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Deux années de chute vertigineuse ont fait de l'immobilier européen l'un des secteurs préférés des vendeurs à découvert, les valorisations sectorielles et le positionnement des investisseurs ayant plongé à des niveaux jamais vus depuis la crise financière mondiale de 2008.
Depuis 2021, la valeur d'une jauge des actions immobilières européennes a été divisée par deux pour atteindre environ 131 milliards de dollars, mais l'humeur a changé en juillet lorsque les prévisions de bénéfices se sont améliorées.
En juillet, l'indice a surperformé le marché dans son ensemble de 10 points de pourcentage, avant un mois d'août volatil, ce qui a poussé les vendeurs à découvert à se retirer, alors même que les entrées dans certains fonds négociés en bourse axés sur le secteur se sont accrues.
Gerry Fowler, responsable de la stratégie des actions européennes chez UBS, a déclaré que les rendements obligataires en Europe semblaient s'être stabilisés sur les paris de la Banque centrale européenne de relever les taux d'intérêt une fois de plus en septembre, et que cela commençait à atténuer la pression sur les sociétés immobilières tout en encourageant les investisseurs à s'intéresser davantage à ce secteur.
"La situation n'est pas brillante pour les sociétés immobilières et c'est la raison pour laquelle elles se négocient avec une forte décote. Devons-nous nous attendre à ce qu'elles retrouvent immédiatement leur pleine valorisation ? Probablement pas. Mais du point de vue du sens de la marche, les choses ont commencé à s'améliorer", a-t-il déclaré. "Depuis un mois ou deux, nous commençons à avoir des indications sur la capacité des entreprises à se recentrer sur la croissance des bénéfices".
Les données de Refinitiv montrent que les révisions des bénéfices sont devenues positives en juillet, après 15 mois de dégradations. Les bénéfices sont désormais considérés comme augmentant de 1,4 % en 2024, alors que les prévisions précédentes tablaient sur une légère baisse.
Toutefois, Zsolt Kohalmi, codirecteur général de Pictet Alternative Advisors à Londres, a déclaré que les taux d'intérêt en Europe devraient baisser d'environ 150 points de base pour relancer le marché, qui est en difficulté en raison d'une "impasse totale" dans les transactions parce que les acheteurs et les vendeurs ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le prix.
"Cet été, certains font le pari que tout va être rose. L'inflation va baisser, les taux d'intérêt vont baisser et certains des problèmes structurels de l'immobilier vont être résolus", a-t-il déclaré.
"C'est un scénario. Mais je ne sais pas quelle est sa probabilité... Je pense que cela prendra plus de temps et que nous pourrions connaître un autre creux avant d'avoir des hausses", a-t-il ajouté.
Selon S&P Global Market Intelligence, les actions prêtées, un indicateur de l'intérêt à court terme, dans les sociétés de gestion et de développement immobilier cotées en Europe ont chuté de près d'un tiers depuis le pic atteint en mai et représentent désormais moins de 1,7 % de la capitalisation boursière de ces sociétés.
Dans le même temps, l'ETF iShares European Property de BlackRock a enregistré une hausse de 10 % des flux entrants depuis la fin février, selon les données publiées sur son site web.
La plupart des investisseurs restent à l'écart. L'enquête menée par Bank of America auprès des gestionnaires de fonds (FMS) en août a montré que les investisseurs avaient capitulé et que leur positionnement était retombé aux niveaux de 2008, mais que l'achat de REITs (real estate investment trusts) était la meilleure stratégie à contre-courant.
Selon les données de Refinitiv, l'immobilier en Europe est 30 % moins cher que sa valeur moyenne sur 20 ans et affiche une décote de 49 % par rapport au marché, la plus importante depuis 15 ans.
Un rapport publié en juillet par la banque de financement et d'investissement de Natixis indique que les transactions immobilières commerciales européennes ont chuté de 60 % en glissement annuel au cours du premier trimestre.
Natixis prévoit une baisse de la valeur des biens immobiliers et estime que six des 22 sociétés de placement immobilier risquent de voir leur note abaissée, ce qui pourrait rendre plus difficile l'obtention d'un financement par l'emprunt.
Les banques sont de plus en plus vigilantes quant à la détérioration de la qualité des prêts qu'elles accordent aux sociétés immobilières, les ratios clés, notamment le ratio prêt/valeur, étant soumis à une pression constante, ce qui augmente les risques de violation des clauses restrictives, qui pourraient obliger les emprunteurs à augmenter leurs fonds propres, voire à vendre des actifs.
Société Générale, qui n'a aucune exposition à l'immobilier depuis plus d'un an, considère le rebond de l'été comme un faux départ et estime qu'il n'y a pas de direction claire dans les bénéfices du secteur.
"Nous n'aimons pas ramasser des sous dans un marché à faible liquidité. Des opportunités peuvent émerger... mais cela ne donne pas une image très positive du secteur", a déclaré Charles de Boissezon, responsable de la stratégie actions de la banque française.
Les risques pour l'immobilier comprennent une nouvelle vague d'inflation. M. Kohalmi, de Pictet, a également déclaré que la "plus grande inconnue" était la contagion du prochain cycle de refinancement, en particulier sur le marché très excédentaire des immeubles de bureaux aux États-Unis : "Étant donné que les banques de premier rang ne veulent pas se refinancer, personne ne sait comment cela se passera.
Toutefois, pour M. Fowler d'UBS, les valeurs immobilières européennes peuvent continuer à surperformer jusqu'à la fin de l'année : "Les meilleures idées sont celles qui ne parviennent pas à justifier pleinement une hausse... Lorsque vous êtes sûr que les choses vont mieux, il est probablement déjà trop tard".
