BlackRock et M&G font partie des gestionnaires d'actifs qui ont reporté les retraits des fonds immobiliers du troisième trimestre ce mois-ci, portant le total de la valeur des actifs des fonds en suspens à environ 15 milliards de livres (18,2 milliards de dollars), à la suite d'une mesure similaire prise par les gestionnaires pour retarder les rachats du deuxième trimestre en octobre.

C'est la quatrième fois que des fonds immobiliers dits "ouverts" bloquent leurs portes en Grande-Bretagne depuis la crise financière mondiale de 2008/09.

Le contexte actuel est marqué par les taux d'inflation les plus élevés depuis environ 40 ans et une période d'incertitude économique qui a fait chuter de 13,3 % la valeur en capital de l'immobilier commercial britannique en 2022, annulant les gains réalisés en 2021, selon les données de CBRE cette semaine.

"Un certain nombre de fonds institutionnels ont construit des immeubles sur le marché à des prix que nous n'avions pas vus depuis près de dix ans", a déclaré James Nicholls, directeur de l'équipe Central London Capital Markets de la société de conseil en immobilier Avison Young.

Dans la plupart des cas, les investisseurs acceptent les restrictions de distribution et de paiement des fonds immobiliers ouverts afin d'éviter de lourdes pertes sur des actifs coûteux et difficiles à vendre, tels que les centres commerciaux et les complexes de bureaux.

Mais certains des investisseurs qui souffrent le plus depuis longtemps envisagent de réduire leur exposition, selon des personnes du secteur, tandis que les régulateurs ont tenté de s'attaquer à ses lacunes.

En 2020, la Financial Conduct Authority s'est alarmée du décalage entre les actifs immobiliers, dont l'achat et la vente peuvent prendre des mois, et les fonds vendus avec la promesse de transactions régulières, voire quotidiennes.

L'autorité de surveillance des marchés a introduit une structure connue sous le nom de "fonds d'actifs à long terme", qui exige une période de préavis plus longue pour les retraits, mais les analystes affirment que cette structure n'a pas été très utilisée.

Les gestionnaires d'actifs retardent généralement les paiements lorsqu'ils ne sont pas en mesure de répondre à toutes les demandes de rachat de fonds ouverts, afin de garantir l'égalité de traitement des clients.

Toutefois, la régularité de ces délais a remis en question la logique et le profil de rendement de ces types de fonds, qui sont souvent obligés de détenir des positions de trésorerie beaucoup plus importantes pour gérer toute augmentation rapide des retraits.

M. Nicholls a déclaré qu'il s'attendait à ce que certains fonds ayant différé les paiements "se séparent de certains actifs afin de constituer leurs réserves de liquidités pour le moment où ils devront commencer à faire face aux rachats".

POLITIQUE ET PANDÉMIE

Les fonds immobiliers ont été suspendus à grande échelle pendant la crise financière de 2008/09, après le vote du Brexit en 2016 et après les blocages du COVID-19 en 2020. Certains fonds destinés aux investisseurs particuliers ont depuis été fermés, signe d'une baisse de la demande dans le secteur.

Les investisseurs ont retiré 184 millions de livres des fonds immobiliers britanniques en octobre 2022, après que les marchés monétaires ont été secoués par les plans fiscaux de l'ancienne première ministre Liz Truss, selon les données de l'observateur du marché Calastone, bien que ces sorties se soient ralenties au cours des mois suivants.

Le resserrement de la politique monétaire des banques centrales va toutefois exacerber les problèmes de liquidité des fonds immobiliers, a déclaré Hani Redha, gestionnaire de portefeuille multi-actifs chez PineBridge.

"Beaucoup d'actifs ont été évalués et beaucoup d'investissements ont été structurés sur la base de taux d'intérêt exceptionnellement bas, donc une fois que cette réévaluation aura eu lieu, il y aura beaucoup de réévaluations à faire", a-t-il déclaré.

Certains investisseurs, comme Neil Meikle, responsable mondial des actifs immobiliers chez abrdn, dont le fonds immobilier britannique de 1,2 milliard de livres reste ouvert, sont optimistes pour l'avenir. Selon lui, le creux de la vague pour les valeurs de l'immobilier commercial britannique n'est "plus très loin".

Mais en l'absence d'une vague de ventes immobilières, la recherche de ce plancher est un processus lent et incertain.

Selon le fournisseur d'indices MSCI, les données préliminaires du quatrième trimestre indiquent que les cessions d'actifs par les institutions britanniques se sont élevées à moins d'un milliard de livres, ce qui représente la période la plus lente depuis que les données ont été compilées pour la première fois en 2001.

Selon les analystes de Fitch, un plus grand nombre de demandes de rachat pourrait déclencher des volumes plus importants de ventes forcées, faisant baisser la valeur des actifs, ce qui pourrait à son tour entraîner des rendements plus faibles et des retraits potentiellement plus généralisés.

Le BlackRock UK Property Fund travaille à la vente d'une réserve d'actifs, un processus qui a commencé avant les reports, a déclaré un porte-parole de BlackRock.

La vague de reports a principalement touché les fonds destinés aux investisseurs institutionnels, tels que les régimes de retraite, qui ont retiré de l'argent pour répondre aux besoins urgents de liquidités à la suite du mini-budget de la fin septembre.

Ces investisseurs pourraient à l'avenir se détourner des actifs risqués tels que l'immobilier, après que la hausse des taux d'intérêt a réduit leurs déficits.

Marc Devereux, responsable du conseil en investissement chez le consultant en pensions Broadstone, a déclaré que des positions de financement plus solides signifiaient que certains régimes de pension pourraient ne plus choisir d'immobiliser de l'argent dans l'immobilier pendant de longues périodes, ajoutant que certains régimes auraient besoin d'analyser "si les allocations existantes restent appropriées".

(1 dollar = 0,8240 livre)