Montea : Rapport annuel 2023 y compris le rapport financier annuel et le rapport ESG

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Message du CEO

"Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Montea affiche d'excellents résultats, de quoi aborder avec confiance l'avenir."

Jo De Wolf - CEO

Depuis plus d'une décennie nous créons chez Montea de

• l'espace pour la croissance ». Et bien que le monde ait changé au point d'en devenir la méconnaissable, nous restons fidèles à cette mission. Pour nous, « espace » et « croissance » sont aujourd'hui plus que jamais les bases pour a création durable de valeur.

2023 a été une année exceptionnelle pour Montea : nous avons annoncé que nous allions mettre en développement pas moins

d' 1 million de m² de notre réserve foncière. C'est la première fois que nous réalisons autant de projets à partir de notre réserve foncière. Ensemble, ils généreront 35 millions d'euros de revenus locatifs supplémentaires nets, ce qui représente un rendement initial sur investissements de 7%. L'ambition est de réaliser chaque année pour 200 millions d'euros de nouveaux investissements. Avec 260 millions d'euros, la barre est même placée un peu plus haut pour l'année 2024.

Notre portefeuille d'immeubles existants a également réalisé d'excellents résultats. Tout au long de l'année 2023, le taux d'occupation a atteint 100 %. Nous offrons manifestement à nos clients les bonnes solutions logistiques aux emplacements multimodaux qu'ils recherchent. D'ailleurs, l'occupation de notre portefeuille

est supérieure à 99% depuis 2018. Qui peut en dire autant ?

Nous avons également clôturé l'année avec un bilan solide. Sur la base de ces fondamentaux robustes, le bénéfice par action EPRA a de nouveau augmenté de 9% pour atteindre 4,45 euros. Grâce

• la reconnaissance de Montea en tant que REIT aux Pays Bas (Fiscale beleggingsinstelling FBI) jusqu'à fin 2022, nous avons pu exceptionnellement ajouter 0,45 euro par action. Nous sommes fiers de pouvoir confirmer qu'au cours des 10 dernières années, notre résultat par action a augmenté en moyenne de 8% sur une base annuelle. Nous entendons continuer à augmenter notre bénéfice par action à
  4,55 euros en 2024 et à 4,65 euros en 2025. Grâce à une augmentation de capital réussie en novembre, notre taux d'endettement n'est plus que de 33,5%. Les coûts de la dette sont sous contrôle et le resteront.

Une autre raison de se réjouir est qu'en 2023, notre stratégie ESG (Environnement, Social et Gouvernance) approfondie a été reconnue à plusieurs reprises. L'amélioration de notre score Sustainalitics de

17,5 à 11,0 nous a valu une place parmi les vingt meilleures entreprises de Belgique dans l'indice BEL® ESG. En plus de cela, nous avons remporté pour la deuxième fois consécutive le EPRA sBPR Gold

Award et avons gardé notre score de durabilité GRESB de 77%.

Nous ne nous contentons donc pas de proclamer des ambitions durables, nous les mettons également en pratique. En revalorisant des greyfields et brownfields - d'anciens sites industriels, pollués ou non - nous créons une valeur ajoutée durable. Par exemple, Petroleum Zuid à Anvers est transformé en hub de smart city multimodal. Sur l'ancien site de Lipton à Vorst, un centre de livraison à domicile pour Delhaize est en train de voir le jour et à Tiel, une ancienne verrerie se voit offrir une nouvelle vocation.

Dans chacun de nos quatre pays d'origine, nous avons désormais une équipe solide en place. Les Monteaneers sont des entrepreneurs pur sang. Avec leur focus, leur expertise et leur esprit d'équipe,

ils forment la base du succès de Montea. Et leur regard critique est le germe de l'innovation, crucial pour développer des solutions out-of-the-box pour nos clients. C'est pourquoi nous avons également créé de "l'espace pour la croissance" dans notre propre organisation. Aujourd'hui, le compteur affiche près de soixante Monteaneers, soit le double d'il y a deux ans. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : Montea réalise d'excellentes performances et nous envisageons l'avenir avec confiance.

La pénurie de terrains, la hausse des taux d'intérêt, les problèmes de congestion du réseau, les restrictions croissantes sur les émissions d'azote et les lentes procédures gouvernementales ont créé une grande rareté sur le marché immobilier logistique ces dernières années. Cependant, la demande pour des solutions immobilières durables reste élevée. Nous avons donc investi pleinement dans de nouveaux développements sur nos terrains. Nous écoutons les besoins de

nos clients, investissons avec eux dans le verdissement, établissons ensemble des chaînes logistiques intelligentes et exploitons l'espace encore disponible de manière aussi efficace que possible.

Cela procure une immense satisfaction. Surtout parce que nous nous sentons toujours soutenus par la confiance de nos parties prenantes : actionnaires, investisseurs, clients... Merci de continuer à nous offrir cet « espace de croissance »

Jo De Wolf

CEO

CHAPITRE

2023 en un

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coup d'œil

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Réalisation de nos objectifs financiers pour 2023

• Plus de 30 % de croissance du bénéfice pour atteindre un résultat EPRA de 90 millions d'euros.
• Un résultat EPRA de 4,90 euros par action, incluant 0,45 euro par action de résultat EPRA exceptionnel, principalement en raison de la reconnaissance de Montea en tant que REIT aux Pays Bas (Fiscale Beleggingsinstelling - FBI) pour les exercices 2021 et 2022.

• Croissance du dividende proposé de 13 % à 3,74 euros par action. Il s'agit de 3,38 euros par action, exceptionnellement augmenté de 0,36 euro par action en raison du résultat EPRA additionnel en 2023.

Positionnement stratégique pour la croissance future

Suite à une augmentation de capital réussie, le ratio d'endettement EPRA a diminué à 33,5 % à fin 2023 et le ratio net Debt/EBITDA (ajusté) à 6,8x. Avec le produit brut de l'augmentation de capital (environ 126 millions d'euros), nous réaliserons le déploiement annoncé de 1 million m² de notre réserve foncière. Avant la fin de 2025, nous souhaitons livrer

600 000 m² supplémentaires de surface locative à un rendement net initial moyen de 7 %. Nous investissons également le produit dans notre stratégie de durabilité, renforçons notre réserve foncière et continuons à saisir les opportunités d'investissement sur le marché.

Quatre trimestres consécutifs avec un taux d'occupation de 100 %

Ce taux d'occupation élevé reflète la qualité de nos locataires et l'excellente localisation des bâtiments dans notre portefeuille. Une belle performance à mettre en rapport avec un taux d'occupation historiquement élevé de plus de 99 % depuis 2018.

one-off 0,45 €

EPS-croissance

3,75 € 4,10 € 4,45 €

Taux d'endettement

Dette Nette / EBITDA (ajusté)

Taux d'occupation

Notre stratégie ESG reconnue

Depuis septembre 2023, Montea fait partie de l'Index BEL® ESG. Cela fait de nous l'une des 20 entreprises belges cotées en bourse avec le score de risque environnemental, social et de gouvernance (ESG) le plus bas. Nous avons également amélioré de manière significative notre score Sustainalytics de 17,5 à 11,0. De plus, nous avons confirmé nos reconnaissances pour l'EPRA sBPR et le GRESB avec respectivement un Gold Award et un score de 77 %.

Dynamique saine du marché

• Contrairement à la tendance générale, la valorisation de notre portefeuille existant (à périmètre constant) est restée stable depuis le sommet du marché en juin 2022. De même,
  sur l'ensemble de l'année 2023, la valorisation à périmètre constant est restée stable.
• La durée moyenne de nos baux (à l'exclusion des panneaux solaires) dépasse 6,5 ans jusqu'à la première échéance.
• Nous pouvons nous appuyer sur un portefeuille immobilier situé dans des emplacements stratégiques et multimodaux de premier plan.
• Les loyers du marché pour l'immobilier logistique sont en hausse. Actuellement, le total de nos loyers contractuels est environ 6 % inférieur au loyer du marché, ce qui offre un potentiel de hausse pour les années à venir.
• Notre profil de revenus est à l'épreuve de l'inflation, car les revenus locatifs sont indexés. La croissance des loyers

• périmètre constant est d'environ 7 %, dont 6 % liés à l'indexation et 1 % liés à la relocation.

Fondamentaux solides dans un environnement macroéconomique volatil.

• Nous clôturons 2023 avec un ratio d'endettement EPRA historiquement bas de 33,5 % et une dette nette/EBITDA (ajusté) de 6,8x.
• Malgré la hausse des taux d'intérêt du marché, le coût moyen de la dette n'est que de 2,3 %, les actifs n'étant pas grevés de garanties.
• Des contrats de crédit à long terme et des contrats de couverture (les deux ayant une durée de vie moyenne restante de plus de 7 ans) et un ratio de couverture de 97 % à la fin de l'année.
• Une liquidité solide avec environ 280 millions d'euros de moyens de financement, immédiatement disponibles à la fin de l'année.

Notre organisation est prête pour l'avenir.

Notre structure par pays a pris sa forme définitive. Avec un Country Manager dans chacun des quatre pays où nous sommes présents, nous sommes prêts pour une croissance durable. Patrick Abel est devenu en janvier notre Country Manager pour l'Allemagne, et Xavier Van Reeth a rejoint l'équipe en avril en tant que Country Manager pour la Belgique.

Nous avons également continué à développer nos services 'corporate' cette année. Nous avons accueilli Liora Kern en tant que Chief Marketing & Communication Officer. Sous la direction de Dirk Van Buggenhout, nous avons créé notre propre département du développement durable. À la fin de 2023, Montea comptait presque soixante employés, ce qui représente un doublement

de notre effectif par rapport à il y a deux ans. Grâce à une forte représentation locale et à des services 'support'supplémentaires, nous sommes plus que jamais prêts pour la croissance future.

Durée moyenne des baux

6,5 ans

Durée moyenne des baux pour les projets en cours

14 ans

Taux d'endettement EPRA

39,7 % 33,5 %

Nombre total d'employés

Xavier Van Reeth

- Country Director Montea Belgique

"La Belgique est connue comme un marché assez stable pour l'immobilier logistique. En 2023, nous avons développé de nombreux terrains de notre réserve foncière belge et dans les années à venir, nous allons encore intensifier. En concertation avec le client, nous continuons également à investir dans la durabilité de nos sites existants."

Cedric Montanus

- Country Director Montea Pays-Bas

Luc Merigneux

- Country Director Montea France

"La position au cœur de l'Europe, le réseau de transport très développé et l'économie robuste font de la France un marché cible pour Montea. Nous souhaitons renforcer notre présence sur le marché français avec des projets de construction neuve qui répondent aux normes les plus élevées."

"Avec son espace limité, sa congestion des réseaux électriques et ses restrictions sur les émissions d'azote, les Pays-Bas représentent un marché difficile pour l'acquisition de terrains et le développement de l'immobilier logistique. Nous allons nous concentrer dans les années à venir sur la réhabilitation

de sites industriels existants pour étendre notre réserve foncière. En plus d'être l'option la plus écologique, ces emplacements sont stratégiquement situés, disposent déjà de connexions réseau et présentent moins de difficultés en termes d'obtention de permis."

Hylcke Ottinga

• Country Director Montea Pays-Bas

"La rareté crée aussi des opportunités pour nous. Ce qui nous importe, c'est la création de valeur maximale sur le long terme pour toutes nos parties prenantes. Nous nous attendons à ce que notre portefeuille néerlandais augmente d'un tiers en valeur grâce aux développements futurs."

Patrick Abel

- Country Director Montea Allemagne

"L'Allemagne est l'une des puissances économiques en Europe et un 'hotspot' logistique. Malgré l'inflation la hausse des taux d'intérêt et un ralentissement du commerce mondial qui ont rendu l'économie turbulente, les perspectives de croissance sont à nouveau positives. Montea adopte une vision ambitieuse à long terme et souhaite également se positionner en Allemagne comme un développeur et investisseur actif."

Bilan consolidé

Ratio d'endettement EPRA

39,7 % 33,5 %

20222023

Résultats consolidés

Nombre total d'employés

Coût moyen de la dette

1,9 % 2,3 %

20222023

EPRA NTA par action (€)

71,72 74,38

20222023

Taux de couverture

97 %

EPS-croissance

3,75 €

2021

DPS-croissance

exceptionnel 0,45 €

4,10 € 4,45 €

20222023

total = 3,74 €

exceptionnel 0,36 €

3,38 €

Réserve foncière: totale

2.226.000 m2

Réserve foncière: potentiel de développement

1.437.000 m2

Réserve foncière : projets dans le pipeline

Durée moyenne des contrats de location

6,5 ans

3,03 €

2021

3,30 €

20222023

789.000 m2

Déjà en cours / livré

208.000 m2

En savoir plus ? Vous trouverez une analyse financière approfondie dans le chapitre 4 et 8.