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Le rapport sur l'épargne longue présenté mardi, comme le plan d'urgence annoncé fin mars par François Hollande, aborde juste le sujet. Les députés socialistes Karine Berger et Dominique Lefebvre y proposent un nouveau contrat d'assurance-vie pouvant être investi entre autres dans le logement.
Environ 75 milliards d'euros, soit 4,3% des actifs des compagnies d'assurance, sont placés dans l'immobilier.
"Si le gouvernement souhaite par exemple un soutien de l'assurance-vie, il va falloir mettre en place une conditionnalité à son régime fiscal", estime Marc Gedoux, président du promoteur Pierre Etoile. "L'Etat doit maintenir le régime fiscal de l'assurance-vie tout en imposant un investissement de 15% à 20% des fonds dans le logement."
Reste que des mesures incitatives ou obligatoires liées à l'assurance-vie ne sauraient à elles seules convaincre les institutionnels, à l'heure où certains veulent réduire leur exposition au marché immobilier français, comme Axa, préoccupé par les perspectives économiques de la France.
A neuf jours du salon de l'immobilier, le secteur du bâtiment, qui compte 1,18 million de salariés rien que dans la construction, reconnaît en effet que le manque de rentabilité du logement constitue le principal problème des institutionnels.
LE FONCIER, PREMIÈRE VARIABLE D'AJUSTEMENT
"Nous investissons dans l'immobilier, pas dans l'immobilier d'habitation parce que ce n'est pas très rentable", ne cachait pas Nicolas Moreau, le PDG d'Axa France, jeudi dernier lors d'un point de presse.
"C'est un problème de rentabilité, d'accès au foncier. Si on veut faciliter l'investissement, il faut aussi donner des conditions favorables à ces investissements."
Avec un rendement brut moyen de 3% par an, le logement manque de rentabilité face à des taux de 7% à 8% dans l'immobilier de bureau, voire de 10% à 12% dans les entrepôts de logistique en périphérie des villes.
Pour rendre le secteur de l'habitat à nouveau attractif, les leviers restent rares. Compte tenu de la conjoncture économique, il est par exemple difficilement envisageable d'augmenter les prix et les loyers des logements.
L'unique moyen d'action serait donc de réduire les coûts des opérations immobilières, qui comptent trois gros postes de dépenses : les frais divers (frais financiers, honoraires de gestion ...), le coût de la construction et le foncier.
"Dans cette équation, (...) le prix du terrain est la seule variable d'ajustement car les frais divers sont un pourcentage du prix de vente et les coûts de la construction ont tendance à augmenter avec la multiplication des nouvelles normes", observe Marc Gedoux.
Le plan d'urgence pour le logement comprend une simplification des normes et procédures par ordonnances incluant notamment une division par trois des délais de procédure et par deux celui du traitement des contentieux.
PAS DE VENTES NOUVELLES AVANT 2014
Mais pour obtenir un résultat tangible, il faudrait frapper fort. Ainsi, pour réduire de 10% le prix de vente d'un logement, le tarif du foncier devrait baisser de 30%, relève le promoteur, précisant que le seul moyen d'y parvenir serait d'augmenter le nombre de terrains disponibles.
Une autre mesure du gouvernement, visant à faciliter la transformation de bureaux en habitations, n'a pas convaincu les professionnels étant donné un coût jugé prohibitif par rapport à la construction de logements neufs.
Magali Marton de DTZ Research, citant une étude de l'Orie (Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise), relève que la réhabilitation d'un bureau en logement peut atteindre 2.200 euros le mètre carré pour la structure à Paris.
"Cela ne répond en outre pas du tout au problème de création de logements car cela permet de créer entre 200 et 300 logements par an, qui reste loin des ambitions affichées", ajoute-t-elle.
Les mises en chantier de logements, selon les données officielles, ont chuté de 21,6% à 87.981 unités lors des trois mois à fin février, comparé à la même période un an plus tôt. Sur douze mois, de mars 2012 à février 2013, les mises en chantier s'inscrivent en baisse de 18,3% à 335.784 unités.
Le promoteur Nexity craint même que la construction de logements neufs tombe à 290.000-310.000 unités, en incluant le coup de pouce de 10.000 logements intermédiaires de la Caisse des dépôts, ce qui pourrait constituer le niveau d'activité le plus bas de ces 50 dernières années.
Un projet ne peut être lancé que si une grande partie des futurs logements a déjà trouvé preneur, condition d'obtention auprès des banques de la garantie financière d'achèvement. Or le taux de précommercialisation s'élève aujourd'hui à 40%, voire 60% pour les petits promoteurs, contre 20-25% il y a dix ans.
Le temps nécessaire à la commercialisation a de surcroît plus que doublé par rapport à l'an dernier, selon des promoteurs, reflet de la crise économique.
"Le temps économique et le temps politique n'est pas le même", résume Alain Dinin, PDG de Nexity.
Il attend maintenant la présentation de la loi sur le logement par la ministre Cécile Duflot fin juin et les décrets d'application en septembre. Sans oublier la période préélectorale complexe des municipales.
"On ne peut donc pas attendre de ventes nouvelles avant le premier semestre 2014", prévient-il.
Avec Matthieu Protard, édité par Dominique Rodriguez
