Genève (awp) - L'immobilier de rendement ne serait plus l'apanage des investisseurs institutionnels comme les caisses de pension ou les assurances. Face au manque d'alternatives de placements sûrs, les particuliers privilégient de plus en plus ce type de bien, affirme mercredi Credit Suisse dans une étude.

La tendance cause des tensions sur le marché immobilier sans toutefois présenter de risque systémique, assure la grande banque.

Acheter un appartement pour le louer ensuite: de plus en plus de particuliers optent pour cette solution au moment de déterminer leur stratégie d'investissement. En raison des taux d'intérêt négatifs, les actifs jugés sûrs - principalement les obligations - n'offrent plus de rendement suffisant, ce qui jette les petits acteurs dans les bras de l'immobilier de rendement.

Dopé par cette demande privée, le marché immobilier helvétique devrait continuer sur sa bonne lancée, prolongeant ce que le numéro deux bancaire helvétique appelle le "super-cycle".

Depuis la crise financière, la part des crédits hypothécaires pour l'acquisition d'objets destinés à la location a progressé à 17%, selon Credit Suisse. Un appartement en propriété sur six est ainsi acheté par un investisseur privé.

Ces acteurs privilégient des appartements situés dans des grandes agglomérations, surtout en périphérie, où la demande des locataires reste forte et les prix d'achat accessibles, afin d'obtenir des rendements substantiels grâce aux faibles taux d'intérêts, souligne la grande banque. Cette concentration accentue la pression sur les loyers et favorise l'accroissement de la population de pendulaires.

Credit Suisse met le doigt sur cette tendance, articulant le chiffre de trois millions de personnes qui quittent quotidiennement leur domicile pour rallier leur lieu de travail ou de formation. Le trajet prend en moyenne plus d'une demi-heure. Seul effet bénéfique, ce "peuple de pendulaires" soulage les grandes agglomérations dont le marché immobilier est "tendu".

Parkings moins demandés

Si l'acquisition de logements à des fins de location apparait comme un bon investissement, il n'en va pas de même pour les places de stationnement. La Suisse en compterait davantage que d'habitants, a considéré Sara Carnazzi Weber, responsable des analyses macroéconomiques, en conférence téléphonique.

Cette offre pléthorique n'est plus adaptée aux nouvelles tendances de mobilité. Les taux de vacance pour les places de parking sont ainsi plus élevés que ceux des surfaces habitables. Comme pour les logements, la demande dans les centres urbains s'avère supérieure.

La multiplication de petits investisseurs dans un secteur sensible comme l'immobilier ne présente pas de risque majeur, à en croire Credit Suisse. Tout comme les institutionnels, les particuliers sont soumis à des directives de financement strictes et près de 90% des emprunteurs ne possèdent qu'un seul et unique bien mis en location.

L'immobilier de rendement a encore de beaux jours devant lui, selon Sara Carnazzi Weber, pour qui le risque de bulle immobilière est actuellement très éloigné. "Il faudrait que les rendements deviennent négatifs avant la phase d'écroulement du marché. Il y a encore de la marge", a-t-elle expliqué.

Les auteurs de l'étude estiment que l'offre immobilière résidentielle reste globalement abondante en Suisse. Ni l'immigration, ni la conjoncture ne permettront d'équilibrer la situation cette année.

Le nombre de logements vacants devrait ainsi progresser, tout particulièrement les biens "plus trop neufs". Dans cette catégorie, Credit Suisse place les immeubles mis sur le marché à un prix élevé il y a trois à six ans et dont les premiers locataires sont partis.

Pour leur part, les surfaces commerciales demeurent soumises aux soubresauts du commerce de détail, lui-même confronté à la pression des achats en ligne. Les grandes artères commerciales sont épargnées par ces difficultés. Celles-ci, garantissant une visibilité et une fréquentation élevées, font l'objet d'une demande continue.

fr/ol/al