Le secteur de l'immobilier, qui représente plusieurs milliards de dollars et qui a prospéré au cours de la décennie qui a suivi la crise financière mondiale, lorsque le coût de l'argent a été réduit à zéro, a été l'une des principales victimes de la hausse des coûts d'emprunt par les banques centrales.
Aujourd'hui, les banques centrales, qu'il s'agisse de la Banque centrale européenne, de la Banque d'Angleterre, de la Suisse ou de la Suède, réduisent leurs taux, ce qui rend les emprunts moins chers, et la Réserve fédérale américaine devrait suivre.
Mais les dirigeants du secteur et les banquiers ne voient pas de solution rapide pour un secteur qui s'est construit lorsque les taux d'intérêt très bas ont fait affluer des milliers de milliards dans l'immobilier, argent que le secteur est en train d'hémorragiser alors que les obligations et les comptes d'épargne ordinaires regagnent en attrait.
"Nous ne sommes pas encore sortis de l'auberge", a déclaré Andrew Angeli, responsable mondial de la recherche immobilière chez Zurich Insurance, un investisseur suisse, affirmant qu'il était peu probable que le secteur connaisse une reprise rapide.
Les deux dernières années de hausse des taux ont fait de nombreuses victimes, dont le groupe immobilier Signa, qui possédait des immeubles de prestige en Allemagne, laissant derrière lui une traînée de maisons à moitié construites et de gratte-ciel vides.
Selon le cabinet de conseil Falkensteg, le nombre de faillites immobilières en Allemagne a augmenté depuis le début de l'année 2022, pour atteindre plus de 1 100 au cours des six premiers mois de cette année.
Le secteur britannique de la construction est celui qui a enregistré le plus grand nombre de faillites depuis deux ans, avec environ 4 300 faillites sur la période de 12 mois qui s'est achevée en juin 2024.
La douleur est aiguë pour les bureaux, frappés par la hausse des coûts d'emprunt et le travail à domicile, mais l'impact se répercute sur le vaste marché de l'immobilier, qui a sombré en Allemagne et stagné en Grande-Bretagne.
"Je n'ai jamais travaillé aussi dur de ma vie et je n'ai jamais eu l'impression de n'avoir rien à montrer", a déclaré Brian Walker, président de la société immobilière NAI Burns Scalo, basée à Pittsburgh.
"Certains diront que nous sommes probablement au plus bas du marché des bureaux, mais je ne sais pas comment vous pouvez dire cela", a déclaré M. Walker. "Vous commencez à voir de nombreux immeubles de bureaux retourner à la banque.
Cornelius Riese, PDG de la DZ Bank, l'un des plus grands prêteurs immobiliers d'Allemagne, a déclaré qu'il faudrait trois ans pour que la hausse des taux se répercute sur le système. "Nous sommes presque aux deux tiers de la phase au cours de laquelle des surprises peuvent survenir", a-t-il déclaré.
Le ralentissement économique dans de nombreux pays, dont l'Allemagne et la Chine, ajoute à la nervosité.
HAUTE STAKES
La société d'investissement immobilier JLL estime que 2 100 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales devront être remboursés cette année et l'année prochaine. Les emprunteurs ont conclu des accords de refinancement pour couvrir près d'un tiers de cette somme au cours des six premiers mois de l'année, mais il pourrait y avoir un déficit de 570 milliards de dollars l'année prochaine, selon JLL.
De nombreux investisseurs américains ont rendu les clés des immeubles de bureaux aux prêteurs, comme l'a fait Brookfield Asset Management avec le Brill Building de New York, un monument rendu célèbre par des chanteurs tels que Neil Diamond, qui y ont commencé leur carrière en tant qu'auteurs-compositeurs. Brookfield n'a pas immédiatement répondu à une demande de commentaire.
Certaines petites banques, qui se sont lancées à corps perdu dans l'immobilier en plein essor, sont aujourd'hui menacées.
Rebel Cole, professeur de finance à la Florida Atlantic University, a identifié 62 petites banques américaines ayant contracté des prêts immobiliers importants.
M. Cole a identifié un petit nombre de prêteurs qui risquent de faire faillite parce qu'ils investissent dans le secteur de l'immobilier, largement paralysé, tout en s'appuyant sur le financement de dépôts importants qui pourraient être retirés à tout moment.
"Il y a un grand nombre d'échéances ... sur les prêts qui vont arriver l'année prochaine", a déclaré David Aviram, cofondateur de Maverick Real Estate Partners, un investisseur basé à New York.
Cela pousse les banques à se décharger des prêts en essayant de les vendre, mais plusieurs d'entre elles, qui se sont vu offrir à peine 40 % de la valeur nominale de la dette, ont mis de côté de telles transactions, conservant les crédits douteux dans leurs livres à la place, a déclaré David Aviram.
La vente de bâtiments n'est pas plus facile.
Au début de l'année, un liquidateur d'entreprise a réduit d'environ 160 millions de livres (209,89 millions de dollars), soit 60 %, le prix d'achat précédent d'une tour de bureaux à Canary Wharf, à Londres, a déclaré une source au fait de l'affaire, mais la vente n'a pas abouti.
Certains pensent que les banques sont dans le déni. Les régulateurs européens les soupçonnent de masquer le mauvais état des prêts accordés au secteur en ignorant la chute des prix.
L'attente pourrait toutefois aggraver le problème. Un fossé se creuse entre les immeubles situés dans des endroits recherchés et ceux qui ne le sont pas.
À Los Angeles, le quartier commercial de Century City, qui entoure les studios Fox, se porte bien, alors que de larges pans du centre-ville sont une "épave totale", avec de nombreux bâtiments en faillite et beaucoup d'espace inoccupé, a déclaré Jeffrey Williams, un investisseur de Schroders Capital basé à New York.
En Suède, l'un des pays les plus touchés par la déroute de l'immobilier, une baisse des taux donne néanmoins de l'espoir.
"Il est plus agréable de croire que les coûts du capital seront faibles et que les prix de l'immobilier pourraient augmenter", a déclaré Leiv Synnes, PDG de SBB, l'un des plus grands groupes en difficulté du pays. "L'état d'esprit est complètement différent aujourd'hui.
(1 $ = 0,7623 livre)
