif net augmentera encore au cours des prochains trimestres, vu que certaines acquisitions ne généreront des revenus locatifs que dans le courant de 2019. En outre, quelques immeubles en construction ou en rénovation ne rapporteront également de revenus locatifs qu'à partir du quatrième trimestre 2019.

Il s'agit principalement des immeubles suivants :

-Ariënsplein, Enschede : unités indépendantes encore en rénovation, revenus locatifs (partiels) prévus à partir de mai 2019 ;

-Alma, Bruxelles : en construction, revenus locatifs prévus à partir d'octobre 2019 ;

-Woodskot, Bruxelles : en construction, revenus locatifs prévus à partir d'octobre 2019 ;

-Bonnefanten, Maastricht : en construction, revenus locatifs prévus à partir d'octobre 2019 ;

-Xior Diagonal Besos, Barcelone : en construction, revenus locatifs prévus à partir du T3 2019.

Au premier trimestre 2019, le taux moyen d'occupation du portefeuille immobilier s'élevait à 98,5 %.

2.Résultat EPRA

Le résultat EPRA (hors résultat de portefeuille, hors impôts différés relatifs aux corrections IAS 40 et hors impact de la variation de la valeur réelle des actifs et passifs financiers) s'élève à 4 459 KEUR contre 2 463 KEUR au premier trimestre 2018. Le résultat EPRA après correction pour IFRIC 21 s'élève à 5 692 KEUR au 31 mars 2019 contre 3 221 KEUR au T1 2018.

Le résultat EPRA par action10 s'élève à 0,32 euro. Après correction pour IFRIC 21, celui-ci s'élève à 0,41 euro par action.

10Le calcul du résultat EPRA par action se base sur le nombre moyen pondéré d'actions au 31 mars 2019, soit 13 768 815.

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Suite à l'application de la règle comptable « IFRIC 21 Taxes » (introduite à partir de l'exercice 2015), une provision a été prélevée des chiffres au 31 mars 2019 pour l'exercice complet 2018 concernant la taxe foncière sur les biens immobiliers, les taxes immobilières néerlandaises, les taxes sur les résidences secondaires et les taxes dites « d'abonnements ». Cela a un plus fort impact négatif sur les résultats du premier trimestre de 2019, étant donné que ces coûts ne sont pas répartis sur les différents trimestres mais intégralement imputés au premier trimestre. Cette comptabilisation sera aplanie sur l'exercice complet. En revanche, si ces coûts étaient intégrés aux résultats de façon équitable, en imputant un quart des coûts à chaque trimestre, les résultats au 31 mars 2019 augmenteraient alors pour un montant de 1 233 KEUR. Dans cette hypothèse, le résultat EPRA s'élèverait à 5 692 KEUR.

3.Résultat net

Le résultat net au 31 mars 2019 s'élève à 466 KEUR contre 2 016 KEUR au 31 mars 2018. Le résultat net par action s'élève à -0,03 euro.11

Le résultat net inclut l'impact de la variation de la juste valeur des immeubles de placement, de l'autre résultat du portefeuille, des impôts différés relatifs aux corrections IAS 40 et des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. Le résultat EPRA est le résultat net corrigé en fonction des éléments mentionnés ci-dessus.

4.Juste valeur du portefeuille immobilier

Au 31 mars 2019, le portefeuille se compose de 5 505 unités locatives pour étudiants. Le portefeuille immobilier total est évalué à un montant de 819 238 KEUR au 31 mars 2019.

Si toutes les acquisitions et tous les projets envisagés sont réalisés, cette hausse se poursuivra jusqu'à environ 1,1 milliard d'euros, avec plus de 8 450 unités locatives pour étudiants.

5.Taux d'endettement et renforcement des fonds propres

Au 31 décembre 2019, le taux d'endettement représentait 49,24 % contre 49,32 % au 31 décembre 2018.

III.FINANCEMENT

Au 31 mars 2019, la Société avait conclu des contrats de financement avec ING Belgique SA, Belfius Banque SA, KBC Bank SA, BNP Paribas Fortis SA, Argenta Banque d'épargne SA, vdk bank, la Banque Nagelmackers et la Caisse d'Épargne, respectivement. ING Belgique SA a mis au total 125 MEUR à disposition ; Belfius Banque SA, 120 MEUR ; KBC Bank SA, 55 MEUR ; BNP Paribas Fortis SA, 75 MEUR ;

11Sur la base du nombre moyen pondéré d'actions.

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Argenta Banque d'épargne SA, 50 MEUR ; vdk bank, 10 MEUR ; la Banque Nagelmackers, 10 MEUR et la Caisse d'Épargne, 25 MEUR. Au 31 mars 2019, la Société a prélevé 410,5 MEUR pour ces financements.

La société tente d'étendre la durée des emprunts, la durée moyenne se situant à 4,14 ans au 31 mars 2019.

Par ailleurs, la société a conclu des contrats IRS au 31 mars 2019 pour une somme de 315 MEUR. Au 31 mars 2019, les financements prélevés (410,5 MEUR) étaient couverts à 88 % par des contrats Interest Rate Swap ou par des taux d'intérêt fixes.

Le coût de financement moyen sur le T1 2019 se chiffre à 2,12 % (T1 2018 : 2,09 %).

Au cours du T1 2019, des nouveaux contrats de financement ont été conclu avec Belfius Banque pour un montant de 25 MEUR et avec ING Banque pour 25 MEUR.

IV. RÉALISATIONS PRINCIPALES DU PREMIER TRIMESTRE 2019

-Acquisition d'un complexe pour étudiants à Barcelone

Le 13 mars 2019, Xior a conclu un accord portant sur l'acquisition d'une résidence pour étudiants à Barcelone12 . Il s'agit d'une résidence pour étudiants flambant neuve située sur le nouveau campus récemment inauguré de l'Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) (avec 3 500 étudiants et 400 professeurs et chercheurs), à proximité de la plage et du quartier branché 22@. La résidence compte

191chambres indépendantes et sera équipée de toutes les commodités modernes, comme un restaurant, un espace fitness, des salles d'études ainsi qu'une piscine et une terrasse sur le toit.

Le bâtiment a été construit sur la base d'une concession de 50 ans (jusqu'en 2067) et est entièrement meublé. La livraison est prévue pour la saison locative de l'été 2019 (des revenus locatifs seront générés à partir de ce moment). Le vendeur a donné une garantie locative à concurrence de 50 % pour l'occupation pendant les mois d'été (juillet et août), et ce, pour une durée de 3 ans (à partir de 2019). Cette garantie permet à Xior de compléter l'occupation des unités pendant les vacances d'été, étant donné qu'elles sont louées sur la base de contrats à 10 mois pendant l'année académique, en collaboration avec l'université, des entreprises locales et des organismes proposant des stages d'été. La concession a été octroyée et est activement gérée par un consortium de l'UPC et de trois autorités locales (Catalunya, Barcelone et Besòs), avec lesquelles Xior s'attend à collaborer de façon étroite et productive afin d'assurer le succès de la résidence et de l'ensemble du campus.

12Voir le communiqué de presse du 13 mars 2019.

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