LEBON : Rapport d’activité 2014 (document de référence partie1)

COMPAGNIE LEBON RAPPORT D'ACTIVITE

(Partie I du Document de référence) 2014

Le présent rapport annuel et le document de référence ont été déposés auprès de l'Autorité des Marchés Financiers le 28 avril
2015 conformément à l'article 212-13 du Règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers. Il pourra être utilisé à l'appui d'une opération financière s'il est complété par une note d'opération visée par l'Autorité des Marchés Financiers. Ce document a été établi par l'émetteur et engage la responsabilité de ses signataires.

L'ensemble des autres informations (rapport financier, rapport du président du conseil d'administration, informations comptables, sociétales, environnementales, réglementaires, résolutions soumises à l'assemblée générale du 3 juin 2015 … figurent dans la partie II du document de référence téléchargeable sur le site www.compagnielebon.fr

« Offrir à nos partenaires l'esprit d'entreprise, le goût de la performance et le pilotage raisonné du risque »

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Sommaire

I. Message du Président 4

II. Gouvernance d'entreprise 5

III. Bilan et stratégie 6

IV. Organigramme 7

V. Chiffres clés 8

VI. Actionnariat 9

VII. Données boursières 9

VIII. Secteur Hospitalité

a. Esprit de France 10 b. Sources d'Equilibre 14

IX. Secteur Immobilier 19

X. Secteur Capital investissement 24

XI. Comptes consolidés 33

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I. Message du Président

En premier lieu, je souhaite remercier chaleureusement Christophe Paluel-Marmont de l'honneur et de la confiance qu'il m'a accordée en proposant ma nomination à la Présidence du Conseil d'Administration. Je lui rends un hommage sincère pour la mise en place réussie de la nouvelle gouvernance et pour la performance excellente de la COMPAGNIE LEBON en
2014. Je tiens à remercier le conseil d'administration et affirmer vouloir continuer la stratégie d'entrepreneur-investisseur décidée.
Les cycles de détention des actifs des trois principaux métiers de la COMPAGNIE LEBON sont différents et complémentaires : à très long terme pour l'Hospitalité, à moyen terme pour le Capital Investissement, et à moyen terme également avec d'avantage d'opportunisme pour l'Immobilier où les projets sont partagés avec des partenaires investisseurs. Les résultats de l'activité hôtelière, récurrents et les actifs de grande qualité, forment un socle patrimonial que les deux autres métiers complètent en apportant une diversification d'actifs tout en maitrisant les risques y afférant.
L'année 2014 a enregistré des résultats en forte progression (+38%) et sous l'impulsion du directeur général, a vu le démarrage de projets de développements significatifs dans le Thermalisme, l'acquisition de l'Hôtel Le Pigonnet à Aix-en-Provence, Taranis dans l'Immobilier et Carambelle dans le Capital Investissement.
Le conseil d'administration a déterminé les orientations de l'activité et défini une stratégie pour la période 2014-2018. Concernant 2014, ses débats ont principalement porté sur le Thermalisme et son possible développement à l'international, la structuration des projets hôteliers et immobiliers, ainsi que des réflexions sur la gestion pour compte de tiers en Capital Investissement et Immobilier.
Les deux comités spécialisés, des nominations et des rémunérations d'une part et des comptes d'autre part, ont émis des avis objectifs et indépendants dans leur domaine respectif.
La structure financière très saine et le faible niveau d'endettement donnent des marges pour poursuivre le développement. Le professionalisme et la motivation des équipes sont des atouts qui, conjugués avec une expérience longue de notre Compagnie, permettent d'anticiper l'avenir avec sérénité et confiance.
Henri de PRACOMTAL

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II. Gouvernance d'entreprise (depuis le 19 janvier 201

Présidence d'Honneur

M. Roger PALUEL-MARMONT

Conseil d'Administration

Le code Middlenext est celui auquel la société se réfère (cf. rapport du président du conseil d'administration- partie II du document de référence

2 comités dont le rôle, la composition et les missions sont

M. Henri de PRACOMTAL

Président

M. Emmanuel RUSSEL

Directeur Général

FRANCE PARTICIPATIONS

Vice-président

Représentée par

M. Jean-Marie PALUEL-MARMONT

M. Hugo d'AVOUT d'AUERSTAEDT
MME Bertile BUREL

7 réunions en 2014

En présence de 90%

des administrateurs

définis dans le règlement intérieur et relatés dans le rapport du président du conseil d'administration - partie II du document de référence

Membres du comité des comptes

Président indépendant

M. Augustin PALUEL-MARMONT M. Christophe PALUEL-MARMONT M. Pascal PALUEL-MARMONT MME Laetitia PUYFAUCHER
CETIG

Durée statutaire du mandat d'administrateur : 3 ans

50% d'administrateurs indépendants en

2014 et 25% de femmes depuis

l'assemblée générale 2014

(Centre d'Etudes pour l'Investissement et la Gestion)

Représenté par

M. Jean-Emmanuel ENAUD de MORHERY

GIGE

Représentée par M. Alain SOURISSEAU

INSTITUTION NATIONALE DE PREVOYANCE DES REPRESENTANTS

Représentée par MME Nelly Froger

M. Claude JANSSEN FINANCIEE BOSCARY

Représentée par

M. Christian MAUGEY Censeurs

Commissaires aux Comptes

Titulaires : MAZARS
CONSEIL AUDIT & SYNTHESE (Membre de ERNST & YOUNG)
Suppléants :
M. Hervé HELIAS Société COEXCOM

MME Frédérique DUMOUSSET
Directrice des Affaires Corporate & Gouvernance

Communication financière Tél. 33 (0) 1 44 29 98 05f.dumousset@compagnielebon.frSite :compagnielebon.fr

Membres du comité des nominations et rémunérations

Le conseil d'administration procède à une auto évaluation de ses travaux

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III. Bilan et stratégie

La COMPAGNIE LEBON aborde 2015 avec des résultats qui confirment notre stratégie, et un positionnement affiné pour accélérer notre développement.
Nous avons dégagé en 2014 un Résultat Net Part du Groupe ( RNPG) de 12 millions d'euros, en progression de 38%, avec une contribution positive de toutes nos activités. L'ANR atteint 251 millions d'euros, en progression de 7,2 % 1, en ligne avec notre objectif de doublement en 10 ans.
Nous avons poursuivi la stratégie qui vous a été présentée à l'assemblée générale du 18 juin 2014. Elle repose sur la complémentarité de trois secteurs d'activité : Hospitalité, Immobilier et Capital Investissement. Les trois ont en commun de répondre aux besoins de gestion de patrimoine d'une famille ; ils se différencient et se complètent par leurs cycles d'investissement et leurs modèles économiques.
Sur chacun de ces secteurs, nous avons, en 2014, affiné notre positionnement et élargi notre horizon à moyen terme.
En Hospitalité, notre stratégie repose sur deux leviers, les HOTELSESPRIT DEFRANCEet le thermalisme-spa avec SOURCES D'EQUILIBRE.
Sur ESPRIT DEFRANCE, nous avons continué à agrandir notre collection d'hôtels exploités en propre, avec l'acquisition du PIGONNETà Aix-en-Provence et de l'hôtel LATAMISEà Paris. Ces deux opérations ont été réalisées avec des partenaires, conformément à notre stratégie. La Compagnie Lebon exploite désormais en propre 9 hôtels de caractère, 8 à Paris et 1 à Aix- en-Provence. Simultanément, nous avons valorisé notre marque « ESPRIT DEFRANCE». Elle incarne notre exigence de qualité, d'harmonie et d'identité culturelle des lieux. Nous avons formalisé notre savoir-faire, et l'avons mis à la disposition des 44 hôtels membres du « Club Esprit de France ». Nous poursuivrons en 2015 avec la refonte des sites de vente en ligne.
Nous avons également fait nos premiers pas dans le thermalisme : en partenariat avec des investisseurs du Moyen-Orient, nous avons acquis la concession de la station thermale et deux hôtels à Brides-les-Bains. Les attentes de la clientèle correspondent à nos compétences, et notre taille de groupe nous rend très visibles dans un marché fragmenté.

En Immobilier, nous avons aussi explicité notre avantage concurrentiel : nous nous concentrons sur les investissements à forte valeur ajoutée, nous pilotons les projets, accompagnés de partenaires financiers extérieurs.

Cette stratégie implique pour nous une intense activité aux deux bouts de la chaîne : la recherche des dossiers qui nous correspondent, souvent en régions, et la recherche active de partenaires financiers en accord avec notre démarche et nos valeurs.
Notre expertise de gestionnaire d'actifs est ainsi, désormais, également reconnue et valorisée auprès de ces partenaires. Le
projet TARANIS, amorcé au deuxième semestre 2014 et finalisé début 2015, en est un exemple concret.
Comme en Hospitalité, ce modèle économique nous apporte une ressource additionnelle ; avec nos partenaires sur chaque projet, nous abordons désormais des projets plus ambitieux tout en conservant le même degré de risque et la même responsabilité de pilotage.
En Capital Investissement, 2014 a été une année remarquable : ce secteur a dégagé la moitié du RNPG de la COMPAGNIE LEBON. A la suite de la finalisation de la levée du fonds PMC II en janvier 2014, nous donnons accès à nos compétences à une vingtaine d'investisseurs externes : c'est, comme sur nos deux autres secteurs, à la fois une opportunité de croissance et une nouvelle source de revenus. Nous nous concentrons sur la gestion active de notre portefeuille PALUEL-MARMONTCAPITAL, avec les cessions de MEDIINVESTet QUEMCO, et l'acquisition de CARAMBELLE. Nous avons arrêté l'investissement en fonds de fonds.
Sur chacun de nos trois secteurs, nous sommes fiers d'avoir élargi le champ des possibles et d'aborder 2015 avec un horizon encore plus ambitieux. Notre mission reste la même : offrir à nos partenaires l'esprit d'entreprise, le goût de la performance et le pilotage raisonné du risque qui caractérisent la COMPAGNIE LEBON.
Emmanuel RUSSEL

1 Avant distribution 2014

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IV. Organigramme simplifié du groupe au 31décembre 2014

Famille Paluei-Marmont

(Direc:temenl ellndlnc:temenll

COMPAGNIE LEBON

SECTEUR CAPITAL INVESTISSEMENT

L'intégralité des filiales consolidées figure dans les Eléments financiers (partie IIdudocument deréférence).

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V. Chiffres clés Informations globales

Résultat Net consolidé Part du Groupe (RNPG) en M€ : Actif Net Réévalué (ANR) en M€ :

15

10 8,1

5

8,7

12,0

260,0

210,0

228,5

237,6

251,1

0

2012 2013 2014

160,0

2012 2013 2014

(*) Les méthodologies de calcul et la nature composite

de l'ANR sont précisées dans le chapitre

« Commentaires sur l'exercice 2014 » (document de référence II)

Informations sectorielles

Contribution au résultat net part du groupe des Répartition de l'ANR au 31 décembre 2014 :

entreprises intégrées en M€ :

Holding

23 %

Secteur

Hospitalité

33 %

Hospitalité Immobilier

Capital

Investissement Holding

Total groupe

25 %

ent

Secteur

Immobilier

19 %

Informations par action

Résultat Net Part du Groupe en € par action * Actif Net Réévalué en € par action

20 250

10,5

194,8 202,6

214,1

2012 2013 2014

2012 2013 2014

*Après annulation des titres auto détenus

8

VI. Actionnariat au 28 février 2015 et dividendes

33,47%

58,95%

(*) Montant proposé à l'assemblée générale ordinaire du 3

juin 2015

5,02%

2,56%

Famille et sociétés contrôlées Autocontrôle INPR Flottant

VII. Données boursières sur l'exercice 2014 et cours de bourse sur 5 ans

Cotation sur la Bourse de Paris (Euronext Paris - Compartiment C) - Code ISIN FR0000121295

Dernier cours du 31 décembre 2014 117,73 € Cours le plus haut (5 mai 2014) 123,95 € Cours le plus bas (5 février 2014) 106,90 € Nombre d'actions au 31 décembre 2014 1 173 000

Capitalisation boursière au 31 décembre 2014 138,10 M€

Cours de bourse au 28 février 2015 et sur 5 ans

Performance depuis le 01/01/2010

Source : bourse.six-financial

Lebon CAC All Tradables

9

VIII. Hospitalité ESPRIT DE FRANCE

ANR : 79,8 M€

« ESPRIT DE FRANCEce sont des demeures, des châteaux, des hôtels qui ont chacun leur personnalité et partagent des valeurs communes : un accueil chaleureux, car vous êtes reçus par une famille, et l'évocation de l'esprit du lieu. Chaque lieu est une étape culturelle et artistique enrichissante. »

CHRISTOPHE PALUEL-MARMONT, fondateur d'ESPRIT DE FRANCE

Géraldine BUROT : Responsable RH
Laurent ROZENBAUM : Assistant Yield Management
Xavier DUPAIN : Directeur général délégué
Agathe BOMMART : Chargée du marketing hôtelier Séverine QUONIAM (assise) : Directrice développement Camille BINZ : Responsable marketing et produit
Sabrina GUYON : Revenue manager
Céline JEAN-SCHILZ : Directrice technique

Statistiques collaborateurs ESPRIT DE FRANCE:

ESPRIT DE FRANCE en quelques chiffres:

 200 collaborateurs
 51% de femmes
 49% d'hommes
 Age moyen : 40 ans
 Ancienneté moyenne : 7,8 ans
 1er hôtel en 1981
 Création du CLUB ESPRIT DE FRANCE en 2002
 9 hôtels (353 chambres)
 35 membres partenaires (359 chambres)

L'expertise ESPRIT DE FRANCE

 La rénovation et la gestion d'hôtels haut de gamme (3 à 5 étoiles) sous la marque ESPRIT DE France, pour compte propre ou pour compte de tiers.
 L'animation d'un club de propriétaires-exploitants.

Une année placée sous le signe du développement et soutenue par une croissance organique solide des hôtels

ESPRIT DE FRANCE

Pour les hôteliers français, 2014 est une année de stabilisation avec une hôtellerie haut de gamme qui tire les résultats ver s le haut, pendant que l'hôtellerie de luxe et de charme accusent respectivement un retard de -3,8% et -0,4%.

L'année est affectée par une hausse de +3points de la TVA qui a pesé sur la progression de notre chiffre d'affaires HT.L'actualité 2014 ESPRIT DE FRANCEa été marquée par un important développement de son parc hôtelier :
 les travaux de rénovation du nouvel Hôtel LATAMISE(19 chambres), rue d'Alger à Paris, ayant ouvert le 20 mars.
 le développement en régions avec l'acquisition en novembre d'un hôtel 5 étoiles, à Aix-Provence, l'Hôtel LEPIGONNET
(44 chambres)
 l'entrée de six nouveaux membres dans le Club ESPRIT DE FRANCE.

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ESPRIT DE FRANCE a augmenté sa capacité d'accueil de 22% en propre et 32% via son réseau de membres.

Le RNPG est de 2,9 M€, soit une baisse de 0,2 M€, en raison des coûts d'acquisition de l'Hôtel du Pigonnet.

Zoom sur les hôtels parisiens

Les HOTELS ESPRIT DE FRANCE, à périmètre constant, continuent d'afficher une belle croissance grâce à une amélioration continue de son produit hôtelier et la formation accrue des équipes. Le chiffre d'affaires TTC a augmenté de +4,1% (20,4 M€ vs 19,6 M€), soit une augmentation de +1,5% en HT.

Le RevPar HT des hôtels parisiens affiche une hausse de +1,8% à 164,5 € HT. Cette augmentation du RevPar s'explique
principalement par une augmentation de la RMC HT de +2,6%. Le TO annuel affiche un léger recul de -0,76%, soit un TO de
82,2% supérieur de 3,2 points2par rapport au secteur hôtelier parisien haut de gamme.

HOTELS ESPRIT DE FRANCE Paris : évolution du Revpar HT sur 5 ans

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

2,32%

5,84%

5,52%

3,50%

6,98%

T.O.

RMC /HT

0,00%

3,11% 3,50%

2,62%

-2,00%

2010 2011 2012 2013 2014

-1,52% -0,76%

-4,00%

Hôtellerie parisienne (source Deloitte) et Revpar HT HOTELS ESPRIT DE FRANCE

240 €

220 €

200 €

218 €

233 € 235 € 236 €

216 €

180 €

160 €

140 €

120 €

100 €

135 €

132 €

153 € 159 €

153 €

143 €

161 €

164 €

155 € 158 €

Revpar HT Charme

Revpar HT 4* Haut

2010 2011 2012 2013 2014

de Gamme

Revpar HT EF

2 Source : Deloitte. Cible : Hôtellerie Haut de gamme, résultats cumulés 2014 à Paris.

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