Un solide résultat annuel – le dividende financé par les réserves issues d’apports de capital reste inchangé

Développement et amélioration de la qualité du portefeuille immobilier

Un montant total de CHF 49,6 millions a été investi dans des achats, des nouvelles constructions et des planifications. Un immeuble a été acheté, assaini et en grande partie à nouveau loué. Trois achats complémentaires ont été effectués au total. Trois immeubles de plus petite taille ayant besoin d'être assainis ont été vendus, car les dépenses liées aux travaux de rénovation étaient trop élevées et le potentiel de rendement trop faible.

Deux lotissements comptant un total de 62 appartements ont été achevés et quasiment entièrement loués. Les achats, les nouvelles constructions et les ventes ont modifié de façon positive la structure du parc immobilier. La valeur des immeubles de rendement a augmenté de 14,2%, passant de CHF 416,7 millions à CHF 475,7 millions. En contrepartie la valeur des immeubles non rentabilisés a chuté de 13,8%, s'établissant à CHF 52,4 millions (contre CHF 60,8 millions en 2012).

L'achèvement des deux nouveaux lotissements, l'assainissement de l'immeuble acheté et la cession de trois anciens immeubles ont à nouveau rajeuni le parc immobilier. Le nombre d'immeubles du portefeuille avec production de chaleur neutre en CO2 a progressé de 11 à 14. Les charges immobilières ont reculé de 10,1% à CHF 6,2 millions (CHF 6,9 millions).

Léger recul des produits locatifs - un résultat immobilier en hausse

Un ancien immeuble est promis à démolition en 2014. Les contrats de location sont arrivés à échéance durant l'exercice, d'où la diminution des produits locatifs. En outre, des surfaces commerciales et industrielles ont connu ponctuellement une baisse de loyer, ce qui a entraîné un léger recul des revenus locatifs de 1,3% à CHF 30 millions (CHF 30,4 millions).

Le résultat de la nouvelle évaluation d'immeubles, s'élevant à CHF -0,6 million, a été légèrement négatif comme durant la période de comparaison. Un montant de CHF 0,7 million a donc pesé en moins sur le résultat qu'en 2012 (CHF -1,3 million). La diminution générale des charges immobilières a permis d'améliorer le résultat immobilier de 1,3% à CHF 23,8 millions (CHF 23,5 millions). Comme déjà expliqué dans le rapport semestriel, le taux de vacance des immeubles de rendement a connu une hausse de 13,1% (10,2%) en raison des premières et nouvelles mises en location. Ce taux s'établissait toutefois encore à 13,8% au premier semestre 2013. Pour l'année entière, il a donc reculé de 0.7%.

Trois immeubles de rendement en construction et neuf projets de nouvelles constructions planifiées

Trois projets comptant au total 86 appartements et affichant 6053 m² de surfaces de bureau et d'exposition ainsi qu'un volume d'investissement de CHF 57,0 millions sont en cours de réalisation. La première étape des travaux d'assainissement de l'aile est de l'immeuble Factory 1, situé à la Route de Soleure 1 à Bienne, est en grande partie terminée. L'immeuble est pour l'essentiel loué à partir de fin 2014. La deuxième étape des travaux sera quasiment achevée d'ici là.

Le 24 novembre 2013, les citoyens et citoyennes de Thoune ont approuvé à une large majorité l'achat du terrain et du projet «Schadaugärtnerei». La population souhaitait ainsi empêcher la construction du terrain, qui devrait être utilisé à des fins publiques à plus longue échéance. Le revirement du conseil communal de Thoune, qui, suite à cette réévaluation politique, a cessé de soutenir le projet d'Espace après six années de travaux de planification, a fini par entraîner la vente du terrain «Schadaugärtnerei». Espace a été indemnisée à hauteur de CHF 3,4 millions pour tous les coûts occasionnés.

A la fin de l'année sous revue, neuf nouveaux projets de construction représentant 384 appartements et un volume d'investissement de CHF 151,0 millions étaient en cours de planification, l'achèvement des travaux étant prévu pour la période 2015-2020. La pose de la première pierre de deux projets de logements devrait avoir lieu en 2014.

Une situation financière saine - des conditions de financement plus avantageuses

Le financement des immeubles neufs ou venant d'être achetés a nécessité une hausse des engagements financiers de CHF 282,0 millions à CHF 322,3 millions. La quote-part du capital propre a par conséquent diminué, passant de 45,0% à 42,0% et le degré de couverture des investissements de 48,4% à 45,0%. Fin 2013, les liquidités s'élevaient à CHF 36,0 millions (CHF 38,6 millions). Cette situation financière toujours aussi solide permet à Espace de poursuivre le développement de son portefeuille immobilier.

Les nouveaux financements ont été conclus pour une durée d'environ dix ans. Les charges d'intérêts moyennes sont donc passées de 3,15% à 2,81%. L'échéance moyenne de cinq ans et six mois (cinq ans et sept mois) est restée quant à elle quasiment inchangée.

Action Espace: une meilleure performance que les actions immobilières suisses

L'action Espace n'a pu échapper à la tendance globalement négative enregistrée par les actions immobilières suisses. Le cours, qui s'établissait à CHF 143,00 en 2012, s'établit désormais à CHF 136,00. La performance a été, avec le versement du dividende de CHF 4.25 par action, de -1,92%, alors que, sur la même période, le rendement global des actions immobilières suisses (SXI Real Estate Shares Total Return Index) était de -6,88%; à titre de comparaison, celui de l'indice SPI s'élevait à 24,60%. Le bénéfice de la période et la solide situation financière permettent au conseil d'administration de proposer le versement d'un dividende inchangé de CHF 4.25 par action, financé par les réserves issues d'apports de capital. Le dividende est exonéré de l'impôt anticipé et n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu pour les personnes privées domiciliées en Suisse.

Perspectives

La demande en surfaces commerciales et industrielles reste modérée. En revanche, les appartements neufs et plus anciens proposés à la location ont trouvé très facilement preneur grâce à un rapport qualité-prix très attractif.

Les répercussions qu'aura l'initiative populaire contre l'immigration de masse approuvée par le peuple suisse sur le marché de l'immobilier et sur l'activité d'Espace ne sont pas encore prévisibles. L'absence relative de boom de la construction dans les régions d'investissement d'Espace devrait toutefois en atténuer les éventuels effets négatifs. Mais il faut également s'attendre à ce que les investissements dans le secteur immobilier connaissent plutôt un ralentissement.

Espace a poursuivi ses actions en direction du marché local et misé sur la demande concrète axée sur les micro-situations intéressantes. Ce type de logements proposés à la location continue d'avoir le vent en poupe et permet à Espace d'afficher durablement une croissance rentable grâce à des nouvelles constructions modernes.

Au vu de la situation actuelle, le conseil d'administration et la direction entendent maintenir la politique en matière de dividende qui a été menée jusqu'à présent.

Nous remercions les actionnaires de leur confiance. Nous remercions également nos partenaires commerciaux et nos locataires pour la bonne collaboration et toute l'équipe d'Espace pour son engagement sans faille.

Le rapport annuel est également publié aujourd'hui 4 avril 2014.

Le document est téléchargeable sur le site www.espacereal.ch, sous la rubrique «Investisseurs/rapports annuels».