REALSTONE SWISS PROPERTY FUND FONDS REALSTONE RSF
RAPPORT SEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
Sommaire
01 | Introduction | |
Présentation | 04 | |
Données clés | 05 | |
Organisation | 06 |
02 | Comptes et indications importantes | |
Compte de fortune | 08 | |
Compte de résultat | 09 | |
Hypothèques et autres engagements | 10 | |
Engagements de paiements contractuels | 12 | |
Taux de rémunération | 12 | |
Principe d'évaluation de la valeur nette d'inventaire (VNI) | 13 | |
Liste des sociétés immobilières | 14 | |
Indications d'importance économique ou juridique particulière sur les affaires | 14 | |
Achats et ventes durant la période | 15 | |
Evènements postérieurs à la date du bilan | 15 |
03 | Les immeubles | |
Composition du parc | 17 | |
Inventaire des immeubles | 19 | |
04 | Mentions légales | |
Impressum | 45 | |
Disclaimer | 45 |
02
SOMMAIRE
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
01
Introduction
03
INTRODUCTION
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
Présentation
04
>PRÉSENTATION
Le fonds Realstone RSF est un fonds de placement im- mobilier de droit suisse, principalement résidentiel, lan- cé en 2008, ouvert au public et côté à la bourse suisse SIX Swiss Exchange.
Le contrat de fonds a été établi par Realstone SA, à Lau- sanne, en sa qualité de direction de fonds, avec la Banque Cantonale Vaudoise (BCV), à Lausanne, en sa qualité de banque dépositaire.
Autorisé par l'Autorité fédérale de surveillance des mar- chés financiers (FINMA), le fonds est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) aux termes du- quel la direction de fonds s'engage à faire participer l'in-
Lausanne (VD), Avenue de Sévelin 13A-13C, 17D-17F
vestisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu'il a acquises, et à gérer le fonds conformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds de place- ment, à titre autonome et en son propre nom.
Lancé en 2008, le fonds Realstone RSF atteint aujourd'hui une fortune totale de CHF 2.50 milliards
La banque dépositaire est partie au contrat de fonds, conformément aux tâches qui lui sont dévolues de par la loi et le contrat de fonds.
INTRODUCTION
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
Données
clés
au 30.09.2024 | au 30.09.2023 | ||||
CHF | CHF | ||||
Chiffres résumés | |||||
Fortune totale du fonds | 2'495'659'046.07 | 2'532'301'840.75 | |||
Fortune nette du fonds | 1'633'952'438.54 | 1'665'195'475.21 | |||
Valeur vénale estimée des immeubles | 2'424'153'000.00 | 2'474'411'000.00 | |||
Dont terrains à bâtir. y compris les bâtiments à démolir | |||||
et les immeubles en construction | 72'435'000.00 | 229'295'000.00 | |||
Cours en bourse | 129.50 | 121.50 | |||
Nombre d'immeubles | 85 | 91 | |||
Valeur nette | |||||
d'inventaire | |||||
Parts en | Fortune nette | par part | |||
Date | circulation | CHF | CHF | ||
30.09.2024 | 13'415'491 | 1'633'952'438.54 | 121.80 | ||
30.09.2023 | 13'415'491 | 1'665'195'475.21 | 124.12 | ||
30.09.2022 | 13'415'491 | 1'687'462'767.73 | 125.78 | ||
au 30.09.2024 | au 30.09.2023 | ||||
Indices calculés selon la directive de l'AMAS | |||||
Quote-part de perte sur loyer | 7.91 % | 8.88 % | |||
Coefficient d'endettement | 31.03 % | 30.25 % | |||
Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) | 69.73 % | 63.99 % | |||
Quote-part des charges d'exploitation du fonds (TER REF GAV) 1 | 0.79 % | 0.79 % | |||
Quote-part des charges d'exploitation du fonds (TER REF MV) 1 | 1.13 % | 1.18 % | |||
Rendement des fonds propres « Return on Equity » (ROE) 2 | 1.95 % | 1.25 % | |||
Rendement du capital investi « Return on Invested Capital » (ROIC) 2 | 3.15 % | 2.23 % | |||
Rendement sur distribution | n/a | n/a | |||
Coefficient de distribution | (Payout ratio) | n/a | n/a | ||
Agio/Disagio | 6.32 % | -2.11 % | |||
Rendement de placement 2 | 1.99 % | 1.28 % | |||
3 2024 | 4 Depuis création | Ex. comptable | |||
Période | 2023 | du fonds | 2024/2025 | ||
Performance du fonds (dividende réinvesti) | |||||
Realstone | 7.50 % | -0.62 % | 136.27 % | 3.34 % | |
SXI Real Estate Funds R Funds Broad Total Return5 | 9.83 % | 5.03 % | 142.80 % | 3.69 % |
La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l'émission et du rachat des parts.
- Annualisé.
- Calcul pour 6 mois (du 1er avril 2024 au 30 septembre 2024).
- Du 1er janvier au 30 septembre 2024.
- Du 25 juin 2008 au 30 septembre 2024 (performance cumulative).
- L'indice de comparaison SXI Real Estate ® Funds Broad Total Return (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Exchange. Leur pondération dans l'indice est en fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l'indice de performance SWIIT, les paiements de dividendes sont pris en compte.
05
INTRODUCTION >DONNÉES CLÉS
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
Organisation
Direction de fonds
Realstone SA
Avenue d'Ouchy 6, 1006 Lausanne
Conseil d'administration
M. Yann Wermeille
Président
M. Yvan Schmidt
Vice-président
M. Esteban Garcia
Administrateur
Direction
M. Julian Reymond
CEO
M. Guillaume Fahrni
CFO
M. Alberto Simonato
Directeur
Experts chargés des estimations
Wüest Partner SA
1204 Genève
représenté par M. Pascal Marazzi-de-Lima et M. Vincent Clapasson
CBRE (Geneva) SA
1205 Genève
représenté par M. Yves Cachemaille et M. Sönke Thiedemann
Banque dépositaire
Banque Cantonale Vaudoise (BCV)
Place St-François 14, 1001 Lausanne
Organe de révision
PricewaterhouseCoopers SA (PwC)
Avenue C.-F. Ramuz 45, 1009 Pully
Gestion des immeubles
Bernard Nicod SA
1003 Lausanne
Bory & Cie SA
1208 Genève
Burriplus
3005 Bern (depuis le 1er avril 2024)
de Rham SA
1001 Lausanne
Fidimmobil SA
2300 La Chaux-de-Fonds
Gerama SA
1701 Fribourg
Grange & Cie SA
1208 Genève
Multigestioni SA
6600 Locarno
Privera AG
3073 Gümligen
Régie de Fribourg SA
1701 Fribourg
Rilsa SA
1002 Lausanne
Sidenzia SA
8304 Wallisellen (depuis le 1er avril 2024)
Wincasa AG
8404 Winterthour
06
INTRODUCTION >ORGANISATION
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
02
Comptes
et indications importantes
07
COMPTES ET INDICATIONS IMPORTANTES
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
Compte de fortune
au 30.09.2024 | au 30.09.2023 | |
CHF | CHF | |
Actifs | ||
Avoirs bancaires à vue | 12'852'891.10 | 8'349'933.29 |
Immeubles | ||
Immeubles d'habitation | 1'459'754'000.00 | 1'409'881'000.00 |
Immeubles à usage mixte | 411'491'000.00 | 289'489'000.00 |
Immeubles à usage commercial | 480'473'000.00 | 545'746'000.00 |
Terrains à bâtir. y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction | 72'435'000.00 | 229'295'000.00 |
Total des immeubles | 2'424'153'000.00 | 2'474'411'000.00 |
Autres actifs | 58'653'154.97 | 49'540'907.46 |
Fortune totale du fonds | 2'495'659'046.07 | 2'532'301'840.75 |
Passifs | ||
Engagements à court terme | ||
Hypothèques à court terme portant intérêt | ||
et autres engagements garantis par des hypothèques | 392'629'500.00 | 454'805'852.30 |
Autres engagements à court terme | 129'046'345.77 | 73'577'323.86 |
Engagements à long terme | ||
Hypothèques à long terme portant intérêt | ||
et autres engagements garantis par des hypothèques | 299'498'000.00 | 293'780'500.00 |
Total des passifs | 821'173'845.77 | 822'163'676.16 |
Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation | 1'674'485'200.30 | 1'710'138'164.59 |
Estimation des impôts dus en cas de liquidation | -40'532'761.76 | -44'942'689.38 |
Fortune nette du fonds | 1'633'952'438.54 | 1'665'195'475.21 |
Variation de la fortune nette du fonds | ||
Fortune nette du fonds au début de la période | 1'651'769'964.40 | 1'691'741'094.86 |
Distribution | -49'637'316.70 | -47'624'993.05 |
Solde des mouvements de parts | - | - |
Résultat total | 31'819'790.84 | 21'079'373.39 |
Fortune nette du fonds à la fin de la période | 1'633'952'438.54 | 1'665'195'475.21 |
Évolution du nombre de parts (rachetées et émises) | ||
Nombre de parts en circulation en début de la période | 13'415'491 | 13'415'491 |
Parts émises durant la période | - | - |
Parts rachetées durant la période | - | - |
Nombre de parts en circulation à la fin de la période | 13'415'491 | 13'415'491 |
Valeur nette d'inventaire par part à la fin de la période | 121.80 | 124.12 |
Informations complémentaires (annexe 3 OPC-FINMA) | ||
Montant du compte d'amortissement des immeubles | 11'278'023.46 | 10'594'279.27 |
Montant du compte de provisions pour réparations futures | - | - |
Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l'exercice suivant | Aucune | Aucune |
08
COMPTES ET INDICATIONS IMPORTANTES >COMPTE DE FORTUNE
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
Compte de résultat
du 01.04.2024 | du 01.04.2023 | |
au 30.09.2024 | au 30.09.2023 | |
CHF | CHF | |
Revenus | ||
Loyers (rendements bruts) | 45'137'933.33 | 45'712'741.53 |
Produits des avoirs en banque | 2'405.15 | - |
Intérêts intercalaires portés à l'actif | 2'646'603.89 | 2'365'287.35 |
Autres revenus | 765'156.66 | 654'389.35 |
Total des revenus | 48'552'099.03 | 48'732'418.23 |
Charges | ||
Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques | 6'658'458.44 | 6'543'695.57 |
Entretien et réparations ordinaires | 3'048'584.41 | 2'681'989.28 |
Entretien et réparations extraordinaires | 664'152.29 | 537'485.03 |
Administration des immeubles : | ||
- Frais liés aux immeubles | 2'966'219.55 | 4'380'326.23 |
(eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, etc.) | ||
- Impôts immobiliers et taxes liées aux immeubles | 1'095'011.59 | 1'558'244.33 |
- Frais d'administration | 3'006'322.99 | 3'090'661.68 |
(honoraires et frais de gérance) | ||
Amortissements des immeubles | 303'950.48 | 1'032'057.52 |
Impôts directs | 3'161'842.99 | 3'529'781.98 |
Frais d'estimation et d'audit | 170'362.57 | 176'067.70 |
Frais bancaires | 79'690.46 | 36'474.05 |
Frais de publication, d'impression, autres | 66'648.60 | 17'399.32 |
Rémunération réglementaire versée à la direction | 5'855'831.31 | 6'052'477.56 |
Rémunération réglementaire versée à la banque dépositaire | 484'620.38 | 453'386.00 |
Total des charges | 27'561'696.06 | 30'090'046.25 |
Résultats | ||
Résultat net | 20'990'402.97 | 18'642'371.98 |
Gains et pertes en capitaux réalisés | 132'898.36 | - |
Résultat réalisé | 21'123'301.33 | 18'642'371.98 |
Gains et pertes en capitaux non réalisés, y compris impôts dus en cas de liquidation | 10'696'489.51 | 2'437'001.41 |
Résultat total de la période | 31'819'790.84 | 21'079'373.39 |
Utilisation du résultat | ||
Résultat réalisé | 21'123'301.33 | 18'642'371.98 |
Report du revenu ordinaire de l'exercice précédent | 17'760'420.68 | 13'806'247.89 |
Report de gain en capital de l'exercice précédent | 14'229'923.34 | 6'649'266.73 |
Résultat disponible pour être réparti | 53'113'645.35 | 39'097'886.60 |
Distribution en revenus | - | - |
Distribution en capital | - | - |
Résultat prévu pour être versé aux investisseurs | - | - |
Report à nouveau de revenu ordinaire | 38'750'823.65 | 32'448'619.87 |
Report à nouveau de gain en capital | 14'362'821.70 | 6'649'266.73 |
Report total à nouveau | 53'113'645.35 | 39'097'886.60 |
09
COMPTES ET INDICATIONS IMPORTANTES >COMPTE DE RÉSULTAT
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
Hypothèques
et autres engagements
Type | CHF | Taux | Du | Au |
Hypothèques et autres engagements en cours au 30 septembre 2024 | ||||
Court terme | ||||
Variable | 120'997'500.00 | 2.09 % | 01.10.23 | 31.10.24 |
Variable | 5'000'000.00 | 2.09 % | 31.05.24 | 31.10.24 |
Variable | 20'005'000.00 | 1.99 % | 28.09.22 | 31.10.24 |
Variable | 3'050'000.00 | 1.59 % | 27.09.22 | 31.10.24 |
Variable | 85'000'000.00 | 1.74 % | 25.06.20 | 31.10.24 |
Variable | 18'500'000.00 | 1.64 % | 30.03.22 | 15.11.24 |
Variable | 1'000'000.00 | 1.65 % | 11.09.24 | 11.12.24 |
Variable | 24'299'000.00 | 1.65 % | 24.08.20 | 27.12.24 |
Fixe | 10'000'000.00 | 1.21 % | 27.02.15 | 27.02.25 |
Fixe | 1'000'000.00 | 1.25 % | 18.03.15 | 31.03.25 |
Fixe | 3'500'000.00 | 1.25 % | 18.03.15 | 31.03.25 |
Fixe | 6'000'000.00 | 1.76 % | 16.09.24 | 31.03.25 |
Fixe | 8'500'000.00 | 1.73 % | 30.09.24 | 31.03.25 |
Fixe | 21'010'000.00 | 1.51 % | 02.04.16 | 01.04.25 |
Fixe | 45'000'000.00 | 1.70 % | 30.04.24 | 30.04.25 |
Fixe | 9'368'000.00 | 1.20 % | 07.05.17 | 06.05.25 |
Fixe | 10'400'000.00 | 2.72 % | 30.06.15 | 30.06.25 |
Total court terme | 392'629'500.00 | |||
Long terme (de 1 à 5 ans) | ||||
Fixe | 7'000'000.00 | 2.15 % | 16.10.23 | 16.10.25 |
Fixe | 17'400'000.00 | 1.00 % | 09.05.16 | 26.11.25 |
Fixe | 9'000'000.00 | 1.50 % | 31.12.15 | 31.12.25 |
Fixe | 10'000'000.00 | 0.63 % | 26.06.20 | 11.01.26 |
Fixe | 25'000'000.00 | 1.95 % | 05.11.22 | 05.02.26 |
Fixe | 4'600'000.00 | 1.09 % | 29.12.17 | 30.06.26 |
Fixe | 3'950'000.00 | 2.17 % | 13.10.23 | 13.10.26 |
Fixe | 4'800'000.00 | 1.99 % | 11.12.23 | 11.12.26 |
Fixe | 7'600'000.00 | 1.88 % | 14.01.24 | 13.01.27 |
Fixe | 4'645'500.00 | 1.60 % | 27.03.24 | 27.03.27 |
Fixe | 12'577'500.00 | 1.21 % | 09.06.18 | 08.06.27 |
Fixe | 20'000'000.00 | 2.29 % | 15.06.23 | 15.06.27 |
Fixe | 7'000'000.00 | 0.74 % | 28.06.19 | 27.06.27 |
Fixe | 8'000'000.00 | 2.11 % | 16.10.23 | 16.10.27 |
Fixe | 11'000'000.00 | 0.50 % | 01.12.20 | 30.11.27 |
Fixe | 10'000'000.00 | 1.85 % | 11.01.24 | 11.01.28 |
Fixe | 15'000'000.00 | 0.85 % | 26.06.20 | 11.01.28 |
Fixe | 10'000'000.00 | 2.57 % | 16.03.23 | 16.03.28 |
Fixe | 10'000'000.00 | 1.71 % | 27.03.24 | 27.03.28 |
Fixe | 30'000'000.00 | 1.30 % | 31.03.18 | 31.03.28 |
Fixe | 30'000'000.00 | 2.25 % | 07.07.23 | 07.07.28 |
Fixe | 5'940'000.00 | 1.00 % | 01.10.16 | 30.09.28 |
10
COMPTES ET INDICATIONS IMPORTANTES >HYPOTHÈQUES ET AUTRES ENGAGEMENTS
RAPPORTSEMESTRIEL AU 30 SEPTEMBRE 2024
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