Le 17 mai, la Chine a réduit les taux hypothécaires et les mises de fonds minimales et a demandé aux municipalités d'acheter les appartements invendus pour les transformer en logements sociaux, ce qui a donné lieu à des dizaines d'annonces de villes assouplissant leurs politiques dans le cadre des nouvelles lignes directrices.
De petits échantillons de données sur les transactions et des entretiens avec 10 agents immobiliers dans toute la Chine montrent que les mesures ont eu un impact inégal dans tout le pays, relançant la demande dans les mégapoles telles que Pékin et Shanghai, mais pas dans les villes plus petites.
Cette situation vient s'ajouter aux inquiétudes suscitées par les données médiocres sur les prix de l'immobilier publiées lundi, selon lesquelles le ralentissement pourrait se poursuivre, en particulier dans les petites villes où l'offre excédentaire est bien plus importante que dans les grandes villes, ce qui maintient la pression sur les décideurs politiques pour qu'ils accordent un soutien plus important.
Le secteur immobilier en crise, qui a contribué à près d'un quart du produit intérieur brut avant de sombrer dans la crise en 2021, reste un frein majeur à l'économie de 18 000 milliards de dollars.
"Dans les grandes villes, les politiques sont plus efficaces car la demande et l'offre sont plus équilibrées", a déclaré Zhang Zhiwei, économiste en chef chez Pinpoint Asset Management.
"Beaucoup de petites villes ont un problème structurel d'offre excédentaire à long terme qui est plus difficile à résoudre. Cela prendra plus de temps.
Les analystes estiment que Pékin doit allouer davantage de fonds aux gouvernements des petites villes afin de réduire les stocks et de stabiliser ces marchés, mais la plupart d'entre eux s'attendent à un soutien progressif plutôt qu'à des mesures de grande envergure, car les autorités hésitent à renflouer les promoteurs prodigues.
Les données de la société de recherche immobilière China Index Academy ont montré que la moyenne des transactions quotidiennes pour les logements d'occasion entre le 18 mai et le 5 juin était supérieure de 27,7 % à la moyenne d'avril à Shanghai et de 8,10 % à Pékin. Les transactions pour les logements neufs ont baissé de 0,2 % et de 6,4 % respectivement, les agents déclarant que les appartements plus anciens à Pékin et à Shanghai se vendent généralement plus vite parce qu'ils sont situés dans des zones plus agréables.
À Shanghai, un agent a déclaré que les demandes d'appartements ont triplé depuis que la ville a assoupli les exigences en matière de versement d'un acompte le 27 mai, et a noté 700 à 900 ventes par jour, contre 500 auparavant. Un autre agent a indiqué que les visites de logements avaient augmenté de 60 %.
Un agent de Pékin a déclaré que les visites dans la capitale avaient également augmenté "beaucoup".
"En fait, tous les agents sont complets", a déclaré l'agent de la capitale, qui n'a donné que son nom de famille, Chen.
QUELQUE CHOSE DE CASSÉ
La China Index Academy n'a pas publié de données pour les petites villes, mais a publié séparément des données sur les transactions pour la période du 8 au 10 juin, montrant une baisse de 16 % en glissement annuel pour un groupe de 30 villes, y compris les plus grandes.
Cela suggère que les ventes dans les petites villes restent faibles et que les acheteurs craignent toujours que les promoteurs à court d'argent ne soient pas en mesure d'achever les projets.
"Les petites villes font beaucoup pour inciter les gens à acheter plus de logements, mais cela ne fonctionne tout simplement pas", a déclaré Christopher Beddor, directeur adjoint de la recherche sur la Chine chez Gavekal Dragonomics.
"Quelque chose ne fonctionne pas. Je pense que ce sont les promoteurs : vous ne pouvez pas avoir un retournement du marché immobilier sans persuader les acheteurs qu'ils recevront des unités vendues à l'avance par les promoteurs.
Selon M. Beddor, le marché de l'immobilier restera un frein à l'économie de ces petites villes à long terme, pesant sur des dizaines de millions de consommateurs et présentant des risques pour les petites banques régionales qui sont souvent très exposées au secteur.
Les petites villes ont abaissé les taux hypothécaires et les mises de fonds minimales plus que les grandes, mais même les villes les plus agressives ont jusqu'à présent lutté pour relancer la demande, selon les agents.
Jiaozhou, une ville de moins d'un million d'habitants située sur la côte est, a divisé la nouvelle limite de 15 % d'acompte pour certains acheteurs en deux versements de 7,5 % à deux ans d'intervalle afin d'accélérer la demande de ceux qui avaient besoin d'un appartement mais ne disposaient pas d'assez d'économies. Shanghai et Pékin ont fixé les mises de fonds minimales à 20 % et 30 %, respectivement.
Mais les agents immobiliers de Jiaozhou n'ont pas remarqué l'impact de cette mesure.
"Ma charge de travail est à peu près la même qu'avant. Nous recevons peut-être plus de demandes, mais peu de gens réservent des visites de propriétés", a déclaré un agent qui n'a donné que son nom de famille, Ma.
Les autorités de la ville centrale de Changsha, qui compte environ 10 millions d'habitants dans la province endettée du Hunan, ont demandé aux promoteurs de rembourser les dépôts sans condition si les acheteurs changent d'avis avant de finaliser la transaction, dans l'espoir d'encourager ceux qui sont sur la touche à faire des offres.
"Peu de gens veulent acheter des maisons ces jours-ci. Les clients pensent que les nouvelles politiques sont prises précisément parce que le marché n'est pas bon", a déclaré un agent de Changsha, prénommé Xu.
Les analystes de Goldman Sachs s'attendent à de nouvelles mesures d'assouplissement dans les mois à venir.
"Toutefois, compte tenu de la faiblesse persistante de l'immobilier dans les villes de rang inférieur et des promoteurs privés, ces mesures d'assouplissement pourraient ne conduire qu'à une reprise en forme de L dans le secteur au cours des prochaines années", ont-ils écrit dans une note lundi. (1 $ = 7,2559 yuans chinois renminbi) (Reportage complémentaire de la salle de presse de Pékin ; Montage par Shri Navaratnam)
