Dans une économie atone, certains propriétaires n'ont plus les moyens d'honorer ces frais ou suspendent leurs paiements pour contraindre les entreprises à baisser leurs tarifs. Alors que les prestataires se retirent des contrats, certains complexes font face à des infrastructures défaillantes, des déchets non collectés et des postes de sécurité désertés. D'autres investisseurs, ayant acquis plusieurs appartements avant l'explosion de la bulle en 2021 - un investissement qu'ils n'espèrent plus récupérer -, ne voient plus de raison de continuer à payer les coûts administratifs.
Après des décennies de surconstruction, de nombreuses résidences sont partiellement vacantes. Dans ces zones, les promoteurs immobiliers en difficulté sont redevables des frais de service pour les appartements invendus. Selon les estimations d'ANZ, le stock de logements invendus en Chine représente une surface totale correspondant à environ deux fois la taille du Grand Londres.
LE PARC IMMOBILIER CHINOIS EST-IL DEVENU INGÉRABLE ?
Le taux de recouvrement moyen des 500 principales sociétés de gestion immobilière en Chine est tombé à 71% l'an dernier, contre 89% en 2021, selon le cabinet de recherche CRIC. Bien que le cabinet n'ait pas détaillé les chiffres annuels, les dirigeants du secteur affirment que l'année 2025 a enregistré la chute la plus marquée et que la tendance s'est aggravée depuis.
'Les risques liés au ralentissement général de l'immobilier se propagent à l'industrie de la gestion de biens', a déclaré He Shuhua, directeur de l'exploitation d'Onewo, lors d'une récente conférence. Onewo, qui opère sous la marque Vanke Service, est une filiale de gestion immobilière du promoteur public China Vanke.
'La chute des prix des logements a modifié les attentes des propriétaires', a précisé M. He. 'Les difficultés de recouvrement des frais constituent un problème commun à l'ensemble du secteur.'
Selon les analystes immobiliers, cela enclenche un cercle vicieux.
La baisse des taux de recouvrement force les sociétés de gestion à abandonner un nombre croissant de projets, laissant les propriétaires et les promoteurs craindre une nouvelle érosion de la valeur de leurs actifs. La baisse des prix réduit ensuite l'incitation des propriétaires à payer pour l'entretien de leurs biens.
Cette situation accroît également la pression sur les gouvernements locaux, contraints d'intervenir en faisant appel à des entreprises publiques pour assurer les services de base et apaiser le mécontentement face aux déchets non ramassés, aux postes de garde vides et aux pannes d'éclairage ou d'ascenseurs.
'Il s'agit d'un problème unique et majeur' qui n'a pas été observé lors d'autres crises immobilières, a déclaré Sam Radwan, directeur général d'Enhance International, un cabinet de conseil immobilier basé à Chicago et présent en Chine. Il a ajouté que les appartements situés dans des résidences souffrant de carences de gestion pourraient perdre jusqu'à 25% de leur valeur.
'C'est l'une des nombreuses dimensions préoccupantes du marché immobilier', a-t-il souligné, citant l'offre excédentaire, les taux de vacance élevés, l'augmentation des saisies et la baisse de la demande. 'Il faudra peut-être des décennies avant de voir une résolution à cette crise du logement particulière.'
Le ministère du Logement n'a pas répondu à une demande de commentaire.
LES PROPRIÉTAIRES CRAIGNENT UNE NOUVELLE CHUTE DES PRIX
Linda Cao, 35 ans, qui réside dans un complexe partiellement vacant de la ville portuaire de Qinhuangdao, dans le nord du pays, a montré à Reuters un avis de Vanke Service indiquant son retrait en juin après six ans d'activité, invoquant une baisse insoutenable du recouvrement des frais.
Mme Cao s'est dite satisfaite de l'entreprise, mais d'autres propriétaires ont suspendu leurs paiements depuis deux ans, espérant forcer Vanke Service à ramener les frais mensuels de 3.8 yuans à 2.4 yuans (0.35 dollar) par mètre carré. Elle se demande désormais quelle nouvelle société accepterait d'intervenir dans un environnement aussi hostile.
'Seules des entreprises plus fragiles accepteraient de reprendre le contrat', a déclaré Mme Cao. Elle redoute que les prix de l'immobilier ne chutent encore de 20% en conséquence.
Vanke Service n'a pas souhaité commenter des projets spécifiques, mais a déclaré qu'un retrait constitue 'une décision commerciale normale' et que l'entreprise se développe par ailleurs sur de 'nouveaux projets de services'.
À travers la Chine, les frais mensuels par mètre carré varient de moins de 1 yuan à plus de 20 yuans, selon l'emplacement et la qualité du bâti.
À Pékin, Jenny Zhao, 33 ans, explique que la société de gestion Shoukai Property est sur le point de se retirer de sa résidence après avoir remplacé une autre entreprise partie en 2023 en raison d'un taux de recouvrement de 45%.
Mme Zhao précise que le domaine souffre déjà d'une mauvaise collecte des déchets, d'une sécurité laxiste et d'allées dégradées, ce qui, selon elle, explique que les prix des logements y soient désormais inférieurs de 5,000 yuans par mètre carré à ceux des résidences voisines.
'Ce qui nous inquiète le plus, c'est que si la prochaine société de gestion est encore pire, plus personne ne voudra acheter ici', a déploré Mme Zhao.
L'entreprise publique Beijing Capital Development Holding, société mère de Shoukai, n'a pas répondu à une demande de commentaire.
Durant les années de bulle, les sociétés de gestion immobilière se sont développées aussi rapidement que les promoteurs.
Les 100 premières entreprises chinoises géraient en moyenne environ 71 millions de mètres carrés chacune en 2025, contre 9.8 millions en 2012, selon le China Property Management Institute, un organisme d'autorégulation officiel.
Elles font désormais machine arrière.
L'entreprise publique China Overseas Property s'est retirée de projets totalisant 55.6 millions de mètres carrés l'an dernier, soit une hausse de 25% sur un an. La branche de gestion de Country Garden, autrefois premier promoteur de Chine, s'est retirée de projets totalisant environ 80 millions de mètres carrés en 2025.
Les petites sociétés de gestion non cotées recouvrent généralement moins de 65% des frais, selon le CRIC.
John Lam, responsable de la recherche immobilière pour la Chine et Hong Kong chez UBS, a indiqué que les entreprises enregistrent généralement des flux de trésorerie négatifs lorsque les taux de recouvrement tombent sous les 85%. À titre de comparaison, M. Radwan d'Enhance a précisé que les fonds de placement immobilier américains sont généralement considérés comme 'non investissables' sous le seuil de 85%.
'Les propriétés vacantes constituent un frein majeur aux revenus des sociétés de gestion', tout comme les 'propriétaires spéculateurs non occupants', a ajouté M. Lam.
Près d'un quart des ménages chinois possédaient au moins deux logements fin 2025, selon une étude de l'Ant Group Research Institute et de l'École d'économie de l'Université de Xiamen.
LES GOUVERNEMENTS LOCAUX SOUS PRESSION
Deux cadres du secteur des services immobiliers, qui n'ont pas souhaité être identifiés publiquement car ils ne sont pas autorisés à s'exprimer dans les médias, ont déclaré que leurs entreprises préféraient se retirer plutôt que de s'enliser dans de longues procédures judiciaires contre des propriétaires mauvais payeurs.
Si cela permet aux entreprises de limiter leurs pertes, les communautés se retrouvent à se disputer sur les coûts et peinent à trouver des remplaçants.
Les autorités font face à une pression croissante pour intervenir dans ces litiges à mesure que les problèmes s'accumulent - des jardins non entretenus à l'hygiène défaillante, en passant par divers dysfonctionnements.
Au moins cinq gouvernements de district ont publié des directives demandant aux agents publics et aux membres du Parti communiste de 'montrer l'exemple' en payant leurs frais à temps, selon les médias d'État.
Un cadre d'un gestionnaire immobilier public, non autorisé à s'exprimer publiquement, a déclaré que les autorités locales avaient, dans certains cas, bloqué ses retraits après que les propriétaires n'avaient pas réussi à trouver de remplaçants durant les périodes de préavis de trois mois.
'Cela pourrait affecter la stabilité sociale', a conclu le dirigeant.
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