Les oligarques russes, les barons du pétrole du Moyen-Orient et les entrepreneurs chinois milliardaires ont dépensé sans compter dans l'immobilier londonien au cours des trois dernières décennies, s'appropriant des maisons de prestige et des propriétés commerciales haut de gamme.

Mais l'invasion de l'Ukraine, qui dure depuis quatre mois et que la Russie qualifie d'opération militaire spéciale, a incité la Grande-Bretagne à imposer des sanctions à plus de 1 100 Russes qui, selon elle, ont des liens avec le Kremlin, ce qui a provoqué un malaise et gelé les ventes de maisons dans la région dite de Londres, selon les agents.

"Il y a certainement eu un certain nombre de transactions qui n'ont pas abouti, deux dépassant les 40 millions de livres (49 millions de dollars)", a déclaré Charlie Willis, PDG du courtier immobilier The London Broker, ajoutant que dans les deux cas, les acheteurs ont été conseillés de ne pas procéder "simplement parce que le vendeur était russe à l'origine". Il a refusé de donner plus de détails.

LE GRAND RESSERREMENT

Selon les agents Benham & Reeves, une pénurie généralisée de propriétés disponibles a fait grimper les prix des quartiers de Londres les plus prisés de 4,7 % depuis l'invasion, bien que les prix à Belgravia et Knightsbridge - des endroits populaires pour les Russes - aient grimpé légèrement moins, à 3,3 %.

"Le marché est alimenté par un manque d'offre", a déclaré Geoff Garrett, directeur chez le courtier en hypothèques Henry Dannell.

Le nombre de ventes résidentielles dans le centre de Londres a baissé de 30 % entre mars et mai par rapport à l'année dernière, bien qu'il soit toujours supérieur aux niveaux pré-pandémiques, selon la société de données immobilières LonRes.

L'agent immobilier Aston Chase estime que plus de 150 000 Russes vivent à Londres et possèdent à eux tous huit milliards de livres sterling d'actifs immobiliers, d'entreprises et d'autres investissements en Grande-Bretagne.

Mais Mark Pollack, cofondateur d'Aston Chase, affirme que les Russes fortunés sont de plus en plus prudents et craignent d'être pris dans la toile des sanctions.

"Les Russes n'achètent pas (de la même manière) et ne vendent pas, pas nécessairement parce qu'ils ne le veulent pas dans certains cas, mais parce qu'ils ne peuvent probablement pas le faire ou parce qu'il est plus raisonnable d'espérer que la poussière retombe", a-t-il déclaré.

En février, la Grande-Bretagne a supprimé ses "visas dorés" pour les investisseurs fortunés et a annoncé le mois dernier des plans pour un nouveau projet de loi sur la criminalité économique, destiné en partie à identifier les propriétaires de biens immobiliers en Grande-Bretagne et à combattre le financement illicite, bien que les critiques disent que des échappatoires subsistent.

Henry Sherwood, directeur général de The Buying Agents, qui se concentre sur les propriétés à partir d'environ cinq millions de livres, a déclaré que la répression avait contribué à anéantir les espoirs que la guerre et les sanctions puissent conduire à une vague de ventes russes à prix cassés.

Au début de la guerre, "nous avions des gens qui nous appelaient pour nous demander si nous avions des Russes à vendre", a-t-il déclaré.

Mais il ajoute : "Les plus discrets ne veulent pas avoir affaire à eux. Nos acheteurs ne veulent pas être associés à des ventes à la sauvette - ils ne veulent pas s'engager dans une transaction qui n'aura jamais lieu."

Un Russe non sanctionné n'a pas réussi à trouver trois avocats avant d'en trouver un prêt à l'aider à vendre une propriété londonienne coûteuse, a déclaré à Reuters un cadre supérieur d'une société de développement immobilier qui se trouvait de l'autre côté de la transaction.

Les locataires russes, y compris les étudiants, ont également du mal à transférer des fonds en raison des sanctions, ce qui les oblige à se retirer du marché londonien, a déclaré Marc von Grundherr, directeur chez Benham & Reeves.

Des sanctions occidentales sans précédent à l'encontre de Moscou, le retrait de la Russie de dizaines d'entreprises occidentales et la pression exercée sur les sociétés de conseil londoniennes pour qu'elles coupent les liens avec les clients russes ont poussé certains acheteurs russes vers des hotspots immobiliers plus accueillants tels que Dubaï ou Istanbul.

Selon M. Pollack, un client russe a renoncé à acheter un appartement londonien de 18 millions de livres lorsque les chars russes ont envahi l'Ukraine en février, parce qu'il était nerveux face à la rhétorique politique en Grande-Bretagne. Ils veulent toujours une maison à Londres, mais ont réduit leur budget de moitié, a-t-il dit.

Mais les acheteurs d'autres régions contribuent à maintenir le dynamisme du marché londonien.

Selon les données de Statista, les acheteurs internationaux ont représenté au moins un tiers des achats immobiliers dans les meilleurs emplacements du centre de Londres à chaque trimestre entre 2011 et 2019.

Vic Chhabria, directeur général de l'agent London Real Estate Office, spécialisé dans les nouvelles constructions ainsi que dans les condominiums de grande hauteur et les maisons de luxe, a déclaré que son agenda de rendez-vous était plein, l'intérêt venant surtout d'acheteurs de Singapour, Hong Kong et Mumbai prêts à dépenser entre deux et 20 millions de livres.

Une guerre prolongée, des réglementations plus strictes, des taux d'intérêt en hausse, une inflation galopante et des chutes brutales des marchés boursiers pourraient encore venir à bout d'une partie de cette croissance, ont ajouté les agents.

"Le marché immobilier s'est envolé au cours des deux ou trois dernières années", a déclaré Garrett. "Tous ces cycles doivent ralentir".

(1 $ = 0,8164 livre)