Présenté comme un paradis avec des tortues et des plages de sable blanc, le projet Forest City de Country Garden dans l'État de Johor, à côté de Singapour, vise à loger 700 000 personnes sur une superficie de 7 000 acres sur quatre îles récupérées, une fois achevé en 2035.

Sept ans plus tard, Country Garden a investi 20 milliards de ringgit (4,3 milliards de dollars) dans le projet, selon Forest City, ce qui est loin du plan initial de 100 milliards de dollars. Aujourd'hui, alors que le développement est toujours en cours, il abrite moins de 10 000 personnes, soit environ 1 % de son objectif.

Forest City est devenue emblématique des risques que Country Garden et certains de ses homologues chinois ont pris avec leur boom de la construction alimenté par l'endettement, non seulement dans leur pays, mais aussi sur les marchés étrangers.

Les analystes estiment que les perspectives de Country Garden de déployer des capitaux supplémentaires pour le projet sont de plus en plus difficiles, étant donné qu'il est confronté à un faible flux de trésorerie et à un mur d'obligations de remboursement. Il est également peu probable que le promoteur chinois voie ses revenus augmenter grâce au projet dans un avenir proche.

À la fin du mois dernier, Forest City a déclaré que le projet se déroulait comme prévu malgré des problèmes liés au "paysage politique et aux interférences, à la stabilité économique et à la politique gouvernementale".

"La société est également toujours prête à revoir et à réévaluer les plans de développement de Forest City après 2025 si le besoin s'en fait sentir", a déclaré la société, sans donner de détails sur ses plans ou sur l'importance de la date de révision de 2025.

Forest City, une coentreprise entre Country Garden et une société privée malaisienne soutenue par le sultan de Johor et le gouvernement de l'État, a été assaillie de problèmes allant de l'environnement à la réglementation depuis sa création en 2016.

Alors que le stress financier augmente pour Country Garden, l'aide du gouvernement malaisien sera cruciale pour la réussite du développement et la société pourrait devoir faire appel à des investisseurs externes pour relancer le projet, a déclaré Foo Gee Jen, directeur général du groupe à l'agence immobilière et au cabinet de conseil CBRE-WTW.

"Pour aller de l'avant, je pense qu'il faut morceler le projet et inviter des partenaires en coentreprise à monétiser certains actifs. Cela permettra d'accélérer le développement de Forest City", a-t-il déclaré.

Le bureau du Premier ministre malaisien Anwar Ibrahim n'a pas répondu aux questions visant à obtenir des commentaires sur les difficultés financières du promoteur.

VÉRITÉS SUR LES LOGEMENTS

Forest City a déclaré qu'environ 55 000 personnes visitent sa galerie de vente chaque mois et que deux hôtels de 600 chambres chacun, dont un centre de golf cinq étoiles, "affichent toujours complet".

"Voir, c'est croire", a déclaré Forest City dans une réponse par courriel.

Ce que Reuters a vu lors d'un récent voyage semblait bien différent.

Des routes vides bordées de palmiers menaient à un centre commercial où un salon de karaoké, un musée des nids d'oiseaux et un magasin de plantes médicinales figuraient parmi les points de vente fermés.

Le centre commercial de quatre étages ne comptait qu'une douzaine de boutiques ouvertes, les nettoyeurs étant plus nombreux que les clients. L'un des hôtels était en grande partie vide et le bar sur le toit qui le surplombait est resté fermé, bien que ses propriétaires aient déclaré à Reuters en février qu'il ouvrirait en mars.

La galerie des ventes présentait une réplique massive du projet, avec de nombreux blocs résidentiels portant la mention "sold out" ou "fast selling". Mais en l'espace d'une heure, seules quelques familles ont visité la grande salle d'exposition.

Plusieurs agents immobiliers ont déclaré que la demande de logements était faible, les acheteurs potentiels s'inquiétant du faible taux d'occupation, des problèmes environnementaux et de l'absence de développement économique.

"Les gens ne veulent pas acheter dans un quartier où il n'y a que quelques résidents", a déclaré un agent, qui a refusé d'être identifié en raison du caractère sensible de la question.

Un autre agent a déclaré que son client cherchait à vendre une unité après trois ans car il n'était pas satisfait du rythme de développement.

Forest City a déclaré que 28 000 unités de logement ont été achevées à ce jour, dont plus de 80 % ont été vendues à des acheteurs originaires d'au moins 30 pays.

LA CIBLE DES DÉTENTEURS D'OBLIGATIONS

Country Garden a moins de projets offshore que certains de ses homologues chinois, et certains analystes s'attendent à ce que Forest City soit la cible de certains des détenteurs de ses obligations en dollars si le promoteur n'est pas en mesure d'honorer ses dettes.

"Le terrain lui-même a de la valeur", a déclaré un détenteur d'obligations de Country Garden basé à Singapour, tout en soulignant les complications liées au traitement d'une coentreprise avec un gouvernement local.

Le mois dernier, la banque centrale de Malaisie a déclaré que les banques locales n'avaient qu'une exposition limitée à Country Garden, en raison des inquiétudes suscitées par ses difficultés financières.

M. Anwar, le premier ministre malaisien, a fait de Forest City une "zone financière spéciale" afin d'attirer les investissements, ce qui, selon Forest City, faciliterait sa commercialisation.

M. Anwar n'a pas expliqué pourquoi son gouvernement mettait en place des mesures d'incitation, mais les analystes estiment que cela pourrait être dû aux récents problèmes financiers de Country Garden, à la publicité négative dont le projet a fait l'objet dans le passé et à l'offre excédentaire de biens immobiliers à Johor, la plus élevée de Malaisie.

Néanmoins, pour certains habitants de Forest City, les prix plus bas que ceux de Singapour et le rythme de vie tranquille leur conviennent parfaitement.

"Si je n'avais pas à m'occuper de mes affaires dans mon pays, j'adorerais vivre ici en permanence. C'est tellement relaxant et les prix sont abordables", a déclaré à Reuters Yang Ming Han, une citoyenne chinoise d'une trentaine d'années.

"Bien que la valeur des maisons n'ait pas augmenté et qu'il ne s'agisse pas d'un bon investissement par rapport aux propriétés à Singapour, il est vraiment agréable de vivre ici.

Loh Wee Loon, qui a investi dans cinq entreprises à Forest City, est convaincu que la crise de la dette immobilière en Chine ne posera pas de problème.

"Je ne pense pas que les difficultés de la Chine soient un problème. La gestion est différente et je suis également confiant car Forest City bénéficie du soutien du sultan de Johor".

(1 $ = 4,6710 ringgit)

(1 $ = 1,3599 dollar de Singapour)